Lease Freeze
Renta congelada

Lease Freeze

Story by Gregg McQueen

Just in time for summer, a frozen treat has arrived for over one million city residents.

New York City’s Rent Guidelines Board (RGB) has voted for a freeze on regulated rents, a historic move that impacts more than one million rent-stabilized apartments in the city.

On June 29, the nine-member board decided by a 7-to-2 vote to hold rents in place for regulated leases that are renewed between October 1, 2015 and September 30, 2016.

It was the first time in the RGB’s half-century of existence that it has voted for a zero percent increase on one-year renewals of rent-stabilized leases.

The board also approved an increase of 2 percent on two-year leases, a historic low.

“We know tenants have been forced to make painful choices that pitted ever-rising rent against necessities like groceries, child care and medical bills,” said Mayor Bill de Blasio. “Today’s decision means relief.”

The vote is considered a victory for tenant advocates after they charged Governor Andrew M. Cuomo and Albany legislators with failing to strengthen the state law in their favor when it was renewed on June 23.

“After Albany failed to deliver a win for New York City tenants, I’m relieved that the Rent Guidelines Board has produced the first-ever rent freeze,” commented City Councilmember Mark Levine, co-chair of the City Council’s Affordable Housing Preservation Task Force.

“For years, the board approved rent increases that outpaced the rate of inflation and growth in landlord expenses,” said Levine.

“While I believe a rent roll-back is appropriate, the Rent Guidelines Board’s historic decision to freeze rents will help keep New York affordable for over two million tenants,” added State Senator Adriano Espaillat. “Tenants are being asked to pay an ever-increasing percentage of their income towards rent, while landlords have increased their profits due to relatively flat operating costs.”

RGB is comprised of two tenant reps, two landlord reps and five members representing the public. All of the current board members are de Blasio appointees.

Both dissenting votes in the June 29 decision came from the landlord representatives.

While tenant advocates cheered the rent freeze, landlords’ advocates voiced displeasure with the decision.

“A rent freeze on the surface may sound pro-tenant, but the reality is landlords will now have to forgo repairing, maintaining and preserving their apartments, which will trigger the deterioration of quality, affordable housing de Blasio pretends to care about,” stated Joseph Strasberg, president of the Rent Stabilization Association, which represents 25,000 landlords throughout the city.

De Blasio said his administration was committed to helping landlords as well as tenants, in the effort to maintain affordable housing.

“If you are a building owner, the City has tools to help you modernize your building and lower costs,” said the mayor.

For more information on the Rent Guidelines Board decision, go to on.nyc.gov/RGBvote.

Renta congelada

Historia Por Gregg McQueen

Justo a tiempo para el verano, una delicia congelada ha llegado para más de un millón de residentes de la ciudad.

La Junta Reguladora de Alquileres de la ciudad de Nueva York (RGB por sus siglas en inglés) votó a favor de congelar las rentas reguladas, un movimiento histórico que afecta a más de un millón de apartamentos de renta estabilizada en la ciudad.

El 29 de junio, los nueve miembros de la junta decidieron por una votación de 7 a 2 mantener las rentas, en lugar de que los alquileres regulados sean renovados entre el 1 de octubre de 2015 y el 30 de septiembre de 2016.

Es la primera vez -en medio siglo de existencia- que la RGB vota a favor de un aumento del cero por ciento en las renovaciones de un año de los arrendamientos con renta estabilizada.

La junta también aprobó un incremento del 2 por ciento sobre los arrendamientos de dos años, un mínimo histórico.

“Sabemos que los inquilinos se han visto obligados a tomar decisiones dolorosas entre el alquiler siempre creciente y las necesidades como alimentos, cuidado de niños y gastos médicos”, dijo el alcalde Bill de Blasio. “La decisión de hoy significa un alivio”.

La votación es considerada una victoria para los defensores de los inquilinos, después de que acusaron al gobernador Andrew M. Cuomo y a los legisladores en Albany de no poder fortalecer la ley estatal en su favor cuando fue renovada el 23 de junio.

“Después de que Albany no entregó una victoria para los inquilinos de la ciudad de Nueva York, me siento aliviado de que la Junta Reguladora de Alquileres haya aprobado por primera vez la congelación de los alquileres “, comentó el concejal Mark Levine, copresidente del Grupo de Trabajo de Conservación de Viviendas Asequibles del Ayuntamiento.

“Durante años, la junta aprobó aumentos de alquiler que superaron la tasa de inflación y el crecimiento de los gastos de propietario”, dijo Levine.

“Durante mucho tiempo, la gente ha visto sus rentas y su costo de vida seguir aumentando mientras que sus cheques de pago no hacen lo mismo “, dijo el Presidente del condado Rubén Díaz Jr. “Esta congelación alquiler es un gran paso en la dirección correcta para la gente de esta ciudad”.

La RGB se compone de dos representantes de inquilinos, dos de propietarios y cinco miembros que representan al público. Todos los miembros actuales de la junta fueron nombrados por Blasio.

Ambos votos en contra de la decisión del 29 de junio vinieron de los representantes de los propietarios.

Mientras que los defensores de inquilinos aplaudieron el congelamiento de los alquileres, los defensores de los propietarios expresaron su descontento con la decisión.

“El congelamiento del alquiler puede parecer, en la superficie, pro-inquilino, pero la realidad es que los propietarios ahora tendrán que renunciar a la reparación, el mantenimiento y la preservación de sus apartamentos, lo que desencadenará el deterioro de la vivienda asequible, de calidad, que de Blasio pretende cuidar”, afirmó Joseph Strasberg, presidente de la Asociación de Estabilización de Alquileres, que representa a 25,000 propietarios de toda la ciudad.

De Blasio dijo que su gobierno se ha comprometido a ayudar a los propietarios, así como a los inquilinos, en el esfuerzo por mantener la vivienda asequible.

“Si usted es propietario de un edificio, la ciudad cuenta con herramientas para ayudarle a modernizarlo y reducir los costos”, dijo el alcalde.

Díaz dijo que él también estaba dispuesto a ayudar a los propietarios a mantener bajos sus costos, y los invitó a contactar su oficina para obtener información sobre la Iniciativa de Energía y Vivienda Limpia del condado, que proporciona financiamiento gubernamental para completar modernizaciones verdes en edificios residenciales.
“[La congelación] es sólo una pieza del rompecabezas de la vivienda”, dijo Díaz. “Podemos [también] hacer más verde nuestras viviendas existentes y mantener los costos de energía para los propietarios”.

Para más información sobre la decisión de la Junta Reguladora de Alquileres, visite a on.nyc.gov/RGBvote.