Brewer bails
Rezonificación rechazada

Brewer bails

Manhattan BP votes “no” to Inwood rezoning

Story by Gregg McQueen

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The BP is not OK with the plan.

Manhattan Borough President Gale Brewer has issued her recommendation to the City Planning Commission (CPC) on the proposed Inwood rezoning, voting “no” with conditions.

In her April 26 document to CPC, provided as part of the city’s Uniform Land Use Review Procedure (ULURP), Brewer rejected the city’s rezoning plan and detailed several recommendations needed to gain her support.

She stressed that the city’s plan must be altered to prevent displacement of residents and businesses.

“Displacement is a threat that’s already facing Inwood, with or without a rezoning,” Brewer said in a statement. “One test a rezoning plan must withstand is how much it does to counteract displacement.”

“A rezoning could add sorely-needed new housing with guaranteed, permanently affordable units, but it cannot work unless it includes stronger protections and support for existing local businesses and tenants,” she added.

Regarding the controversial plan to reconstruct the Inwood Library with a new building that incorporates affordable housing, Brewer said she would only support the plan if the city announced a “brick and mortar” interim library that the community can use during the construction period.

“The city must identify the location of the temporary space as soon as possible, so that the community’s worst fears can be assuaged,” she wrote.

Brewer also expressed disappointment that the former car wash property next to the library site was not incorporated into the project. She urged the city to use the site so even more affordable housing can be included.

Though the city expanded the scope of the rezoning area to contextually zone the area west of 10th Avenue after requests by Brewer and City Councilmember Ydanis Rodríguez, the Borough President said she was unhappy with the final result, stating that R7A zoning is not appropriate for the entire area.

Brewer urged the city to reconsider the zoning districts.

“Portions of the community like parts of Park Terrace West and Payson Avenue, areas that are home to two-and three-story buildings, should receive a zoning district that is more appropriate in its context,” she wrote.

Brewer referred to the so-called Commercial “U” – the area along Dyckman Street, Broadway and West 207th Street – as Inwood’s “Main Street.”

She said this area “should either be removed from the proposal, or if in, should be phased in after retail has been development in the other rezoned area of Inwood.”

Brewer said that if rezoning of the “Commercial U” continued, the city must assist small businesses with finding new homes.

She also said that retail store frontages should be limited to 40 feet and bank frontages to 25 feet, in order to decrease the chance that large retail chains would not take over the properties.

“That doesn’t necessarily mean you get a local store. I cannot legislate what goes in the space,” Brewer told The Manhattan Times. “You could have a small Verizon store, and it’s not the small mom and pop store. But limiting the size has some advantages.”

Brewer called on the city to allocate at least $7.5 million per year to nonprofits to help provide attorneys and outreach necessary to prevent displacement of neighborhood residents.

“We’re very nervous about the stabilized and preferential rents,” said Brewer.

In her report, Brewer noted  several sites that could be used to create more affordable housing. One of the sites is a Department of Transportation facility used to house bridge maintenance equipment. Brewer wrote that the city must “get more creative” and explore how to transform the property.

“The city must make every effort to use this lot for 100 percent permanently affordable housing whether by incorporating equipment/vehicle storage into any development or relocating the DOT equipment or some combination,” wrote Brewer, who also pointed out potential sites at 5051 Broadway and Broadway and 218th Street.

She also called on the city to include art and cultural performance space, as well as artistic workspace, into the rezoning.

Brewer’s recommendation to the CPC comes after a March 20 vote by Community Board 12 to adopt a negative resolution to the rezoning, along with suggested modifications. CB12 expressed concerns with several elements of the city’s plan, including scale of new development and levels of affordability for new housing.

Though the Borough President’s rezoning recommendation is non-binding, the CPC has the ability to alter the plan and can incorporate her recommendations. The CPC will likely use them.

The CPC now has 60 days to act on the rezoning application, after which it will proceed to the City Council.

Rezonificación rechazada 

Brewer vota ‘no’ 

Historia por Gregg McQueen

La presidenta del condado no está de acuerdo con el plan.

Gale Brewer, presidenta del condado de Manhattan, ha emitido su recomendación a la Comisión de Planificación de la Ciudad (CPC) sobre la rezonificación propuesta de Inwood, votando no con condiciones.

En su documento del 26 de abril a la CPC, provisto como parte del Procedimiento Uniforme de Revisión del Uso de la Tierra (ULURP, por sus siglas en inglés), Brewer rechazó el plan de rezonificación de la ciudad y detalló varias recomendaciones necesarias para obtener su apoyo.

Enfatizó que el plan de la ciudad debe ser alterado para prevenir el desplazamiento de residentes y negocios.

“El desplazamiento es una amenaza que ya enfrenta Inwood, con o sin rezonificación”, dijo Brewer en un comunicado. “Una prueba que un plan de rezonificación debe soportar es cuánto hace para contrarrestar el desplazamiento”.

“Una rezonificación podría agregar las tan necesitadas nuevas viviendas con unidades garantizadas y permanentemente asequibles, pero no puede funcionar a menos que incluya protecciones y apoyos más sólidos para los negocios y los inquilinos locales existentes”, agregó.

Con respecto al controvertido plan para reconstruir la Biblioteca Inwood con un nuevo edificio que incorpore viviendas asequibles, Brewer dijo que solo apoyaría el plan si la ciudad anunciara una biblioteca física provisional que la comunidad pueda usar durante el período de construcción.

“La ciudad debe identificar la ubicación del espacio temporal tan pronto como sea posible, para que los peores temores de la comunidad puedan mitigarse”, escribió.

Brewer también expresó su decepción por el hecho de que la antigua propiedad de lavado de autos al lado del sitio de la biblioteca no fue incorporada al proyecto. Instó a la ciudad a utilizar el sitio para que se puedan incluir más viviendas asequibles.

Aunque la ciudad amplió el alcance del área de rezonificación para delimitar contextualmente el área al oeste de la 10º avenida luego de las solicitudes de Brewer y el concejal Ydanis Rodríguez, la presidenta del condado dijo no estar contenta con el resultado final y afirmó que la zonificación R7A no es apropiada para toda el área.

Brewer instó a la ciudad a reconsiderar los distritos de zonificación.

“Partes de la comunidad, como sectores de Park Terrace West y la avenida Payson, áreas que albergan edificios de dos y tres pisos, deberían recibir un distrito de zonificación que sea más apropiado para su contexto”, escribió.

Brewer se refirió a la llamada “U Comercial” -el área a lo largo de la calle Dyckman, Broadway y la calle 207 oeste- como “la calle principal o la Main Street” de Inwood.

Ella dijo que esta área “debería ser eliminada de la propuesta o, en caso de estarlo, introducirse progresivamente después de que se haya desarrollado la venta minorista en la otra área rezonificada de Inwood”.

Brewer dijo que, si continúa la rezonificación de la “U Comercial”, la ciudad deberá ayudar a los pequeños negocios a encontrar nuevos hogares.

También dijo que las fachadas de las tiendas minoristas deberían limitarse a 40 pies y las de los bancos a 25 pies, con el fin de disminuir la posibilidad de que las grandes cadenas minoristas no se apoderen de las propiedades.

“Eso no necesariamente significa que recibas una tienda local. No puedo legislar lo que pasa en el espacio”, Brewer dijo al Manhattan Times. “Podrías tener una pequeña tienda Verizon, y no es la pequeña tienda familiar local, pero limitar el tamaño tiene algunas ventajas”.

Brewer pidió a la ciudad asignar al menos $7.5 millones de dólares por año a organizaciones sin fines de lucro para ayudar a proporcionar los abogados y la asistencia necesaria para evitar el desplazamiento de los residentes del vecindario.

“Estamos muy nerviosos por las rentas estabilizadas y preferenciales”, dijo Brewer.

En su informe, Brewer señaló varios sitios que podrían usarse para crear una vivienda más asequible. Uno de ellos es una instalación del Departamento de Transporte que se usa para albergar equipos de mantenimiento de puentes. Brewer escribió que la ciudad debe “ser más creativa” y explorar cómo transformar la propiedad.

“La ciudad debe hacer todos los esfuerzos posibles para usar este lote para viviendas 100 por ciento asequibles, ya sea incorporando equipo/almacenamiento de vehículos en cualquier desarrollo o reubicando el equipo del DOT o alguna combinación”, escribió Brewer, señalando también sitios potenciales en el No. 5051 de Broadway y Broadway y la calle 218.

También hizo un llamado a la ciudad para incluir espacio de arte y actuaciones culturales, así como lugar de trabajo artístico, en la rezonificación.

La recomendación de Brewer a la CPC se produce después de una votación del 20 de marzo por parte de la Junta Comunitaria 12 para adoptar una resolución negativa a la rezonificación junto con las modificaciones sugeridas. La CB12 expresó su preocupación respecto a varios elementos del plan de la ciudad, incluyendo las dimensiones de los nuevos desarrollos y los niveles de asequibilidad para las nuevas viviendas.

Si bien la recomendación de rezonificación de la presidenta del condado es no vinculante, la CPC tiene la capacidad de alterar el plan y puede incorporar sus recomendaciones. Es probable que las use.

La CPC ahora tiene 60 días para reaccionar sobre la solicitud de rezonificación, después de lo cual se dirigirá al Concejo de la Ciudad.

Para ver la recomendación completa de Brewer, vaya a  bit.ly/MBPinwood.‎