“Zoning is never neutral”
“La zonificación nunca es neutral”
“Zoning is never neutral”
Anti-rezoning group hosts community forum
By Sherry Mazzocchi
Not giving up.
At a recent forum sponsored by Inwood Legal Action (ILA), the former head of the New York Civil Liberties Union (NYCLU) outlined plans for a new federal lawsuit challenging the rezoning of Northern Manhattan.
Normal Siegel told a crowd of more than 100 people this past Wed., Jun. 5th that Inwood’s rezoning, along with similar actions in Harlem, East Harlem and the Lower East Side, systematically displaced people of color within their own neighborhoods. “But it is not done in Caucasian neighborhoods,” he said.
ILA was formed specifically to pursue legal and civil action against the Inwood rezoning.
It is exploring grounds for a new lawsuit that would apply the legal standards enacted by the Federal Fair Housing Act which prohibit rezoning laws denying housing opportunities based on race.
An Article 78 suit has already been filed against the city on the rezoning. Article 78 is specifically used to appeal the decision of a New York State or local agency to the New York courts.
Siegel said the current rezoning is “more insidious, subtle and sophisticated, yet with the same results,” creating less housing opportunities for racial minorities and perpetrating segregation in New York.
Rezoning not only displaces people of color, he said, but does so under the cloak of gentrification and Mandatory Inclusionary Housing (MIH) which specifies new buildings set aside 20 percent of apartments as affordable. “It doesn’t work,” he said.
The forum was held at in the auditorium of Washington Heights Academy/P.S./I.S. 366.
Cheryl Pahaham, Co-Chair of Inwood Legal Action, hosted the event. The panel included plaintiffs in the Article 78 lawsuit as well as other tenants’ rights organizations.
The event was designed to engage the community, said Pahaham, and to bring about more awareness, financial support and volunteers towards successfully fighting the rezoning. “We have to do a feasibility study, and that will take some time,” she said. “We have to show empirically through the feasibility study that what we find supports the arguments that we have made.”
According to Siegel, it doesn’t matter if there is an actual intent to segregate through rezoning as long as it can be shown there is a predictable negative racial impact.
“It’s a huge challenge,” he said. “We have to be able to show that even though the City predicts that this is going to wind up increasing opportunity for adequate affordable housing, but in fact the history shows it doesn’t happen.”
Williamsburg could be a case study in the racial impact of rezoning.
Alex Fennell, Network Director of Churches United for Fair Housing (CUFFH), said before North Brooklyn’s waterfront was rezoned in 2005, it was a diverse working class community with a small amount of Caucasians. The city predicted approximately 2,500 residents would be displaced as a result of rezoning
That was in sharp contrast to reality. Ten years later, nearly 18,000 Latino residents were displaced from Williamsburg, and ultimately 34 percent of Latinos moved out while the number of white people rose 41 percent, she said.
“We saw what was happening and realized this was something systematic. This wasn’t random, it wasn’t a mistake, it wasn’t arbitrary,” she said. Fennell said the city portrays rezoning as a neutral process. “Zoning is never neutral,” she said, adding that the first zoning laws were created with the purpose of separating African American and white neighborhoods. “They laid the framework for all of the rezoning that came afterwards.”
CUFFH instituted its own Fair Housing lawsuit against a rezoning preventing the residents of Bedford-Stuyvesant the opportunity to participate in newly built affordable housing in the now predominantly white Williamsburg. The lawsuit took 10 years to reach a successful conclusion.
“Fighting the city is not easy,” urged Fennell. “Don’t give up. The city is counting on you to get tired. They are counting on you to run out of money, they are counting on you forget and move on. If you don’t forget and you don’t move on, and you keep fighting, then you will win.”
Michael Sussman is ILA’s lead attorney. He described an Article 78 proceeding as a challenge to wrongful governmental action.
“If the government thinks it’s a good thing to do, they are allowed to do it,” he said. “But don’t fool yourselves, most judges back far away from second-guessing the government.”
Yet there are constraints.
The new challenge states that the city failed to study and consider a number of serious issues before implementing a rezoning affecting a large swath of land where thousands of people live and work. Sussman said the impacted area is largely Latino, with some African Americans and small percentages of white and Asian people. “The question is what will this rezoning do to that diversity?”
He said that the city doesn’t know because the issue was never fully examined. “They didn’t want to study it,” he said. “If they studied it, they’d conclude that it has significant effect and that would be something they don’t want to squarely face.”
The Article 78 proceeding also alleged the city did not adequately study the environmental and structural impact of adding 14,000 plus residents to the area. “Generally, when you make public policy, more information is better than less information,” he said.
Lawsuits are not a panacea, noted Sussman.
“Lawyers can help community struggles. But lawyers cannot ever replace community struggles,” he said.
Siegela added that whatever happens in court, the real issue is about community empowerment.
The only elected official present, Congressman Adriano Espaillat, is a longtime Inwood resident. He said issues of displacement are personal for him. He added that both the Article 78 and proposed federal lawsuit are important because they could potentially set new legal standards. The displacement of people of color is happening all over the city, he said, especially in the working class neighborhoods of the Lower East Side, Harlem, East Harlem, Washington Heights and Hamilton Heights, as well as other parts of the United States.
“Right here in Inwood, we will lead the way,” he said.
Espaillat was optimistic Albany would soon pass laws protecting tenants. “No neighborhood tends to benefit more from changes in rent stabilization more, because Northern Manhattan has the highest concentration of rent-stabilized units in the entire city of New York,” he said.
Yet he cautioned that rezoning could offset new laws protecting tenants. “The rezoning will bring in market forces that will be very difficult to constrain. People will be bought out, money will be offered to tenants,” he said.
He noted that 13,000 families north of 155th Street live in apartments with preferential rent clauses. “This is a very fragile neighborhood,” he said.
Johanna García, Chief of Staff for State Senator Robert Jackson, spoke on his behalf. García called the notion that an additional 14,000 plus people in Inwood would make no difference to local schools “ridiculous.” She added that city’s neglect to consider the impacts of rezoning on children, families and infrastructure was “insulting.”
“We built this community,” she said, adding that the people of Inwood deserve the best quality of life without having to “break the bank to live here.”
Like Jackson, State Assemblywoman Carmen De La Rosa was also in Albany for the legislative session. Her Chief of Staff Orlando Ovalles read a statement lending support to the newly proposed legal action. She also condemned the city’s lack of infrastructure planning for the higher population density rezoning will bring.
“Rezoning will exacerbate the market pressure that will lead to further displacement,” Ovalles read, adding that De La Rosa supported the nine bills currently before the state legislature that protect tenant’s rights. “It is about time that we put people over profits.”
“I don’t want to understate the huge challenge that is facing all of us,” Siegel said.
He said the proposed lawsuit is time-consuming, complicated and expensive. He described lawyers as “technicians” but citizens are “movers” who shape public opinions and the minds of public officials. “We need to frame the issue so people support it,” he said. “We have to persuade them that what we are about is what they should be about.”
Siegel advocated for activism to keep the issue alive and front in center in the press and with politicians. While Inwood is facing a crucial moment in its history, it is not alone.
“[Other neighborhoods] are facing the same issues,” insisted Siegel. “We need to step up and we need to change this dynamic once and for all.”
Citing the work of people like Rosa Parks and Dr. Martin Luther King, he said, “History doesn’t predetermine what the opportunity is. But we seize that moment and we change history.”
“We will be updating the community, and we will be doing more to keep this issue in the forefront,” said Pahaham. “People can forget, and if they forget, we lose.”
For more information, please visit inwoodlegalaction.org.
“La zonificación nunca es neutral”
Grupo anti-rezonificación organiza foro comunitario
Por Sherry Mazzocchi
Sin rendirse.
En un foro reciente patrocinado por Acción Legal de Inwood (ILA, por sus siglas en inglés), el ex jefe de la Unión de Libertades Civiles de Nueva York (NYCLU, por sus siglas en inglés) describió los planes para una nueva demanda federal que cuestione la rezonificación del norte de Manhattan.
Normal Siegel dijo a una multitud de más de 100 personas el pasado miércoles 5 de junio que la rezonificación de Inwood, junto con acciones similares en Harlem, East Harlem y el Lower East Side, desplazaron sistemáticamente a personas de color de sus propios vecindarios. “Pero no se hace en los barrios caucásicos”, dijo.
ILA se formó específicamente para perseguir acciones legales y civiles contra la rezonificación de Inwood.
Está explorando los motivos para una nueva demanda que aplique los estándares legales promulgados por la Ley Federal de Vivienda Justa que prohíbe las leyes de cambio de zonificación que niega oportunidades de vivienda con base en la raza.
Ya se ha presentado una demanda del artículo 78 contra la ciudad por la rezonificación, artículo que se usa específicamente para apelar la decisión de una agencia local o del estado de Nueva York ante los tribunales neoyorquinos.
Siegel dijo que la rezonificación actual es “más insidiosa, sutil y sofisticada, pero con los mismos resultados”, creando menos oportunidades de vivienda para las minorías raciales y perpetrando la segregación en Nueva York.
El cambio de zonificación no solo desplaza a las personas de color, dijo, sino que lo hace bajo el manto de la gentrificación y de la Vivienda de Inclusión Obligatoria (MIH, por sus siglas en inglés) que especifica que los nuevos edificios reservan el 20 por ciento de los apartamentos como asequibles. “No funciona”, señaló.
El foro se llevó a cabo en el auditorio de la Academia Washington Heights/P.S./I.S. 366.
Cheryl Pahaham, copresidenta de Acción Legal de Inwood, organizó el evento. El panel incluyó a los firmantes en la demanda del artículo 78, así como a otras organizaciones de derechos de los inquilinos.
El evento fue diseñado para involucrar a la comunidad, dijo Pahaham, y para generar más conciencia, apoyo financiero y voluntarios para combatir con éxito la rezonificación. “Tenemos que hacer un estudio de factibilidad, y eso llevará algún tiempo”, explicó. “Tenemos que demostrar empíricamente a través del estudio de factibilidad que lo que encontramos respalda los argumentos que hemos formulado”.
De acuerdo con Siegel, no importa si existe una intención real de segregar a través de la rezonificación, siempre que se pueda demostrar que existe un impacto racial negativo predecible.
“Es un enorme desafío”, dijo. “Tenemos que poder demostrar que a pesar de que la ciudad predice que esto va a terminar por aumentar las oportunidades para una vivienda asequible adecuada, la historia, de hecho, muestra que eso no sucede”.
Williamsburg podría ser un estudio de caso sobre el impacto racial de la rezonificación.
Alex Fennell, directora de la Red de Iglesias Unidas por la Vivienda Justa (CUFFH, por sus siglas en inglés), dijo que antes de que el litoral del Norte de Brooklyn fuera rezonificado en 2005, era una comunidad de clase trabajadora diversa con una pequeña cantidad de caucásicos. La ciudad predijo que aproximadamente 2,500 residentes serían desplazados como resultado de la rezonificación
Eso estuvo en marcado contraste con la realidad. Diez años después, casi 18,000 residentes latinos fueron desplazados de Williamsburg, y en última instancia, el 34 por ciento de los latinos se mudó, mientras que la cantidad de personas blancas aumentó en un 41 por ciento, dijo.
“Vimos lo que estaba pasando y nos dimos cuenta de que esto era algo sistemático. No era aleatorio, no era un error, no era arbitrario”, comentó. Fennell dijo que la ciudad retrata la rezonificación como un proceso neutral. “La zonificación nunca es neutral”, dijo, y agregó que las primeras leyes de zonificación se crearon con el propósito de separar los vecindarios afroamericanos y blancos. “Ellos establecieron el marco para toda la rezonificación que vino después”.
CUFFH inició su propia demanda de Vivienda Justa contra una rezonificación que impidió a los residentes de Bedford-Stuyvesant la oportunidad de participar en viviendas asequibles de nueva construcción en el ahora predominantemente blanco Williamsburg. La demanda tardó 10 años en llegar a una conclusión exitosa.
“Luchar contra la ciudad no es fácil”, instó Fennell. “No se rindan. La ciudad cuenta con que se cansen, cuenta con que ustedes se queden sin dinero, cuentan con que se olviden y siga adelante. Si no se olvidan, siguen adelante y continúan luchando, ganarán”.
Michael Sussman es el abogado principal de ILA. Describió un procedimiento del artículo 78 como un desafío a una acción gubernamental ilícita.
“Si el gobierno piensa que es algo bueno, se les permite hacerlo”, dijo. “Pero no se engañen, la mayoría de los jueces se alejan de cuestionar al gobierno”.
Sin embargo, hay limitaciones.
El nuevo desafío establece que la ciudad no estudió ni consideró varios problemas serios antes de implementar una rezonificación que afectara a una gran extensión de tierra donde viven y trabajan miles de personas. Sussman dijo que el área afectada es en gran parte latina, con algunos afroamericanos y pequeños porcentajes de personas blancas y asiáticas. “La pregunta es ¿qué hará esta rezonificación a esa diversidad?”.
Explicó que la ciudad no lo sabe porque el problema nunca se examinó por completo. “Ellos no querían estudiarlo”, dijo. “Si lo estudiaban, llegarían a la conclusión de que tiene un efecto significativo y eso es algo que no quieren enfrentar directamente”.
El procedimiento del artículo 78 también afirmó que la ciudad no estudió adecuadamente el impacto ambiental y estructural de la adición de más de 14,000 residentes al área. “En general, cuando se hacen políticas públicas, más información es mejor que menos información”, dijo.
Las demandas no son una panacea, señaló Sussman.
“Los abogados pueden ayudar a las luchas comunitarias, pero no pueden reemplazar las luchas comunitarias”, dijo.
Siegel agregó que, pase lo que pase en la corte, el verdadero tema es el empoderamiento de la comunidad.
El único funcionario presente, el congresista Adriano Espaillat, es un residente de Inwood desde hace mucho tiempo. Dijo que los problemas de desplazamiento son personales para él. Añadió que tanto el artículo 78 como la demanda federal propuesta son importantes porque potencialmente podrían establecer nuevos estándares legales. El desplazamiento de personas de color está ocurriendo en toda la ciudad, dijo, especialmente en los vecindarios de clase trabajadora del Lower East Side, Harlem, East Harlem, Washington Heights y Hamilton Heights, así como otras partes de los Estados Unidos.
“Justo aquí en Inwood, vamos a ser pioneros”, dijo.
Espaillat fue optimista de que Albany pronto aprobará leyes que protegen a los inquilinos. “Ningún vecindario tiende a beneficiarse más de los cambios en la estabilización de la renta, porque el norte de Manhattan tiene la mayor concentración de unidades de renta estabilizada en toda la ciudad de Nueva York”, dijo.
Sin embargo, advirtió que la rezonificación podría contrarrestar las nuevas leyes que protegen a los inquilinos. “La rezonificación traerá fuerzas del mercado que serán muy difíciles de controlar. Se comprará a la gente, se ofrecerá dinero a los inquilinos”, comentó.
Señaló que 13,000 familias al norte de la calle 155 viven en apartamentos con cláusulas de alquiler preferencial. “Este es un barrio muy frágil”, dijo.
Johanna García, jefa de personal del senador estatal Robert Jackson, habló en su nombre. García dijo que la idea de que más de 14,000 personas adicionales en Inwood no harían ninguna diferencia para las escuelas locales era “ridícula”. Agregó que la negligencia de la ciudad al considerar los impactos de la rezonificación en los niños, las familias y la infraestructura fue “insultante”.
“Construimos esta comunidad”, dijo, y agregó que las personas de Inwood merecen la mejor calidad de vida sin que cueste “un ojo de la cara vivir aquí”.
Al igual que Jackson, la asambleísta estatal Carmen de la Rosa también estuvo en Albany para la sesión legislativa. Su jefe de personal, Orlando Ovalles, leyó una declaración en apoyo a la nueva acción legal propuesta. También condenó la falta de planificación de infraestructura de la ciudad para la mayor densidad de población que traerá la zonificación.
“La rezonificación exacerbará la presión del mercado, que conducirá a un mayor desplazamiento”, leyó Ovalles, y agregó que De la Rosa apoyó los nueve proyectos de ley que actualmente están ante la legislatura estatal y que protegen los derechos de los inquilinos. “Es hora de que pongamos a las personas por encima de las ganancias”.
“No quiero subestimar el gran desafío al que nos enfrentamos”, dijo Siegel.
Señaló que la demanda propuesta llevará mucho tiempo, que es complicada y costosa. Describió a los abogados como “técnicos”, pero los ciudadanos son “motores” que dan forma a las opiniones públicas y a las mentes de los funcionarios. “Necesitamos encuadrar el problema para que la gente lo apoye”, dijo. “Tenemos que persuadirlos de que lo que buscamos es lo que ellos deben buscar”.
Siegel defendió el activismo y dijo que es necesario para mantener el tema vivo y al frente en el centro de la prensa y con los políticos. Si bien Inwood se enfrenta a un momento crucial en su historia, no está solo.
“[Otros barrios] enfrentan los mismos problemas”, insistió Siegel. “Necesitamos dar un paso al frente y cambiar esta dinámica de una vez por todas”.
Al citar la labor de personas como Rosa Parks y el Dr. Martin Luther King, dijo: “La historia no predetermina cuál es la oportunidad”. Pero aprovechamos ese momento y cambiamos la historia”.
“Mantendremos actualizada a la comunidad y haremos más para mantener este problema a la vanguardia”, dijo Pahaham. “La gente puede olvidar, y, si olvida, perdemos”.
Para obtener más información, por favor visite inwoodlegalaction.org.
