The Urgent Need for Rent Regulations
La necesidad urgente de regulaciones del alquiler
The Urgent Need for Rent Regulations
By Marcos A. Crespo and Hazel Miura
The Warranty of Habitability states that New York City tenants have the right to a livable, safe and clean apartment.
Unfortunately, it does not state that the rents have to be affordable or that owners can’t bend the rules.
The Rent Regulation Reform Act of 1997 extended the rent laws for six years. However, it gave owners a 20% vacancy increase, Luxury Decontrol (deregulates apartments that reach $2,000 or tenants making $175,000), four-year limit on rent overcharges, and limitations on succession rights to only certain family members and from only one generation to the next.
In 2003, Albany’s Republicans passed a (rushed) bill renewing the rent laws with a provision allowing property owners to terminate preferential rents upon the renewal of tenant leases. This provision has taken tenants’ rights away from them. Some property owners quickly realized that they could make a quick profit by taking advantage of and bending some of the new rules, which have resulted in an increase in housing court cases, tenant harassment and a huge turnover of tenants in our communities.
Working closely with the Neighborhood Initiates Development Corporation (NIDC), a local non-profit which offers housing services to the tenants not only in my district, but throughout the borough, I have seen what the erosion of the rent laws have done to the tenants in my district. The constituents that come into my office for help are facing rent overcharges, Major Capital Improvement (MCI) increases and termination to their preferential rents and other housing issues that affect their quality of life.
Within the last 3 years alone, we have seen an increase in Housing Court cases, small buildings being bought by property owners who illegally terminate leases, harass and illegally evict tenants, and owners who ignored repairs to the point that the Department of Housing Preservation & Development (HPD) and Attorneys from the Legal Aid Society have to get involved, as in the case of 1210 Stratford Avenue, where the tenants have had no gas for almost a year, elevator service was sporadic and violations were not getting addressed.
The Rent Laws are there to protect tenants, but lately it feels like the landlords are benefiting. Take, for instance, the preferential rents. Before 2003, the preferential rent was in effect for the length of the tenancy; now they can be terminated at the renewal of a tenant’s lease. Owners who feel that a tenant with a preferential rent has made one too many 311 complaints now has the tool to terminate the preferential rent and charge the legal rent – which can be an increase in rent of $100 to $800 in an instant.
And it’s perfectly legal.
Major Capital Improvement (MCI) increases is another benefit. MCIs were put into place as an incentive for owners to make necessary, and in some cases much needed, capital improvements to building systems such as decaying roofs, new plumbing, heating, and electrical systems, windows and exterior work. The cost for these improvements were then passed on to tenants, on a permanent basis.
Individual Apartment Improvements (IAIs) are the most damaging because they can occur at every vacancy lease, whether they are needed or not, with increases as much as $36,000 as in the case of Mr. & Mrs. C from 1135 Boynton Avenue, who the Division of Home and Community Renewal (DHCR) found were overcharged by more than $40,000 and were awarded treble damages totaling over $140, 000.
This case took five years to resolve and numerous visits to Housing Court, but the tenants’ commitment and the perseverance of my staff and NIDC paid off.
Tenants that live in private houses have it even worse because they have very little protections and can be evicted without cause at any time. With the protection of renewal leases, their rent increase would be set by the Rent Guidelines Board (RGB) as with other rent stabilized tenants throughout the city and state.
Many tenant groups throughout the city have been pushing for Universal Rent Control which addresses these and other provisions that have affected tenants. The platform being advocated by city-wide housing groups will level the playing field and bring much needed reform to our aged and crippling rent regulations.
Expanding the Emergency Tenant Protection Act to allow more municipalities to elect to protect their housing stock in the event of a housing shortage by bringing rent control into their communities.
The “good cause” will allow tenants in private houses and buildings under 6 units to have the same protection as rent-stabilized tenants. This will combat rising rents, no-cause evictions and allow tenants to remain in their homes and communities.
Tying preferential rents to the length of the tenancy instead of the length of the renewal lease will keep owners from using this as a tool to increase rents and price out good tenants. It also returns rights to tenants and increases stabilization of the community with less turnover of tenants.
Every time an apartment becomes vacant, owners are allowed to receive an 18/20% vacancy increase, regardless of whether the owner has kept the building up to code or not. It is also a reason to get good tenants.
With owning any building or private house comes a responsibility to maintain the property and replace building systems that break down from age and wear. Owners should not be given a bonus to maintain their properties up to code.
Many of our rent-controlled tenants are paying much more in rent than our rent-stabilized tenants because of the yearly Maximum Base rent increase of 7.5% and fuel cost adjustments. Rent-controlled tenants should pay the same increases as rent-stabilized tenants making those rents affordable and stable.
Extending the 4-year rule on rent overcharges will result in owners who inflated rents to be held accountable.
After decades of the New York State Assembly championing the needs of tenants, we now have partners in the State Senate who share our values. Bills have been created in both the State Senate and Assembly that parallel the goals of the Universal Rent Control platform and, which will, for once, benefit tenants throughout New York State.
Marcos A. Crespo is a Member of the New York State Assembly, representing the 85th Assembly District. For more information from Assemblymember Crespo, please visit bit.ly/2HKtTlc or call 518.455.5514.
Hazel Miura is the Director of Housing and Community Development of the Neighborhood Initiatives Development Corporation (NIDC). For more information, please visit nidcny.org.
La necesidad urgente de regulaciones del alquiler
Por Marcos A. Crespo y Hazel Miura
La Garantía de Habitabilidad establece que los inquilinos de la ciudad de Nueva York tienen derecho a un apartamento habitable, seguro y limpio.
Desafortunadamente, no establece que las rentas deban ser asequibles o que los propietarios no puedan hacer excepciones.
La Ley de Reforma de la Regulación de la Renta de 1997 extendió las leyes de renta por seis años. Sin embargo, dio a los propietarios un aumento de vacantes del 20%, desregulación de opulencia (libera apartamentos que llegan a $2,000 dólares o inquilinos que ganan $175,000 dólares), un límite de cuatro años en los sobrecargos de alquiler y limitaciones en los derechos de sucesión solo de ciertos miembros de la familia y de una sola generación a la siguiente.
En 2003, los republicanos de Albany aprobaron un proyecto de ley (acelerado) que renovó las leyes de alquiler con una disposición que permitía a los dueños de propiedades cancelar los alquileres preferenciales tras la renovación de los arrendamientos de inquilinos. Esta disposición ha eliminado derechos de los inquilinos. Algunos propietarios se dieron cuenta rápidamente de que podían obtener un beneficio rápido sacando provecho y haciendo excepciones a las nuevas reglas, que han resultado en un aumento de los casos judiciales de vivienda, el hostigamiento hacia inquilinos y una enorme rotación de inquilinos en nuestras comunidades.
Trabajando estrechamente con la Corporación de Desarrollo de Iniciativas Vecinales (NIDC, por sus siglas en inglés), una organización local sin fines de lucro que ofrece servicios de vivienda a los inquilinos no solo en mi distrito, sino en todo el condado, he visto lo que la erosión de las leyes de alquiler ha hecho a los inquilinos en mi distrito. Los electores que acuden a mi oficina en busca de ayuda se enfrentan a sobrecargos en los alquileres, aumentos en la Mejora del Capital Principal (MCI, por sus siglas en inglés) y la terminación de sus alquileres preferenciales y otros problemas de vivienda que afectan su calidad de vida.
Tan solo en los últimos 3 años, hemos visto un aumento en los casos del Tribunal de Vivienda, pequeños edificios que son comprados por propietarios que terminan ilegalmente los contratos de arrendamiento, acosan y desalojan ilegalmente a inquilinos, y propietarios que ignoraron las reparaciones hasta el punto de que el Departamento de Conservación y Desarrollo de Vivienda (HPD, por sus siglas en inglés) y los abogados de la Sociedad de Ayuda Legal tuvieron que involucrarse, como en el caso del No. 1210 de la avenida Stratford, en el que los inquilinos no tuvieron gas durante casi un año, el servicio de ascensor era esporádico y no se resolvían las violaciones.
Las Leyes de Renta existen para proteger a los inquilinos, pero últimamente parece que los propietarios se están beneficiando. Tomemos, por ejemplo, las rentas preferenciales: antes de 2003, la renta preferencial estaba vigente por la duración del arrendamiento, ahora se pueden rescindir al renovar el contrato de arrendamiento de un inquilino. Los propietarios que sienten que un inquilino con un alquiler preferencial ha presentado demasiadas quejas 311 ahora tienen la herramienta para cancelar el alquiler preferencial y cobrar el alquiler legal, que puede ser un aumento en el alquiler de $100 a $800 dólares en un instante.
Y es perfectamente legal.
Los aumentos de Mejoras de Capital Principales (MCI, por sus siglas en inglés) es otro beneficio. Los MCI se pusieron en marcha como un incentivo para que los propietarios hicieran las necesarias, y en algunos casos muy necesarias, mejoras principales en los sistemas de construcción, como techos en descomposición, nuevos sistemas de plomería, de calefacción y eléctricos, ventanas y trabajos exteriores. El costo de estas mejoras luego se transfería a los inquilinos, de manera permanente.
Las Mejoras Individuales de Apartamentos (IAI, por sus siglas en inglés) son las más dañinas porque pueden ocurrir en cada contrato, ya sea que se necesiten o no, con incrementos de hasta $36,000 dólares, como en el caso del Sr. y la Sra. C del No. 1135 de la avenida Boynton, a quienes la División de Renovación Comunitaria y de Hogar (DHCR, por sus siglas en inglés), descubrió que sufrieron cobros excesivos por más de $40,000 dólares y recibieron daños triples por un total de más de $140,000 dólares.
Este caso tardó cinco años en resolverse y numerosas visitas al Tribunal de Vivienda, pero el compromiso de los inquilinos y la perseverancia de mi personal y de NIDC dieron sus frutos.
Los inquilinos que viven en casas particulares lo tienen aún peor porque tienen muy pocas protecciones y pueden ser desalojados sin causa en cualquier momento. Con la protección de los contratos de renovación, su aumento de renta será establecido por la Junta de Pautas de Renta (RGB, por sus siglas en inglés) al igual que con otros inquilinos con renta estabilizada en toda la ciudad y el estado.
Muchos grupos de inquilinos en toda la ciudad han estado presionando por el Control de Renta Universal, que trata estas y otras disposiciones que han afectado a los inquilinos. La plataforma defendida por los grupos de viviendas de la ciudad les permitirá competir en igualdad de condiciones y traerá una reforma muy necesaria a nuestras viejas e incapacitantes reglamentaciones.
Ampliar la Ley de Emergencia de Protección de Inquilinos permitirá que más municipios elijan proteger su parque de viviendas en caso de una escasez de viviendas al llevar el control de los alquileres a sus comunidades.
La “buena causa” hará que los inquilinos en casas privadas y edificios menores de 6 unidades tengan la misma protección que los inquilinos con renta estabilizada. Esto combatirá el aumento de los alquileres, los desalojos sin causa y dejará que los inquilinos permanezcan en sus hogares y comunidades.
La vinculación de alquileres preferenciales a la duración del arrendamiento en lugar de la duración del contrato de renovación evitará que los propietarios utilicen esto como una herramienta para aumentar los alquileres y sacar a los buenos inquilinos. También devuelve los derechos a los inquilinos y aumenta la estabilización de la comunidad con una menor rotación de los vecinos.
Cada vez que un apartamento queda vacío, los propietarios pueden recibir un aumento del 18-20%, independientemente de si el propietario ha mantenido el edificio al día o no. También es una razón para conseguir buenos inquilinos.
Ser propietario de cualquier edificio o casa privada conlleva la responsabilidad de mantener la propiedad y reemplazar los sistemas de construcción que se descomponen por antigüedad y desgaste. Los propietarios no deben recibir una bonificación para mantener sus propiedades al día.
Muchos de nuestros inquilinos con renta controlada pagan mucho más en renta que nuestros inquilinos con renta estabilizada debido al aumento anual máximo del alquiler base del 7.5% y los ajustes de costos de combustible. Los inquilinos con renta controlada deben pagar los mismos aumentos que los de renta estabilizada para que esos alquileres sean asequibles y estables.
La extensión de la regla de 4 años de los sobrecargos de alquiler dará como resultado que los propietarios que inflaron los alquileres sean responsables.
Después de décadas de la Asamblea del Estado de Nueva York defendiendo las necesidades de los inquilinos, ahora tenemos socios en el Senado del Estado que comparten nuestros valores. Se han creado proyectos de ley tanto en el Senado estatal como en la Asamblea que son paralelos a los objetivos de la plataforma de Control Universal de Alquiler y, que, para variar, beneficiará a los inquilinos en todo el estado de Nueva York.
Marcos A. Crespo es miembro de la Asamblea del Estado de Nueva York, que representa al Distrito 85 de la Asamblea. Para obtener más información del asambleísta Crespo, por favor visite bit.ly/2HKtTlc o llame al 518.455.5514.
Hazel Miura es la directora de Vivienda y Desarrollo Comunitario de la Corporación de Desarrollo de Iniciativas Vecinales (NIDC, por sus siglas en inglés). Para obtener más información, por favor visite nidcny.org.
