“The system doesn’t work”
Manifestando ante abusos en viviendas

“The system doesn’t work”

Full-throated roar v. three-quarter housing

Story and photos by Gregg McQueen

“There were 16 people staying in a single room,” said Cedric Steed.
“There were 16 people staying in a single room,” said Cedric Steed.

Cedric Steed lived in deplorable conditions during his three-year stay in a Brooklyn three-quarter house.

“There were bed bugs, no hot water, and it was intensely overcrowded,” he recalled. “There were 16 people staying in a single room.”

Steed joined other tenants and housing advocates on the steps of City Hall on October 5 to protest abuses in the city’s three-quarter housing, a temporary state of housing aimed at individuals exiting treatment or incarceration, and which falls somewhere between regulated halfway houses and permanent housing.

The group was protesting in advance of a City Council hearing to ponder a legislative package that would better regulate the three-quarter housing sector and afford better protection for tenantswho have accused landlords of taking advantage of residents by forcing them to live in unacceptable conditions.

“We know that abusive landlords having been preying on New York’s most vulnerable residents, like the formerly incarcerated, drug users and the homeless,” said Bobby Tolbert, a board member of advocacy group Vocal-NY. “That ain’t right. The people are asking our City Council to stand up and respond to this problem.”

Protestors gathered at City Hall.
Protestors gathered at City Hall.

Joining protestors at City Hall were Public Advocate Letitia James, and Councilmembers Corey Johnson, Donovan Richards, Jumaane Williams, Stephen Levin and Rafael Espinal.

“We all know that housing and services are needed if you want to stay out of jail and stay off the streets and stay off of drugs,” remarked Public Advocate Letitia James. “But throughout the city, there are too many predatory and fraudulent operators who take advantage of a vulnerable population.”

Michael Grinthal, an attorney with MFY Legal Services, said that three-quarter house tenants have little legal recourse against operators and landlords, and difficulty accessing services and relocation benefits from the Department of Housing and Preservation, (HPD), because they are only temporary residents of their housing and cannot show proper proof of residency.

“The system doesn’t work for three-quarter houses,” said Grinthal.

Councilmember Corey Johnson spoke openly about his own path to recovery.
Councilmember Corey Johnson spoke openly about his own path to recovery.

“Too often, tenants of three-quarter houses are denied relocation services because they do not have leases, they do not have utility bills, and cannot prove that they live there,” said James.

One of the bills under consideration by the Council, Intro 1171, would require HPD to accept alternate documentation for providing benefits.

Advocates also accused three-quarter house landlords of engaging in Medicaid fraud, and forcing tenants to attend drug treatment sessions they don’t really need, while threatening to evict them if they don’t comply.

Alberto Charriez currently resides in a three-quarter house, said he has been clean from drugs for nearly two months. Yet his landlord is making him go to daily treatment sessions, which prevented him from keeping his job.

“I had to quit my job, otherwise I would have lost the roof over my head,” said Charriez. “It’s hard to even afford a Metrocard now.”

Intro 1168, one of the proposed bills, would prevent landlords from forcing tenants into treatment programs.

“Landlords have no business dictating tenants’ medical treatment,” said Grinthal. “Intro 1168 would ensure that any tenant subject to such interference in medical decision-making can sue their landlord for harassment.”

DSS/HRA Commissioner Steven Banks.
DSS/HRA Commissioner Steven Banks.

Other bills in the package would ease access to relocation services after a vacate order in houses with the most hazardous conditions, implement widespread distribution of know-your-rights information to three-quarter house tenants, and require regular reporting on inspections and relocations by the city’s interagency Three-Quarter House Taskforce.

“No one should be allowed to exploit low-income tenants and deprive them of their basic rights,” said Johnson. “This legislation is going to restore dignity and justice to many tenants in New York and ensure that they’re informed of their rights against illegal eviction.”

In his remarks, Johnson revealed some personal information, noting that he once battled alcoholism but had been clean and sober for the past seven years.

“I was lucky that when I got sober, I had a job, I had a roof over my head, I had a Metrocard,” remarked Johnson, noting that many three-quarter housing dwellers are exiting treatment programs for addiction. “But there are many, many New Yorkers that aren’t as fortunate.”

Councilmember Jumaane Williams stated that it was imperative for the Council to take action to protect three-quarter housing tenants.

Representatives from the advocacy group rallied.
Representatives from the advocacy group rallied.

“A city and a government will be judged on how its most vulnerable citizens are be treated,” he remarked.

At the Council hearing that followed the rally, Department of Social Services/Human Resources Administration (DSS/HRA) Commissioner Steven Banks told Councilmembers that it was suspected that as many as 10,000 New Yorkers reside in three-quarter housing, but explained that the exact number of buildings providing such services is difficult to track.

"I had to quit my job,” said Alberto Charriez.
“I had to quit my job,” said Alberto Charriez.

“Very little data exists on how many three-quarter houses exist in New York City,” said Banks, who reported that DSS/HRA metrics have indicated there are 95 buildings citywide providing this type of housing.

He explained that most of his agency’s data is compiled through 311 complaints and reports from housing advocates.

“Our metrics are limited by the ability of operators to conceal their operations,” Banks stated. “Frequently, operators stop using one building and move on to another. Landlords who don’t use public assistance as their funding stream cannot be pinpointed.”

Banks stressed that the city has dramatically enhanced efforts to protect tenants in the three-quarter housing sector, forming the Three-Quarter Housing Task Force in June 2015. He noted that Mayor Bill de Blasio was motivated to create the task force following an exposé on three-quarter housing abuses.

“There are too many predatory and fraudulent operators,” said Public Advocate Letitia James.
“There are too many predatory and fraudulent operators,” said Public Advocate Letitia James.

As of October 4, the task force had conducted 169 inspections across the 95 buildings, and moved 428 single adults from these buildings into temporary emergency housing due to unsafe conditions, said Banks.

He noted concerns his agency has with Intro 1171, explaining that DSS/HRA works with each client individually to account for their unique circumstances.

“We believe that legislating eligibility documentation prevents us from having full flexibility and the ability to change as needed, particularly for the benefit of tenants,” Banks stated.

While Banks advised the Council that the city supports the move for legislation, he said there would need to be changes to the bills before receiving the administration’s full backing.

Banks pledged that his agency would work with the Council going forward to refine the bills.

For more information, please visit www.mfy.org for its Three-Quarter House Tenant Organizing Project (TOP). Additional information can be found at the city’s

DSS/HRA website at http://on.nyc.gov/2diXYch.

Manifestando ante abusos en viviendas

Historia y fotos por Gregg McQueen

Councilmember Donovan Richards.
El concejal Donovan Richards.

Cedric Steed dijo que vivió en condiciones deplorables durante su estancia de tres años en una casa de tres cuartos de Brooklyn.

“Había chinches, no tenía agua caliente y había un hacinamiento tremendo”, dijo Steed. “Eran 16 personas alojándose en una habitación individual”.

Steed se unió a otros inquilinos y defensores de viviendas el 5 de octubre en las escalinatas del Ayuntamiento para protestar por los abusos en la vivienda de tres cuartos de la ciudad, una condición temporal de vivienda dirigida a las personas que salen de tratamiento o encarcelamiento, y que cae en algún lugar entre los centros de reinserción regulados y la vivienda permanente.

El grupo protestaba antes de una audiencia del Concejo Municipal para reflexionar sobre un paquete legislativo que regule mejor el sector de la vivienda de tres cuartos y brinde una mayor protección a los inquilinos, quienes han acusado a los propietarios de aprovecharse de los residentes, obligándoles a vivir en condiciones inaceptables.

“The system doesn’t work for three-quarter houses,” said attorney Michael Grinthal.
“El sistema no funciona para la vivienda de tres cuartos”, dijo el abogado Michael Grinthal.

“Sabemos que los propietarios abusivos se han estado aprovechando de los residentes más vulnerables de Nueva York, como los ex reclusos, los usuarios de drogas y las personas sin hogar”, dijo Bobby Tolbert, un miembro de la junta del grupo de defensa Vocal-NY. “Eso no es correcto. La gente le está pidiendo a nuestro Ayuntamiento luchar contra eso y responder al problema”.

Junto a los manifestantes en el Ayuntamiento estuvieron la defensora pública Letitia James y los concejales Corey Johnson, Donovan Richards, Jumaane Williams, Stephen Levin y Rafael Espinal.

“Todos sabemos que la vivienda y los servicios son necesarios si quieres permanecer fuera de la cárcel, de las calles y alejado de las drogas”, comentó James. “Pero en toda la ciudad hay demasiados operadores depredadores y fraudulentos que se aprovechan de una población vulnerable”.

Michael Grinthal, abogado de Servicios Legales MFY, dijo que los inquilinos de las casas de tres cuartos tienen pocos recursos legales contra los operadores y propietarios, además de dificultades para acceder a los servicios y beneficios de reubicación del Departamento de Vivienda y Preservación, (HPD por sus siglas en inglés), ya que son solo residentes temporales de su vivienda y no pueden presentar una prueba adecuada de residencia.

“El sistema no funciona para las casas de tres cuartos”, dijo Grinthal.

“Con demasiada frecuencia, a los inquilinos de las casas de tres cuartos se les niegan los servicios de reubicación porque no tienen contratos de arrendamiento, no tienen facturas de servicios públicos y no pueden probar que viven ahí”, dijo James.

“The people are asking our City Council to stand up,” said Bobby Tolbert.
“La gente le pide a nuestro Ayuntamiento enfrentar la situación”, dijo Bobby Tolbert.

Uno de los proyectos de ley que están siendo examinados por el Concejo, Intro 1171, requeriría que el HPD acepte otros documentos para proveer beneficios.

Los defensores también acusaron a los propietarios de las viviendas de tres cuartos de incurrir en fraude de Medicaid y forzar a los inquilinos a asistir a sesiones de tratamiento de drogas que en realidad no necesitan, amenazándolos con desalojarlos si no cumplen.

Albierto Charriez actualmente reside en una casa de tres cuartos en Brooklyn y dijo que ha estado limpio de drogas durante casi dos meses. Sin embargo, el propietario del lugar en el que vive lo obliga a asistir a las sesiones de tratamiento diario, impidiéndole mantener su puesto de trabajo.

“Tuve que dejar mi trabajo, de lo contrario habría perdido el techo sobre mi cabeza”, dijo Albierto. “Es difícil incluso comprar una Metrocard ahora”.

Intro 1168, uno de los proyectos de ley, impediría que los propietarios obliguen a los inquilinos a asistir a los programas de tratamiento.

The temporary state of housing has been criticized.
La situación temporal vivienda ha sido criticada.

“Los propietarios no tienen que dictar el tratamiento médico de los inquilinos”, dijo Grinthal. “Intro 1168 garantizaría que cualquier inquilino sujeto a dicha interferencia en la toma de decisiones médicas pueda demandar a su casero por acoso”.

Otros proyectos de ley en el paquete facilitarían el acceso a los servicios de reubicación después de una orden de desalojo en casas con condiciones peligrosas; implementarían una amplia distribución de información sobre los derechos de los inquilinos de las casas de tres cuartos; y requeriría de informes periódicos sobre las inspecciones y reubicaciones del grupo de trabajo interinstitucional de Casa de tres cuartos de la ciudad.

“A nadie se le debe permitir explotar a los inquilinos de bajos ingresos, ni privarlos de sus derechos básicos”, dijo Johnson. “Esta legislación devolverá la dignidad y la justicia a muchos inquilinos de Nueva York y se asegurará de que estén informados de sus derechos contra el desalojo ilegal”.

En su discurso, Johnson reveló algunos datos personales, destacando que alguna vez luchó contra el alcoholismo, pero ha estado limpio y sobrio durante los últimos siete años.

“Tuve la suerte de que cuando logré estar sobrio, obtuve un trabajo, un techo sobre mi cabeza, una Metrocard”, comentó Johnson, señalando que muchos habitantes de vivienda de tres cuartos están saliendo de los programas de tratamiento para las adicciones. “Pero hay muchos, muchos neoyorquinos que no son tan afortunados”.

El concejal Jumaane Williams afirmó que es imperativo que el Concejo tome medidas para proteger a los inquilinos de las viviendas de tres cuartos.

“Una ciudad y un gobierno serán juzgados por la forma en que sus ciudadanos más vulnerables sean tratados”, comentó.

En la audiencia del Concejo que siguió a la manifestación, el comisionado del Departamento de Servicios Sociales/Administración de Recursos Humanos (DSS/HRA por sus siglas en inglés) Steven Banks, dijo a los concejales que se sospechaba que hasta 10,000 neoyorquinos residen en viviendas de tres cuartos, pero explicó que el número exacto de edificios que prestan tales servicios es difícil de rastrear.

“There are too many predatory and fraudulent operators,” said Public Advocate Letitia James.
“Hay demasiados operadores depredadores y fraudulentos”, dijo la defensora pública Letitia James.

“Existe muy poca información sobre cuántas casas de tres cuartos existen en la ciudad de Nueva York”, dijo Banks, quien informó de que las métricas del DSS/HRA han indicado que hay 95 edificios en toda la ciudad proporcionando este tipo de vivienda.

Explicó que la mayor parte de la información de su agencia es compilada a través de 311 quejas e informes de los defensores de la vivienda.

“Nuestros métricas están limitadas por la capacidad de las personas para ocultar sus operaciones”, declaró Banks. “Con frecuencia, los operadores dejan de usar un edificio y se mudan a otro. Los propietarios que no utilizan la asistencia pública como su fuente de fondos no pueden precisarse”.

Banks destacó que la ciudad ha mejorado drásticamente los esfuerzos para proteger a los inquilinos en el sector de la vivienda de tres cuartos, formando el Grupo de Trabajo de Vivienda de tres cuartos en junio de 2015. Señaló que el alcalde Bill de Blasio fue motivado a crear el grupo de trabajo después de una exposición sobre abusos de vivienda de tres cuartos.

Al 4 de octubre, el grupo de trabajo había llevado a cabo 169 inspecciones a través de 95 edificios, y mudó a 428 adultos solteros de estos edificios a viviendas temporales de emergencia por falta de seguridad, dijo Banks.

Señaló las preocupaciones que su agencia tiene con Intro 1171, explicando que el DSS/HRA trabaja con cada cliente de forma individual para tener en cuenta sus circunstancias únicas.

"I had to quit my job,” said Alberto Charriez.
“Tuve que renunciar”, dijo Alberto Charriez.

“Creemos que legislar la documentación de elegibilidad nos impediría tener una total flexibilidad y la capacidad de cambiar según sea necesario, en particular en beneficio de los inquilinos”, declaró Banks.

Si bien Banks recomendó al Concejo que la ciudad apoye la legislación, dijo que tendría que haber cambios en los proyectos de ley antes de recibir el pleno respaldo de la administración.

Banks se comprometió a que su agencia trabaje con el Concejo de cara al futuro para perfeccionar los proyectos de ley.

Para obtener más información, por favor visite www.mfy.org para su Proyecto de Organización de Inquilinos (TOP por sus siglas en inglés) de Casas tres cuartos. Información adicional se puede encontrar en el sitio web de DSS/HRA de la ciudad http://on.nyc.gov/2diXYch.

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