The Beijing Boom?
¿Auge de Beijing?
Story and photos by Sherry Mazzocchi How does the city build more affordable housing? Experts disagree. Councilmember Ydanis Rodríguez believes that rezoning can alleviate Inwood’s affordable housing crisis. The Councilmember stressed that Inwood will soon have at least two new buildings with 100 percent affordable housing. That contradicted notions by James Salter, Board Member of Rose Rock Group. Salter, who has more than 30 years of experience in building and construction financing, said New York City’s land prices are so high the only way developers can profit is by creating buildings with 80 percent market rate and 20 percent affordable housing. Salter, speaking at a panel on public-private partnerships, said affordable housing is the “low hanging fruit” of Manhattan infrastructure investment. He told the audience it was likely to generate a 16 percent internal rate of return and a project could be completed in three to four years. “We are in desperate need of affordable housing. You can’t have workers taking the train for an hour and a half to come into this city and work,” he said. “The reality is, we are gentrifying Manhattan and we are forcing people to move.” The forum, part of an annual conference held by the Chinese Association for Science and Technology USA (CAST-USA), was planned as a discussion on the potential for infrastructure-related collaborative development between the U.S. and China. This year marked the organization’s 25th anniversary. Seth Pinsky said New York City currently has the largest affordable housing program in the nation. “When the program is done, we will have added 80,000 affordable units to a base of 3,000,000 units in a city where we have 1.1 million rent burdened households. We can’t solve the problem by building.” The former President of the New York City Economic Development Corporation (EDC) and current Executive Vice President of RXR Realty, said most affordable housing isn’t actually affordable to most New Yorkers. He said the way to solve the problem is by building denser development. Xing Jijun, a science and technology counselor at the Consulate General of the People’s Republic of China in New York, said that in the last 200 years, it was the U.S. that set the example for the world. Nearly 100 years ago, Chinese workers built American railroads. Now China’s new high speed trains travel at a speed of 315 kilometers per hour (195 mph) and take passengers from Beijing to Shanghai in only four hours. Chinese companies working in the U.S. have many opportunities to invest in technology and innovation. “There are a lot of these things that we can find and do together,” Jijun said. Pinsky said that problems with the nation’s infrastructure are “real and serious.” “This is due to a multi-generational failure to maintain the systems we have.” He added that aging infrastructure is endemic throughout the U.S. “It was once one of our great competitive advantages in the United States, but today it’s literally crumbling around us.” Pinsky argued that Americans—and by extension elected officials—don’t value the importance of infrastructure. He said most Americans don’t travel, and hence don’t understand how poorly our infrastructure compares to that of other nations. “And then there’s the reflexive distaste for government spending,” he said. Mostly because it’s felt that money isn’t being spent in an efficient way. Pinsky that instead of expenditures these funds should be viewed as investments that, over time, generate a significant return. But as infrastructure reaches the end of its life and suffers critical failures, elected officials will have no choice but to pay attention. “That’s something that we are seeing here in New York as our subway crumbles around us,” he added. Pinsky noted that public private partnerships have accounted for about one percent of U.S. infrastructure spending. He said foreign investors need a domestic partner. “This is true anywhere in the United State, probably anywhere in the world,” he said, “but especially in New York where it is idiosyncratic and not necessarily logical.” Joseph Barba said he was interested in exploring an Atlantic Yards-type of project. As head of the IN2NYC program, he wanted to extend development to both 181st Street and 207th Street “For example, here is the Columbia [University] Medical Center. Around this area you will see a vast knowledge base in terms of health. So how do we take advantage of that concentration of so much talent, and how do we make sure that integrates well with the community?” Yang Chengxu said his company Greenland USA is involved in large infrastructure projects on four continents. “Of the top ten tallest buildings, four of them were built by my company,” he said. He gave a detailed explanation of the many stages of transforming Atlantic Yards into Pacific Park, which involved putting a platform over the rail yards and erecting new high rise buildings on top of it. Chinese investment and public private partnerships are currently undergoing increased scrutiny at the federal level. In recent years, China has ramped up investments in U.S. infrastructure, technology and military interests and applications. Policymakers fear direct foreign investment in critical areas could cause a loss of technology, outsourcing of jobs or even security concerns. Also, projects funded by foreign investors often lack transparency and accountability. The Councilmember told participants that he hoped they “could see opportunity in developing networks in Northern Manhattan.” But some local residents were skeptical. Some questioned how they could have input in a scenario where companies that had no long term interest in a community in which they invest. “We’re going to be impacted by this,” said Lena Meléndez. “The median income is $34,000 a year—affordable for some may be $55,000 a year. But for us that’s not affordable.” She added that 20 percent of affordable housing in a luxury tower is “not a win.” “I get the feeling that all of these decisions are being made without including us.” For more information, please visit www.castgny.org/en/. Historia y fotos por Sherry Mazzocchi El concejal Ydanis Rodríguez cree que el cambio de zonificación puede aliviar la crisis de vivienda asequible de Inwood. El concejal destacó que Inwood pronto tendrá por lo menos dos nuevos edificios con un 100 por ciento de viviendas asequibles. Eso contradijo las nociones de James Salter, miembro del consejo del Grupo Rose Rock. Salter, quien tiene más de 30 años de experiencia en financiamiento de edificios y construcción, dijo que los precios de la tierra en la ciudad de Nueva York son tan altos que la única manera de que los desarrolladores puedan obtener ganancias es creando edificios con un 80 por ciento de vivienda a de mercado y un 20 por ciento asequible. Salter, hablando en un panel sobre asociaciones público-privadas, dijo que la vivienda asequible es la “fruta colgando” de la inversión en infraestructura de Manhattan. Dijo a la audiencia que es probable que genere un 16 por ciento de tasa interna de retorno y que un proyecto podría ser completado en tres a cuatro años. “Necesitamos desesperadamente vivienda asequible. No puedes hacer que los trabajadores tomen el tren por una hora y media para llegar a la ciudad y trabajar”, dijo. “La realidad es que estamos aburguesando a Manhattan y estamos forzando a la gente a mudarse”. Los comentarios se hicieron durante el tercer día de la convención el 9 de octubre, celebrada en el nuevo centro educativo de la Universidad Columbia en la Avenida Haven, que se centró en la inversión y desarrollo de China en la infraestructura de los Estados Unidos. El foro, que forma parte de una conferencia anual de la Asociación China de Ciencia y Tecnología USA (CAST-USA, por sus siglas en inglés), fue planeado como una discusión sobre el potencial para el desarrollo colaborativo relacionado con la infraestructura entre los Estados Unidos y China. Este año se celebró el 25 aniversario de la organización. Seth Pinsky dijo que la ciudad de Nueva York tiene actualmente el programa más grande de vivienda asequible en la nación. “Cuando se complete el programa, habremos agregado 80,000 unidades asequibles a una base de 3 millones de unidades en una ciudad donde tenemos 1.1 millones de hogares agobiados por el alquiler. No podemos resolver el problema mediante la construcción”. El ex presidente de la Corporación de Desarrollo Económico de la ciudad de Nueva York (EDC, por sus siglas en inglés) y actual vicepresidente ejecutivo de RXR Realty, dijo que la mayoría de las viviendas asequibles no son realmente asequibles para la mayoría de los neoyorquinos. Dijo que la manera de resolver el problema es construyendo un desarrollo más denso. Xing Jijun, consejero de ciencia y tecnología en el Consulado General de la República Popular China en Nueva York, dijo que en los últimos 200 años, fueron los Estados Unidos quienes dieron el ejemplo para el mundo. Hace casi 100 años, los trabajadores chinos construyeron ferrocarriles estadounidenses. Ahora, los nuevos trenes de alta velocidad de China viajan a 315 kilómetros por hora (195 mph) y llevan pasajeros de Beijing a Shanghai en tan solo cuatro horas. Las empresas chinas que trabajan en los Estados Unidos tienen muchas oportunidades de invertir en tecnología e innovación. “Hay muchas de estas cosas que podemos encontrar y hacer juntos”, dijo Jijun. Pinsky comentó que los problemas con la infraestructura de la nación son “reales y serios”. “Esto se debe a un fallo multi generacional para mantener los sistemas que tenemos”. Agregó que la envejecida infraestructura es endémica en todo Estados Unidos. “Fue alguna vez una de las grandes ventajas competitivas de los Estados Unidos, pero hoy está literalmente desmoronándose alrededor de nosotros”. Pinsky argumentó que los estadounidenses -y por extensión los funcionarios electos- no valoran la importancia de la infraestructura. Dijo que la mayoría de los estadounidenses no viajan, y por lo tanto no entienden lo mal que nuestra infraestructura está en comparación con la de otras naciones. “Y luego está el disgusto reflexivo por el gasto del gobierno”, dijo. Principalmente porque se siente que el dinero no se está gastando de forma eficiente. Pinsky dijo que en lugar de gastos, estos fondos deben ser vistos como inversiones que, con el tiempo, generan una rentabilidad significativa. Pero a medida que la infraestructura llega a su límite y sufre fallas críticas, los funcionarios electos no tendrán otra opción que prestar atención. “Es algo que estamos viendo aquí en Nueva York mientras nuestro metro se desmorona a nuestro alrededor”, agregó. Pinsky señaló que las asociaciones público-privadas han representado alrededor del uno por ciento del gasto en infraestructura en Estados Unidos. Dijo que los inversionistas extranjeros necesitan un socio doméstico. “Esto es cierto en cualquier lugar de los Estados Unidos, probablemente en cualquier parte del mundo”, dijo, “pero especialmente en Nueva York, donde es idiosincrásico y no necesariamente lógico”. Joseph Barba dijo estar interesado en explorar un tipo de proyecto de Atlantic Yards. Como jefe del programa IN2NYC, quiso extender el desarrollo a las Calles 181 y 207. “Por ejemplo, aquí está el Centro Médico [de la Universidad] Columbia. Alrededor de esta zona verán una vasta base de conocimientos en materia de salud.Entonces, ¿cómo aprovechamos esa concentración de talento y cómo nos aseguramos de que se integre bien con la comunidad?”. Yang Chengxu dijo que su empresa, Greenland USA, está involucrada en grandes proyectos de infraestructura en cuatro continentes. “De los diez edificios más altos, cuatro de ellos fueron construidos por mi compañía”, dijo. Dio una explicación detallada de las muchas etapas de la transformación de Atlantic Yards en Pacific Park, que implicó poner una plataforma sobre los patios de ferrocarril y erigir nuevos edificios de gran altura. Las inversiones chinas y las asociaciones público-privadas se están sometiendo actualmente a un mayor escrutinio a nivel federal. En los últimos años, China ha incrementado sus inversiones en infraestructura, tecnología e intereses y aplicaciones militares de Estados Unidos. Los responsables políticos temen que la inversión extranjera directa en áreas críticas pueda causar una pérdida de tecnología, la subcontratación de puestos de trabajo o incluso problemas de seguridad. Además, los proyectos financiados por inversionistas extranjeros a menudo carecen de transparencia y rendición de cuentas. El concejal dijo a los participantes que espera que “puedan ver oportunidades en el desarrollo de redes en el norte de Manhattan”. Pero algunos residentes locales fueron escépticos. Algunos cuestionaron cómo podrían participar en un escenario en el que las empresas que no tienen interés a largo plazo en la comunidad en la que invierten. “Vamos a vernos afectados por esto”, dijo Lena Meléndez. “El ingreso medio es de $34,000 dólares al año, asequible para algunos puede ser $55,000 al año. Pero para nosotros eso no es asequible”. Agregó que el 20 por ciento de la vivienda asequible en una torre de lujo “no es una victoria”. “Tengo la sensación de que todas estas decisiones se están tomando sin incluirnos”. Para obtener más información, por favor visite www.castgny.org/en/.The Beijing Boom?
Infrastructure conference focuses on U.S.-China links
The comments were made during the convention’s third day on October 9th, held at Columbia University’s new education center on Haven Avenue, which focused on Chinese investment and development in U.S. infrastructure.
¿Auge de Beijing?
Conferencia sobre infraestructura se enfoca en vínculos entre Estados Unidos y China
¿Cómo construye la ciudad más vivienda asequible? Los expertos no están de acuerdo.
