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Taking down the “Dirty Dozen”
Bajar los humos a la “docena sucia”

Taking down the “Dirty Dozen”

City takes action to force building repairs

Story and photos by Gregg McQueen

The new measures were announced by Mayor Bill de Blasio and Public Advocate Letitia James (right).
The new measures were announced by Mayor Bill de Blasio and Public Advocate Letitia James (right).

Not on the city’s dime.

It seems that things are about to get very uncomfortable for some of the city’s worst landlords, who will soon face new measures intended to force them to expedite repairs and outstanding violations.

Mayor Bill de Blasio and Public Advocate Letitia James have announced that the city is invoking a half-century-old law to force eight landlords to fix excessive building code violations in 12 apartment buildings by threatening to stop paying the rent for tenants on public assistance if repairs are not made quickly.

Located in Northern Manhattan, the Bronx, and Queens, the buildings have piled up more than 2,000 violations and are home to over 1,800 tenants, said city officials, who termed the sites “the Dirty Dozen.”

The city is using the 1962 Spiegel Law, which allows the Human Resources Administration/Department of Social Services (HRA/DSS) to withhold rent payments for residents receiving public assistance if conditions in the building are considered “dangerous, hazardous or detrimental to life and health.”

De Blasio and James made the announcement at the Y in Washington Heights on May 26, joined by HRA/DSS Commissioner Steven Banks, and City Councilmembers Ydanis Rodríguez, Mark Levine and Rafael Salamanca.

The landlords — Ved Parkash, Ferdo Skrelja, Jay Weiss, Yecheskel Berman, Maurice Sohaye and Robert Farhadian, Leze Gazivoda and Alex Gazivoda, and Agron Berisha — all appear on the city’s “worst landlord” watchlist, released by James’ office last November.

They have all received letters from the city advising that if they do not schedule a re-inspection by the Department of Housing Preservation and Development (HPD) within 15 days to show that all conditions have been corrected, HRA/DSS will begin withholding rent payments, which Banks said could total $30,000 per month at each building.

“No one deserves to live in an unsafe and unclean building,” said Miguelina Rincón.
“No one deserves to live in an unsafe and unclean building,” said Miguelina Rincón.

Under the law, landlords cannot evict tenants because the rent provided by HRA/DSS is being withheld.

De Blasio said that if the landlords fail to comply, the city will take them to housing court, and they may face civil or criminal charges.

“We’re going to throw the book at these bad landlords,” stated de Blasio. “I want every one of these unscrupulous landlords, and any other landlord in the city who thinks that they can cheat the people in the city, to know that we’re coming after them. And I want the tenants of the city to know we have your back.”

The mayor said that $100,000 in fines have been levied against the eight landlords, and six of the buildings have already received emergency repairs from HPD.

De Blasio added that the city will also assign a dedicated tenant lawyer to each building, available day or night to help residents.

While 72 tenants in the 12 buildings currently receive public assistance, Banks said all residents at those locations will have improved living conditions, as every outstanding violation will need to be cleared.

“What’s important here is that this is a tool that will benefit all tenants in the building, irrespective of whether they’re on public assistance or not,” said Banks.

James said that the so-called “Dirty Dozen” buildings selected as part of the new crackdown were sites that had the most dangerous health and safety violations.

The 12 buildings have a combined total of 2,075 violations, 358 of which are Class C, meaning they are considered “immediately hazardous,” such as lack of gas, heat or hot water, rodents, lead paint or problematic fire exits.

“This is a tool that will benefit all tenants in the building,” said HRA/DSS Commissioner Steven Banks.
“This is a tool that will benefit all tenants in the building,” said HRA/DSS Commissioner Steven Banks.

“These landlords have been put on notice, and it’s time that they clean up their act,” said James.

Five of the 12 buildings are owned Parkash, who James referred to as “the city’s worst slum lord.” Parkash, owner of numerous Bronx properties and one in Queens, was ranked at the top of the Public Advocate’s most recent watchlist, and is the subject of numerous tenant lawsuits.

Salamanca, who joined tenants of 750 Grand Concourse in Bronx housing court as they took legal action against Parkash earlier this year, detailed a long list of violations against the landlord.

“Every day in my office, I’ve received numerous calls from constituents, facing housing issues that many of us could not even imagine,” said Salamanca. “Taxpayers should not have to subsidize landlords who are taking in rent and providing nothing to tenants in return.”

Inwood resident Miguelina Rincón, who lives at 514 West 211th Street, one of the buildings designated in the city’s landlord crackdown, said she has dealt with numerous issues, such as broken toilets, leaking ceilings and windows that don’t shut properly.

“How can I feel safe at night knowing that the windows don’t shut?” asked Rincón, who lives on the first floor. She said the building’s boiler, located directly underneath her unit, sends smoke and fumes directly into her apartment.

Rincón, a native of the Dominican Republic, has been on public assistance since her husband passed away in 2005. She thanked the mayor for forcing landlords to address buildings in disrepair.

“No one deserves to live in an unsafe and unclean building, and thanks to Mayor de Blasio, this is going to change,” remarked Rincon.

Levine suggested that negligent landlords are ignoring conditions in their buildings in part to drive out low-income tenants out.

“It’s actually a deliberate tactic — they’re using failure to make repairs as a weapon to push tenants out,” said Levine. “Because of the gaping holes our rent laws, a landlord is then able to jack up the rent.”

“This is damaging to our vital stock of affordable housing, but even more damaging to our community of working class, middle class citizens,” added Rodríguez.

“These are people who damage the fabric of New York City and we must hold them accountable,” he said.

“These conditions are unacceptable,” said Councilmember Ydanis Rodríguez.
“These conditions are unacceptable,” said Councilmember Ydanis Rodríguez.

James stressed that she thought that the vast majority of New York City landlords ran their buildings appropriately.

“But there is a subset of landlords who unfortunately ignore the law,” she said. “And I believe this action here today will have chilling effect on those landlords who have ignored violations, who have ignored calls to their offices and to their management offices.”

Banks said that the city invoked the Spiegel Law in two test cases against two Bronx landlords in 2015, and in both instances, the landlords fixed violations before any rent payments were withheld.

“One building, for example, had 248 violations – we brought it down to 10 without having to go to court,” explained Banks.

De Blasio pointed out that any New York City resident who believes they are being illegally harassed or evicted by their landlord can call 311 and speak to a city lawyer.

He said that the high cost of housing was leading unscrupulous landlords to violate laws even more openly.

“I’d like to believe eventually a lot of enforcement turns the tide,” de Blasio remarked.

Rodríguez said it was his hope that the threat of lost rent, monetary fines and potential legal action would be enough to persuade more building owners to resolve violations quickly, before the city needed to go after them.

“This is about more than a few bad landlords,” said Rodríguez. “This is about the message to all landlords that these conditions are unacceptable.”


Bajar los humos a la “docena sucia”

Ciudad forzará la reparación de edificios

Historia y fotos por Gregg McQueen

“These conditions are unacceptable,” said Councilmember Ydanis Rodríguez.
“Estas condiciones son inaceptables”, dijo el concejal Ydanis Rodríguez.

No con el dinero de la ciudad.

Parece que las cosas se van a poner muy incómodas para algunos de los peores propietarios de la ciudad, quienes pronto enfrentarán nuevas medidas destinadas a obligarlos a agilizar las reparaciones y violaciones pendientes.

El alcalde Bill de Blasio y la defensora pública Letitia James han anunciado que la ciudad está invocando una ley de medio siglo de antigüedad para forzar a ocho propietarios a arreglar  violaciones abusivas al código de construcción en 12 edificios de apartamentos con la amenaza de dejar pagar el alquiler de los inquilinos de la asistencia pública si las reparaciones no se hacen rápidamente.

Situados en el norte de Manhattan, el Bronx y Queens, los edificios han acumulado más de 2,000 violaciones y son el hogar de más de 1,800 inquilinos, dijeron funcionarios de la ciudad, quienes denominaron los sitios como la “docena sucia”.

La ciudad está utilizando la Ley Spiegel de 1962, que permite a la Administración de Recursos Humanos/Departamento de Servicios Sociales (HRA/DSS por sus siglas en inglés), retener los pagos de alquiler de los residentes que reciben asistencia pública si las condiciones en el edificio son consideradas “peligrosas, riesgosas o perjudiciales para la vida y la salud”.

De Blasio y James hicieron el anuncio en la Y de Washington Heights el 26 de mayo, junto con el comisionado de la HRA/DSS Steven Banks, y los concejales de la ciudad Ydanis Rodríguez, Mark Levine y Rafael Salamanca.

Los propietarios -Ved Parkash, Ferdo Skrelja, Jay Weiss, Yecheskel Berman, Maurice Sohaye y Robert Farhadian, Leze Gazivoda y Alex Gazivoda, y Agron Berisha- todos aparecen en la lista de los “peores propietarios” de la ciudad, publicada por la oficina de James en noviembre pasado.

Todos ellos han recibido cartas de la ciudad advirtiéndoles que si no programan una nueva inspección del Departamento de Preservación y Desarrollo de la Vivienda (HPD por sus siglas en inglés) dentro de los próximos 15 días para demostrar que todas las condiciones se han corregido, la HRA/DSS comenzará a retener los pagos del alquiler, lo cual, dijo Banks, podría sumar un total de $30,000 dólares mensuales por cada edificio.

“This is a tool that will benefit all tenants in the building,” said HRA/DSS Commissioner Steven Banks.
“Esta es una herramienta que beneficiará a todos los inquilinos en el edificio”, dijo el comisionado del HRA/DSS, Steven Banks.

Según la ley, los propietarios no pueden desalojar a los inquilinos porque el alquiler provisto por la HRA/DSS sea retenido.

De Blasio dijo que si los propietarios no cumplen, la ciudad les llevará a la corte de vivienda y podrán enfrentar cargos civiles o criminales.

“Vamos a lanzarles libros a estos malos arrendadores”, declaró de Blasio. “Quiero que cada uno de estos propietarios sin escrúpulos, y cualquier otro propietario en la ciudad que piense que puede engañar a la gente, sepan que estamos detrás de ellos. Y quiero que los inquilinos de la ciudad sepan que los apoyamos”.

El alcalde dijo que se han impuesto multas por $100,000 dólares en contra de los ocho propietarios, y seis de los edificios ya han recibido reparaciones de emergencia del HPD.

De Blasio añadió que la ciudad también asignará a un abogado dedicado a los inquilinos en cada edificio, quien estará disponible día y noche para ayudar a los residentes.

Si bien 72 inquilinos de los 12 edificios actualmente reciben asistencia pública, Banks dijo que todos los residentes en esos lugares mejorarán sus condiciones de vida, ya que todas las violaciones pendientes tendrán que ser corregidas.

“Lo que es importante aquí es que esta es una herramienta que beneficiará a todos los inquilinos en el edificio, independientemente de si son o no de la asistencia pública”, dijo Banks.

James dijo que los edificios llamados la “docena sucia”, seleccionados como parte de las nuevas medidas enérgicas, son sitios que tenían las más peligrosas violaciones de salud y seguridad.

Los 12 edificios tienen un total combinado de 2,075 violaciones, 358 de las cuales son de clase C, lo que significa que son consideradas “inmediatamente peligrosas”, como falta de gas, de calefacción o agua caliente, roedores, pintura con plomo o salidas de emergencia problemáticas.

“Estos propietarios han sido avisados y es hora de que limpien sus actos”, dijo James.

Cinco de los 12 edificios son propiedad de Parkash, a quien James se refiere como “el peor señor de los tugurios de la ciudad”. Parkash, dueño de numerosas propiedades en el Bronx y una en Queens, quedó clasificado en la parte superior de la lista más reciente de la defensora pública y es objeto de numerosas demandas de los inquilinos.

Salamanca, quien se unió a los inquilinos del No. 750 de Grand Concourse en la corte de vivienda del Bronx cuando tomaron acciones legales contra Parkash a principios de este año, detalló una larga lista de violaciones contra el propietario.

“No one deserves to live in an unsafe and unclean building,” said Miguelina Rincón.
“Nadie merece vivir en un edificio inseguro y sucio”, dijo Miguelina Rincón.

“Cada día en mi oficina, recibo numerosas llamadas de votantes que enfrentan problemas de vivienda que muchos de nosotros no podríamos ni imaginar”, dijo Salamanca. “Los contribuyentes no deberían tener que subvencionar a los propietarios que reciben el alquiler y no retribuyen nada a los inquilinos”.

Miguelina Rincón, residente de Inwood que vive en el No. 514 de la calle 211 oeste en uno de los edificios listados en las medidas enérgicas a los propietarios de la ciudad, dijo que se ha ocupado de numerosas cuestiones, como inodoros rotos, fugas en techos y ventanas que no cierran adecuadamente.

“¿Cómo puedo sentirme segura por la noche sabiendo que las ventanas no cierran?”, preguntó Rincón, quien vive en el primer piso. Dijo que la  caldera del edificio, que se encuentra directamente debajo de su unidad, envía humo y gases a su apartamento.

Rincón, originaria de la República Dominicana, ha usado la asistencia pública desde que su marido falleció en 2005. Dio las gracias al alcalde por obligar a los propietarios a abordar las reparaciones de los edificios.

“Nadie merece vivir en un edificio inseguro y sucio, y gracias al alcalde de Blasio, esto va a cambiar”, comentó Rincón.

Levine sugirió que los propietarios negligentes ignoran las condiciones en sus edificios, en parte, para expulsar a los inquilinos de bajos ingresos.

“Es, de hecho, una táctica deliberada. Están usando las fallas para hacer las reparaciones como un arma para hacer salir a los inquilinos”, dijo Levine. “Debido a los enormes vacíos en nuestras leyes, el propietario puede aumentar el alquiler”.

“Esto es perjudicial para nuestro inventario vital de viviendas asequibles, pero incluso más perjudicial para nuestra comunidad de ciudadanos de las clases media y trabajadora”, agregó Rodríguez.

“Estas son personas que dañan el tejido de la ciudad de Nueva York y hay que hacerlos responsables”, dijo.

James enfatizó que pensaba que la gran mayoría de los propietarios de Nueva York administraban sus edificios de manera apropiada.

“Pero hay un subgrupo de propietarios que, lamentablemente, hacen caso omiso de la ley”, dijo. “Y creo que esta acción aquí hoy tendrá un efecto escalofriante sobre los propietarios que han ignorado las violaciones y las llamadas a sus oficinas”.

The new measures were announced by Mayor Bill de Blasio and Public Advocate Letitia James (right).
Las nuevas medidas fueron anunciadas por el alcalde Bill de Blasio y la defensora pública Letitia James (derecha).

Banks dijo que la ciudad invocó la Ley Spiegel en dos casos de prueba contra dos propietarios del Bronx en 2015, y en ambos casos, los propietarios resolvieron las violaciones antes de que cualquier pago de alquiler fuese retenido.

“Uno de los edificios, por ejemplo, tenía 248 violaciones que llevamos hasta 10 sin tener que acudir a los tribunales”, explicó Banks.

De Blasio señaló que cualquier residente de la ciudad de Nueva York que considere que esté siendo ilegalmente acosado o desalojado por su propietario, puede llamar al 311 y hablar con un abogado de la ciudad.

Dijo que el alto costo de la vivienda está llevando a los propietarios sin escrúpulos a violar las leyes aún más abiertamente.

“Me gustaría creer, finalmente, que mucha aplicación de la ley cambia el rumbo”, de Blasio comentó.

Rodríguez dijo que era su esperanza que la amenaza de perder la renta, recibir multas y sufrir potenciales acciones legales, fuese suficiente para convencer a más propietarios de edificios de resolver las violaciones rápidamente, antes de que la ciudad necesite ir tras ellos.

“Se trata de más que unos pocos propietarios malos”, dijo Rodríguez. “Tratamos de enviar el mensaje a todos los propietarios de que estas condiciones son inaceptables”.


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