Sherman Shot Down
Sherman abatido

Sherman Shot Down

Story and photos by Gregg McQueen

Sherman Plaza has been shot down.

After months of speculation, heated neighborhood protests, a delayed City Hall vote, and plenty of social media bickering, Inwood’s controversial Sherman Plaza rezoning plan was officially rejected by the City Council on Tues., Aug. 16, after local Councilmember Ydanis Rodríguez decided not to back the project.

Two committees ― the Subcommittee on Zoning and Franchises and the Committee on Land Use ― unanimously voted down the spot rezoning application on Tuesday morning, following the lead of Rodríguez, who urged Councilmembers to disapprove.

Faced with intense community opposition, Rodríguez announced at a press conference the previous evening that he would not support a rezoning to allow developers Washington Square Partners and Acadia Realty Trust to construct a residential building as high as 17 stories on the corner of Sherman Avenue and Broadway, featuring a mix of market-rate and affordable housing.

Uptown residents, concerned about gentrification, have voiced concerns that despite bringing affordable housing to the community, Sherman Plaza would also introduce a substantial number of market-rate units, which could drive up rents and force out longtime residents struggling to make ends meet.

And though Rodríguez was pushing the developers for 50 percent affordable housing in the project, opponents insisted that additional units would be unattainable for the area’s low-income and immigrant residents, and that developer promises of extra affordable units were unenforceable under rezoning laws.

At the August 15 press conference at Sherman and Broadway, more than 100 protestors gathered to hear Rodríguez speak, and to implore the Councilmember, who arrived with family members and staffers, to vote against the plan.

Things started off contentiously, with many protestors booing and heckling Rodríguez, who bluntly admonished noisemakers in the crowd, even threatening to leave if people did not quiet down.

Eventually, Rodríguez announced, “We have not been able to get to a point where I feel it is in the community’s best interests to move this spot rezoning forward,” which transformed the mood of the crowd.

“Therefore, I tell you that of this moment, I will not be supporting the rezoning at Sherman and Broadway,” he said, as the gathering erupted in cheers.

Still, some were reluctant to believe that Rodríguez, who had previously expressed openness towards the developer’s proposal, had fully committed to voting against it.

Inwood resident Sam Biagetti expressed concern that Rodríguez could still arrive at a last-minute change of heart.

“Or, he could abstain his vote, which throws the whole City Council into chaos, because they won’t know how to vote,” said Biagetti.

However, at City Hall the next morning, Rodríguez was emphatic on where he stood as he addressed the Subcommittee on Zoning and Franchises.

“I encourage my colleagues to join me in voting no to this proposal,” Rodríguez stated, as about two dozen uptown residents in the Council chamber broke into applause.

The vote to reject the rezoning proposal was unanimous among the six Councilmembers on the Zoning Subcommittee; a vote by the Land Use Committee immediately followed, with all 17 members voting against the application.

While the Councilmembers voted in lockstep with Rodríguez, some rued a missed opportunity to strike a compromise with affordable housing on the line.

“We don’t like voting to disapprove,” remarked Councilmember Donovan Richards, Chair of the Zoning Subcommittee. “It’s easy to say no, but hard to work out a compromise. We recognize that the applicant has invested years in this proposal.”

Noting that the Council and developer ultimately could not reach an agreement on the proposed building’s scale and affordability levels, Land Use Committee chair David Greenfield added, “This is not a happy day, because we were not able to find a compromise which is something that we always try for.”

At the stated meeting of the full Council on Tuesday afternoon, the rezoning proposal was disapproved by consent roll call, according to the meeting minutes.

“We are disappointed with the decision not to vote in favor of our application to rezone Sherman Plaza but want to thank Community Board 12, Borough President Brewer, the City Planning Commission and the Mayor for working with us over the last two years in support of the project,” said Paul Travis, head of Washington Square Partners, in a statement following the Council’s verdict. “The project was an opportunity to develop 175 affordable apartments and we are disappointed the local Councilmember did not agree with us.”

Councilmember Ben Kallos thanked Rodríguez for his work on the proposal, and addressed community members in attendance at the Land Use Committee vote, saying, “When you give your Councilmember what they need to take a stand, they will take a stand for you.”

Rodríguez credited the developers for their willingness to negotiate, and acknowledged that they were receptive to his demand for 50 percent affordable housing in the proposed structure.

“It was right on the table,” remarked Rodríguez, who added that the city had also approved of the 50 percent allotment.

The rejection of Sherman Plaza is viewed as a blow to Mayor Bill de Blasio’s Mandatory Inclusionary Housing (MIH) vision for creating more affordable units citywide.

If approved, Sherman Plaza would have served as the first project built under the auspices of MIH.

In a statement, Mayor’s Office spokesman Austin Finan said, “We believe a project with 50 percent affordable housing would better serve this community than a project that is 100 percent luxury.”

Despite his refusal to support Sherman Plaza, Rodríguez said he remained a proponent of de Blasio’s MIH plan.

“It’s not perfect, but for the first time in our history, we are making permanent housing for our future,” Rodríguez said.

On Thursday evening, he referred to MIH as “the most progressive housing plan in modern history.”

Ultimately, Rodríguez said he could not support the Inwood rezoning because of doubts about affordability levels and concerns about the developer selling the property once the approved rezoning contract was in hand, negating any concessions that had been agreed upon.

“We have seen what happened in Bushwick when a developer threw away the promise they made with a local Councilmember in the trash by selling the building,” Rodríguez had said on Thursday, referring to the site of the former Rheingold Brewery in Brooklyn.

That site’s initial developer, Read Property Group, agreed to build a residential complex with 30 percent affordable housing, but sold the property for a profit after getting rezoning approval from the City Council.

“It has been my focus in this process to guarantee, in the strongest way possible, that this does not happen here in Inwood,” Rodríguez said.

Under the new MIH guidelines, 20 percent of the units at Sherman Plaza would have been reserved as affordable housing, according to the developer, at 40 percent of area median income (AMI), which amounts to about $32,000 a year for a family of three.

The developer would have also had the option under MIH to instead offer 30 percent affordable units at 80 percent AMI.

Representatives for Washington Square Partners advised that they were looking to arrive at Rodríguez’s “50 percent affordable” goal by offering 10 percent of units at 60 percent AMI, and an additional 20 percent of units at between 110 percent and 130 percent of AMI, to get to 50 percent.

Critics of Sherman Plaza charged that the AMI being mulled by the developer was not in line with Inwood incomes, as more than 110 percent of AMI would amount to over $81,000 a year for family of three.

At City Hall, Northern Manhattan residents offered praise for Rodríguez after the two committees rendered a vote.

“I’m very relieved,” said Jennifer Bristol, a 20-year Inwood resident who lives around the corner from the proposed Sherman Plaza site. “I’m really happy that Ydanis listened to his constituents.”

Gladys Echevarria, who has resided in Inwood for 30 years, said she has seen low-income residents pushed out of the neighborhood by rising rents.

“I’m not against new development, but I’m against it happening at the cost of longtime residents,” she said.

David Friend said he called every member of the City Council, asking them to vote no to Sherman Plaza.

“I would leave voice mail messages for them at one in the morning,” said Friend, who remarked that he had never seen Inwood community so united over one issue.

“You had people learning about how City Hall works, rezoning, the Universal Land Use process,” Friend said.

“There was a lot of diversity at the rallies – people from different age and ethnic groups,” added Nancy Preston. “People educated themselves on the issue in a short amount of time.”

“It’s what makes Inwood great,” remarked Bristol. “I’m proud of Ydanis and I’m proud of my neighborhood.”

Assemblymember Guillermo Linares, who was in attendance for the Council’s vote, expressed that the Sherman Plaza deal was “detrimental” to the community.

“I think it would have been a preamble to other developers coming in and driving residents out,” said Linares. “Or, this developer could have flipped the land, and everything they agreed to would go out the window.”

Linares said he wanted to see more buildings in the city featuring 100 percent affordable housing, done in partnership with nonprofit organizations, and pointed to projects like 2142 Amsterdam Avenue in Manhattan as an example of what could be done.

Friend said he hoped that other solutions could be found to bring affordable housing uptown, but suggested that Sherman Plaza was not the answer.

“People want affordable housing,” he said. “But the reality was this project was just too much of a Pandora’s box to pass.”

Sherman abatido

Historia por Gregg McQueen

Sherman Plaza ha sido derribado.

Después de meses de especulación, acaloradas protestas vecinales, una votación retrasada del Ayuntamiento y muchas discusiones en las redes sociales, el controvertido plan de reclasificación para Sherman Plaza de Inwood fue rechazado oficialmente por el Ayuntamiento el martes 16 de agosto, después de que el concejal local Ydanis Rodríguez decidiera no apoyar el proyecto.

Dos comités -el Subcomité de Clasificación y Franquicias y el Comité de Uso de la Tierra- votaron por unanimidad por la no aplicación de la reclasificación del lugar, siguiendo el ejemplo de Rodríguez, quien instó a los concejales a rechazarlo.

Frente a la intensa oposición de la comunidad, Rodríguez anunció en rueda de prensa la noche anterior que no apoyaría la reclasificación para permitir a los desarrolladores Washington Square Partners y Acadia Realty Trust construir un edificio residencial de hasta 17 pisos en la esquina de la Avenida Sherman y Broadway, ofreciendo una mezcla de vivienda asequible y a precio de mercado.

Los residentes del norte del condado, preocupados por el aburguesamiento, expresaron su preocupación de que a pesar de llevar vivienda asequible a la comunidad, Sherman Plaza también introduciría un número considerable de unidades a precio de mercado, lo que podría hacer subir los alquileres y forzar la salida de los residentes de toda la vida que luchan para llegar a fin de mes.

Y aunque Rodríguez estaba presionando a los desarrolladores para conseguir el 50 por ciento de  vivienda asequible en el proyecto, los opositores insistieron en que las unidades adicionales serían inalcanzables para los residentes de bajos ingresos e inmigrantes de la zona, y que las promesas de los desarrolladores de contar con unidades asequibles extras eran inaplicables en virtud de las leyes de reclasificación.

En la conferencia de prensa del 15 de Agosto en Sherman y Broadway, más de 100 manifestantes se reunieron para escuchar hablar a Rodríguez y pedirle al concejal, quien llegó con familiares y seguidores, que votara en contra del plan.

Las cosas empezaron polémicamente, con muchos manifestantes abucheando e interrumpiendo a Rodríguez, quien sin rodeos reprendió a los ruidosos en la multitud, incluso amenazando con irse si la gente no se calmaba.

Eventualmente, Rodríguez anunció: “No hemos podido llegar a un punto en el que creo que es en el mejor interés de la comunidad avanzar con la reclasificación”, lo que transformó el estado de ánimo de la multitud.

“Por tanto les digo que, a partir de este momento, no apoyaré la reclasificación en Sherman y Broadway”, dijo, mientras los reunidos estallaban en aplausos.

Aun así, algunos eran reacios a creer que Rodríguez, quien había expresado anteriormente apertura para considerar la propuesta del desarrollador, estaba plenamente comprometido con el voto en contra.

Sam Biagetti, residente de Inwood, expresó su preocupación de que Rodríguez pudiera llegar con un cambio de último minuto.

“O podría abstenerse de votar, lo que dejaría al Ayuntamiento en caos, porque no sabrían cómo votar”, dijo Biagetti.

Sin embargo, en el Ayuntamiento, la mañana siguiente, Rodríguez fue enfático sobre dónde se encontraba cuando se dirigió a la Subcomisión de Clasificación y Franquicias.

“Animo a mis colegas a unirse a mí votando no a esta propuesta”, afirmó Rodríguez, mientras unas dos docenas de residentes del norte del condado en la cámara del Concejo estallaban en aplausos.

La votación para rechazar la propuesta de reclasificación fue unánime entre los seis concejales en el Subcomité de Clasificación; una votación del Comité de Uso de la Tierra siguió inmediatamente, con los 15 miembros votando en contra de la solicitud.

Si bien los concejales votaron al unísono con Rodríguez, algunos lamentaron una oportunidad perdida en la línea de alcanzar un compromiso con la vivienda asequible.

“No nos gusta votar para rechazar”, comentó el concejal Donovan Richards, presidente del Subcomité de Clasificación y Franquicias. “Es fácil decir que no, pero es difícil llegar a un compromiso. Reconocemos que el solicitante invirtió años en esta propuesta”.

Señalando que el Concejo y el desarrollador, en última instancia, no pudieron llegar a un acuerdo sobre los niveles de escala y la asequibilidad del edificio propuesto, el presidente del Comité de Uso de la Tierra, David Greenfield, añadió: “Este no es un día feliz porque no pudimos encontrar un compromiso, que es algo que intentamos siempre”.

Si el plan de Sherman Plaza hubiera sido aprobado por las dos subcomisiones, una votación completa del Concejo habría tenido lugar en la reunión declarada del Concejo el martes por la tarde.

“Estamos decepcionados por la decisión de no votar a favor de nuestra solicitud para reclasificar Sherman Plaza, pero queremos agradecer a la Junta Comunitaria 12, a la presidenta del condado Brewer, a la Comisión de Planificación Municipal y al alcalde, por trabajar con nosotros en los últimos dos años en apoyo al proyecto”, dijo Paul Travis, jefe de Washington Square Partners, en un comunicado después del veredicto del Concejo. “El proyecto era una oportunidad para desarrollar 175 apartamentos asequibles y estamos decepcionados de que el concejal local no estuviera de acuerdo con nosotros”.

El concejal Ben Kallos agradeció a Rodríguez por su trabajo en la propuesta, y se dirigió a los miembros de la comunidad presentes en la votación del Comité de Uso de la Tierra, diciendo: “Cuando ustedes le dan a su concejal lo que necesita para tomar una posición, van a adoptar una postura por ustedes”.

En la reunión, Rodríguez reconoció a los desarrolladores por su disposición para negociar, y reconoció que fueron receptivos a la demanda de un 50 por ciento de viviendas asequibles en la estructura propuesta.

“Estaba justo en la mesa”, comentó Rodríguez.

El rechazo de Sherman Plaza es visto como un golpe a la visión del alcalde Bill de Blasio de Vivienda Inclusiva Obligatoria (MIH por sus siglas en inglés) para crear más unidades asequibles en toda la ciudad.

De haber sido aprobado, Sherman Plaza habría servido como el primer proyecto construido bajo el auspicio del MIH.

En un comunicado, el portavoz de la Oficina del alcalde Austin Finan, dijo: “Creemos que un proyecto con el 50 por ciento de viviendas asequibles serviría mejor a esta comunidad que un proyecto con el 100 por ciento de lujo”.

A pesar de su negativa a apoyar Sherman Plaza, Rodríguez dijo que seguía siendo un partidario del plan MIH de Blasio.

“No es perfecto, pero por primera vez en nuestra historia estamos haciendo viviendas permanentes para nuestro futuro”, dijo Rodríguez. El jueves por la tarde, se refirió a MIH como “el plan de vivienda más progresista en la historia moderna”.

En última instancia, Rodríguez dijo que no podía apoyar la reclasificación debido a las dudas acerca de la asequibilidad y las preocupaciones de que el desarrollador vendiera la propiedad una vez que el contrato de reclasificación aprobado estuviera a la mano, anulando cualquier concesión acordada.

“Ya hemos visto lo que sucedió en Bushwick cuando un desarrollador tiró a la basura la promesa que hicieron con un concejal local vendiendo el edificio”, Rodríguez dijo el jueves, refiriéndose al sitio de la antigua fábrica de cerveza Rheingold en Brooklyn.

El desarrollador inicial de ese sitio, Real Property Group, acordó construir un complejo residencial con 30 por ciento de vivienda asequible, pero vendió la propiedad con una ganancia después de conseguir la aprobación de reclasificación del Ayuntamiento.

“Ha sido mi objetivo en este proceso garantizar, de la manera más fuerte posible, que esto no suceda aquí en Inwood”, dijo Rodríguez.

Bajo las nuevas directrices de MIH, 20 por ciento de las unidades en Sherman Plaza habrían sido reservadas como vivienda asequible, de acuerdo con el desarrollador, al 40 por ciento del ingreso medio del área (AMI por sus siglas en inglés), que asciende a alrededor de $32,000 dólares al año para una familia de tres .

El desarrollador también habría tenido la opción prevista en el MIH para, en cambio, ofrecer 30 por ciento de unidades asequibles al 80 por ciento del AMI.

Los representantes de Washington Square Partners informaron que estaban buscando llegar al objetivo de Rodríguez “de 50 por ciento asequible” ofreciendo un 10 por ciento de las unidades a 60 por ciento del AMI, y un adicional 20 por ciento de las unidades a entre 110 por ciento y 130 por ciento del AMI, para llegar al 50 por ciento.

Los críticos de Sherman Plaza acusaron que el AMI siendo considerado por el desarrollador no estaba en línea con los ingresos de Inwood, ya que más de 110 por ciento del AMI ascendería a más de $81,000 dólares al año para una familia de tres.

En el Ayuntamiento, los residentes del Norte de Manhattan alabaron a Rodríguez después de que los dos comités emitieran un voto.

“Estoy muy aliviada”, dijo Jennifer Bristol, una residente de Inwood de 20 años que vive en la esquina del sitio propuesto de Plaza Sherman. “Estoy muy feliz de que Ydanis escuchara a sus electores”.

Gladys Echevarría, quien ha residido en Inwood durante 30 años, dijo que ha visto a residentes de bajos ingresos ser expulsados de la zona por el aumento de los alquileres.

“No estoy en contra del nuevo desarrollo, pero sí de que esto ocurra a costa de los residentes de toda la vida”, dijo.

David Friend comentó que llamó a todos los miembros del Ayuntamiento para pedirles que votaran no a Sherman Plaza.

“Les dejaba mensajes de voz a la una de la mañana”, dijo, comentando que nunca había visto a la comunidad de Inwood tan unida sobre un tema.

“Había gente aprendiendo sobre cómo funciona el Ayuntamiento, la reclasificación y el proceso universal de Uso de la Tierra”, dijo.

“Hubo una mucha diversidad en las manifestaciones, personas de diferentes edades y grupos étnicos”, agregó Nancy Preston. “la gente se auto educo sobre el tema en un breve período”.

“Es lo que hace a Inwood genial”, comentó Bristol. “Estoy orgullosa de Ydanis y estoy orgullosa de mi barrio”.

El asambleísta Guillermo Linares, quien estuvo presente para la votación del Concejo, expresó que el acuerdo de Sherman Plaza era “perjudicial” para la comunidad.

“Creo que habría sido un preámbulo para que otros desarrolladores entraran y expulsaran residentes”, dijo Linares. “O bien, este desarrollador podría haber volteado la tierra y todo lo que se acordó habría salido por la ventana”.

Linares dijo que quería ver más edificios en la ciudad ofreciendo el 100 por ciento de vivienda asequible, hecho en colaboración con organizaciones sin fines de lucro, y señaló a proyectos como el No. 2142 de la Avenida Ámsterdam, en Manhattan, como un ejemplo de lo que podría hacerse.

Friend dijo que espera que otras soluciones puedan encontrarse para llevar vivienda asequible al norte del condado, pero sugirió que Sherman Plaza no era la respuesta.

“La gente quiere viviendas asequibles”, dijo. “Pero la realidad es que este proyecto era simplemente una gran caja de Pandora para ser aprobado”.