Rent rage
Story and photos by Mónica Barnkow
Time is almost up.
With New York State rent regulations laws set to expire in days, elected officials, community leaders and residents gathered for an uptown housing forum at the Washington Heights Academy this past Thurs., May 28th.
The gathering, hosted by State Senator Adriano Espaillat, sought to brief residents on affordable housing and rent regulation issues – and what comes next.
The panel consisted of representatives from different organizations who provided an overview of current regulations, landlords’ responsibilities and tenants’ rights.
“It is important to fight,” said Rodrigo Sánchez-Camus, Supervising Attorney for the Northern Manhattan Improvement Corporation (NMIC). “It is important to keep informed in order to protect your rights.”
Topics covered on Thursday included landlord’s harassment, lease renewals, and illegal rental hikes.
The regulations are determined by legislators in the State Assembly and Senate and Governor Andrew Cuomo in Albany.
Approximately 2.5 million New Yorkers live in rent-regulated housing, which includes both “rent-controlled” and “rent-stabilized” apartments.
Rent increases are set by a government agency and tenants in rent-regulated housing have greater legal protections than those living in market-rate housing.
For an apartment to be under rent control, the tenant (or the tenant’s family, if the apartment has been passed down to a qualified family member) must have been living in that apartment continuously since before July 1, 1971. When a rent-controlled apartment becomes vacant, it either becomes rent-stabilized, or, if it is in a building with fewer than six units, it is generally removed from regulation. Rent-stabilized apartments are in buildings built before 1974, have six or more apartments, and the rent upon moving in is below $2,500 per month. Apartments can also become rent-stabilized if a developer utilizes certain tax incentive programs, including J-51 or 421-a.
According to the NYC Rent Guidelines Board, as of 2011, rent-stabilized apartments comprised approximately 59% of rental apartments in the Bronx, 43% of apartments in Brooklyn, 45% of Manhattan apartments, 42% of Queens apartments, and 15% of Staten Island apartments.
The laws were last revisited by legislators in 2011.
Then, landlords were allowed to deregulate apartments when tenants’ rent and income reach certain thresholds. Thresholds were raised from $2,000 a month to $2,500 a month – so that once the rent of a regulated apartment hit $2,500, it became unregulated – and the threshold of annual household income rose from $200,000 from $175,000. Also, landlords were compelled to document more of the funding spent to improve rent-stabilized apartments before looking to pass those costs to renters.
Since the passage of those 2011 laws, 35,000 apartments have been deregulated.
And if no substantial changes in regulations are put into effect by June’s deadline, it is expected that as many as 1.5 million affordable units will be lost, and tenants consequently displaced.
Espaillat is the Ranker on the Senate’s Housing Committee, and his district, which encompasses Northern Manhattan and the Bronx, is comprised of 87,000 rent regulated apartments.
This was the first in a series of public forums he is hosting throughout the district.
Espaillat cast the legislative battle ahead as one dominated by politics and the real estate sector’s special interests, and predicted that the passage of stricter rent laws would be challenged by the Republican-dominated State Senate.
“Landlords have invested millions of dollars in the last elections to maintain a majority in the Senate,” charged Espaillat.
Councilmember Ydanis Rodríguez agreed.
“The resources that the real estate sector [have] invested in politics puts us on an uphill struggle,” said Rodriguez.
Nonetheless, advocates argued that it was imperative for tenants to organize and press their case.
An action agenda which included rallies in Albany and in front of Gov. Cuomo’s office building, in Midtown Manhattan.
“It is important to take more aggressive action,” said Ava Farkas, Executive Director of the Metropolitan Council in Housing.
Farkas specifically urged tenants to be proactive and call their legislators, and to join rallies that the Met Council is helping to organize, including one planned in the state’s capital on June 15th.
“We are going to escalate this fight,” she pledged. “And we invite everyone to join.”
“We have the power,” added Luis Tejada, Founder and Executive Director of the Mirabal Sisters Cultural and Community Center. “There is no excuse not to be in Albany on June 15th. We need to strengthen our community and the only way to do so is to mobilize.”
Espaillat concurred that it was critical to keep the pressure on.
“We are going to keep on losing rent-stabilized apartments [if we don’t act],” said Espaillat. “Our voices have to be heard.”
A second Community Housing Forum will be held on Thurs., June 4th at 6:30 p.m. at Fort George Presbyterian Church, located at 1525 St. Nicholas Avenue and 186th Street. For more information, please call 212.544.0173.
ACTION STEPS
The Metropolitan Council on Housing offers these action steps for tenants:
Call Governor Cuomo in Albany at 518.474.8390 and in New York at681.4580 and express concern about raising the vacancy decontrol threshold to $2700 and the need to strengthen tenants’ rights. For more talking points, visit: http://www.strongerrentlaws.com/.- On Mon., Jun. 8th, join tenants to demand a rent rollback before the Manhattan Rent Guidelines Board hearing at the CUNY Graduate Center, located at 365 Fifth Ave at 34th Street from 2 – 6 p.m. For more information, please send an email to ilana@metcouncilonhousing.org.
- On Tues., Jun. 9th, the Met Council is organizing a “Tenant Takeover of Albany,” in which over 1,000 tenants are being bused up to Albany. Buses will leave from around the city. To reserve a seat and for more information, please send an email to r.mcdonald@gmail.com.
- Flyers are being distributed throughout the city to help raise awareness; specific targets include areas around Assemblymembers’ district offices, and train and bus stops during rush hour. For more information, please send an email to mia.r.mcdonald@gmail.com.
Rabia por las rentas
Historia y fotos por Mónica Barnkow
El plazo casi termina.
Con las leyes de regulación del alquiler del estado de Nueva York expirando en días, funcionarios electos, líderes y residentes de la comunidad se reunieron en un foro de vivienda en el norte del condado, en la Academia Washington Heights, el pasado jueves 28 de mayo.
La reunión, organizada por el senador estatal Adriano Espaillat, buscó informar a los residentes sobre la vivienda asequible y las cuestiones de regulación de rentas, y lo que viene después.
El panel estuvo integrado por representantes de diferentes organizaciones, quienes proporcionaron una visión general de la normativa vigente, las responsabilidades de los dueños y los derechos de los inquilinos.
“Es importante luchar”, dijo Rodrigo Sánchez-Camus, abogado supervisor de la Corporación de Mejoramiento del Norte de Manhattan (NMIC por sus siglas en inglés). “Es importante que se mantengan informados con el fin de proteger sus derechos”.
Los temas tratados el jueves incluyeron acoso del propietario, renovaciones de contratos de arrendamiento y aumentos ilegales de alquiler.
Los reglamentos son determinados por los legisladores en la asamblea estatal, el senado y el gobernador Andrew Cuomo en Albany.
Aproximadamente 2.5 millones de neoyorquinos habitan en viviendas de renta regulada, que incluyen tanto apartamentos de “renta estabilizada” como de “renta controlada”.
Los aumentos de alquiler son establecidos por un organismo gubernamental. Los inquilinos en viviendas de renta regulada tienen mayores protecciones legales que los que habitan viviendas a precio de mercado.
Para que un apartamento esté bajo renta controlada, el inquilino (o la familia del inquilino, si el apartamento ha pasado a un miembro cualificado de la familia) deben haber estado viviendo en ese apartamento continuamente desde antes del 1 de julio de 1971. Cuando un apartamento de renta controlada quede vacante puede convertirse en uno de renta estabilizada, o, si se encuentra en un edificio con menos de seis unidades, se le elimina la regulación. Los apartamentos de renta estabilizada se encuentran en edificios construidos antes de 1974, tienen seis o más apartamentos y el alquiler al mudarse era inferior a $2,500 dólares mensuales. Los apartamentos también pueden llegar a ser de renta estabilizada si un desarrollador utiliza ciertos programas de incentivos fiscales, como J-51 o 421-a.
De acuerdo con la Junta Reguladora de Alquileres de NYC, en 2011, los apartamentos de renta estabilizada comprendían aproximadamente el 59% de los apartamentos de alquiler en el Bronx, el 43% de los apartamentos en Brooklyn, el 45% de los apartamentos en Manhattan, el 42% de los apartamentos en Queens y el 15% de los apartamentos de Staten Island.
Las leyes fueron revisadas por los legisladores por última vez en 2011.
Entonces, a los propietarios se les permitió desregular los apartamentos cuando la renta y los ingresos de los inquilinos alcanzaran determinados umbrales. Los umbrales se plantearon a partir de $2,000 hasta $2,500 dólares al mes, de modo que una vez que la renta regulada de un apartamento alcanzara los $2,500 dólares se convertía en no regulado, y el umbral de los ingresos anuales de los hogares aumentó a entre $175,000 y $ 200,000 dólares. Además, los propietarios se vieron obligados a documentar más los fondos gastados para mejorar los apartamentos de renta estabilizada antes de buscar pasar esos costos a los inquilinos.
Desde la aprobación de esas leyes en 2011, 35,000 apartamentos se han convertido en no regulados.
Y si no hay cambios sustanciales en las regulaciones que entren en vigor en la fecha límite de junio, se espera que al menos 1.5 millones de unidades asequibles se pierdan, y en consecuencia, los inquilinos sean desplazados.
Espaillat es el oficial del Comité de Vivienda del senado, y su distrito, que abarca el norte de Manhattan y el Bronx, comprende 87,000 apartamentos de renta regulada.
Este fue el primero de una serie de foros públicos que él está organizando en todo el distrito.
Espaillat calificó la batalla legislativa como una dominada por la política y los intereses especiales del sector de bienes raíces, y predijo que la aprobación de leyes más estrictas de renta sería cuestionada por el senado estatal, dominado por los republicanos.
“Los propietarios han invertido millones de dólares en las últimas elecciones para mantener a la mayoría en el senado”, acusó Espaillat.
El concejal Ydanis Rodríguez estuvo de acuerdo.
“Los recursos que el sector de bienes raíces [ha] invertido en la política nos pone en una lucha cuesta arriba”, dijo Rodríguez.
No obstante, los defensores argumentaron que es imperativo que los inquilinos se organicen y presionen su caso.
La agenda de acción incluye manifestaciones en Albany y frente al edificio de la oficina del gobernador Cuomo, en Midtown Manhattan.
“Es importante tomar medidas más agresivas”, dijo Ava Farkas, directora ejecutiva del Consejo Metropolitano de Vivienda.
Farkas exhortó específicamente a los inquilinos a ser proactivos, a llamar a sus legisladores y a unirse a las manifestaciones que el Consejo Met está ayudando a organizar, incluyendo una planeada en la capital del estado el 15 de junio.
“Vamos a escalar esta pelea”, se comprometió. “Y los invitamos a todos a unirse”.
“Tenemos el poder”, añadió Luis Tejada, fundador y director ejecutivo del Centro Cultural y Comunitario Hermanas Mirabal. “No hay excusa para no estar en Albany el 15 de junio. Necesitamos fortalecer nuestra comunidad y la única manera de lograrlo es movilizándonos”.
Espaillat coincidió en que es fundamental mantener la presión.
“Vamos a seguir perdiendo departamentos de renta estabilizada [si no actuamos]”, dijo Espaillat. “Nuestras voces tienen que ser escuchadas”.
Un segundo foro de vivienda comunitaria se llevará a cabo el jueves 4 de junio a las 6:30 pm en la iglesia presbiteriana Fort George, ubicada en el 1525 de la avenida St. Nicholas y la calle 186. Para más información, por favor llame al 212.544.0173.
LLAMADO A LA ACCIÓN
El Consejo Metropolitano de Vivienda propone a los inquilinos realizar las siguientes acciones:
- Llamar al gobernador Cuomo en Albany al 518.474.8390 y en Nueva York al 212.681.4580 y expresarle las preocupaciones sobre el aumento del umbral de descontrol de vacantes a $2,700 dólares, y la necesidad de fortalecer los derechos de los inquilinos. Para más temas de conversación, visite: http://www.strongerrentlaws.com/.
- El lunes 8 de junio, únase a los inquilinos para demandar una reversión de la renta antes de la audiencia de la Junta de Regulación de Alquileres de Manhattan en el Centro de Graduados de CUNY, ubicado en el 365 de la Quinta avenida, en la calle 34, de 2 a 6 pm. Para más información, por favor envíe un correo electrónico a ilana@metcouncilonhousing.org.
- El martes 9 de junio, el Consejo Met organizará una “Toma de Albany por los inquilinos”, en la cual más de 1,000 inquilinos serán transportados hasta Albany. Los autobuses saldrán de todas partes de la ciudad. Para reservar un asiento y para más información, por favor envíe un correo electrónico a r.mcdonald@gmail.com.
- Se están distribuyendo volantes por toda la ciudad para ayudar a crear conciencia; los objetivos específicos incluyen áreas alrededor de las oficinas de los asambleístas de distrito y las paradas de tren y autobús durante las horas pico. Para obtener más información, por favor envíe un correo electrónico a mia.r.mcdonald@gmail.com.
