Reinforcing RTC
Reforzar el RTC

Reinforcing RTC

New bills would strengthen tenant legal assistance  

By Gregg McQueen

Sonya Mitchell’s landlord was looking to evict her.

The Bronx resident had been withholding rent due to a lack of needed repairs in her apartment.

After seeking help from community-based organizations, Mitchell took the matter – and her landlord – to court.

“I said to my landlord, ‘I owe you $7,000 but you owe me heat, hot water and no mold,” she remarked. “I paid the money, but the landlord was forced to repair my apartment.”

Mitchell is not alone.

She and fellow tenants in need have been afforded legal representation in housing court since the city passed its landmark Right to Counsel (RTC) law in 2017.

During that time, the number of tenants using attorneys in housing court has risen from 2 percent to 62 percent in zip codes eligible for RTC, city lawmakers said at a City Hall rally on February 24, while apartment evictions have dropped by 29 percent during that same period.

“When you equip a family with a lawyer in housing court, you can save that family from eviction,” said City Councilmember Vanessa Gibson.

The RTC law provides renters with incomes below 200 percent of the federal poverty line – or $50,200 annually for a family of four – with free legal representation when facing an eviction.

Gibson and fellow Councilmember Mark Levine, the lawmakers who sponsored the original RTC legislation, have introduced two new bills designed to bolster the current regulations.

One bill would increase the income eligibility threshold for the program from 200 percent of the federal poverty level to 400 percent, while another bill would expand the law outside of the city’s housing court system and also cover appeals.

Though the majority of tenants in housing court are eligible for the right to counsel under the current 200 percent threshold, a single New Yorker earning a $15 hourly minimum wage is not.

“We believe that if we change the threshold, we will capture thousands of families in New York City who are working poor today and in need of legal representation,” Gibson said.

The new bills would also require the city to work more closely with community-based organizations to perform outreach related to RTC.

While the current law guarantees tenants an attorney for the entirety of their case, it does not cover appeals, which landlords are filing more frequently because they are losing more housing court cases to their tenants, Levine said.

“[They] know the law doesn’t cover on appeal, and they are gaming the system to get to the appeals stage so that tenants are vulnerable again,” he said.

“We have dastardly landlords,” he added. “They are cornering tenants before they’ve met with their attorney, pressuring them, intimidating them into signing unfavorable stipulation agreements.”

The passage of RTC made New York City the first jurisdiction in the country to guarantee legal representation to tenants in housing court. Cities such as San Francisco, Philadelphia and Newark, NJ have since implemented similar programs.

Bill Whalen, head of union DC 37’s Municipal Employees Legal Services Plan, said his union has provided members with free legal services for the past 43 years.

“We know the value of giving lawyers to working people,” remarked Whalen, who said that landlords have “weaponized” housing court as a means to get tenants out of their apartment.

Prior to the passage of RTC, 90 percent of landlords had attorney representation in housing court, while only 10 percent of tenants used lawyers, Councilmembers said.

“For far too long, the scales of justice in housing court were not balanced,” stated Gibson. “Families are in their homes because of Right to Counsel.”

Beth Finkel, New York State Director for the AARP, said that low-income and elderly residents faced the greatest eviction risk.

“It’s not right that in gentrifying neighborhoods in the Bronx there are over 30,000 older, low-income residents that are at risk for displacement,” said Finkel. “In Brooklyn, that number is over 40,000. That is just not right and that’s why we need Right to Counsel extended here in New York.”

According to the Mayor’s Office, in eviction cases where tenants have been represented by city-provided counsel, over 84 percent have been able to keep their apartments.

Mayor Bill de Blasio said the city has increased funding for legal assistance for tenants facing eviction and harassment from $6 million in Fiscal Year 2013 to over $128 million in Fiscal Year 2020, and is expected to reach $166 million by 2022.

“If we’re going to save our city, we must do everything we can to help people stay in the homes they love,” de Blasio said in a statement.

Bronx resident Elizabeth Thompson accused her landlord of also withholding repairs in an effort to drive her out – as Sonya Mitchell’s is alleged to have done.

“They want my apartment. It’s sad,” she said.

“We’re constantly put in a system where nobody is helping us out,” Thompson added. “With these laws, we’ll be safe.”

Reforzar el RTC

Por Gregg McQueen

El arrendador de Sonya Mitchell buscaba desalojarla.

La residente del Bronx había estado reteniendo el alquiler en respuesta a la falta de reparaciones necesarias en su departamento.

Después de buscar ayuda de organizaciones comunitarias, Mitchell llevó el asunto, y a su arrendador, a los tribunales.

“Le dije a mi arrendador: le debo $7,000 dólares, pero usted me debe calefacción, agua caliente y eliminar el moho”, comentó. “Pagué el dinero, pero el propietario se vio obligado a reparar mi apartamento”.

Mitchell no está sola.

A ella y a otros inquilinos de la ciudad que lo necesitan se les ha otorgado representación legal en un tribunal de vivienda desde que la ciudad aprobó su ley histórica de Derecho a un Abogado (RTC, por sus siglas en inglés) en 2017.

Durante ese tiempo, el número de inquilinos que usan abogados en la corte de vivienda ha aumentado del 2 al 62 por ciento en los códigos postales elegibles para RTC, dijeron legisladores de la ciudad en un mitin en el Ayuntamiento el 24 de febrero, mientras que los desalojos de apartamentos se han reducido en un 29 por ciento durante ese mismo período.

“Cuando una familia es equipada con un abogado en la corte de vivienda, puede ser salvada del desalojo”, dijo la concejala Vanessa Gibson.

La ley RTC proporciona representación legal gratuita a los inquilinos con ingresos inferiores al 200 por ciento de la línea de pobreza federal, o $50,200 dólares anuales para una familia de cuatro, cuando enfrentan un desalojo.

Gibson y su compañero concejal Mark Levine, los legisladores que patrocinaron la legislación original RTC, presentaron dos nuevos proyectos de ley diseñados para reforzar las regulaciones actuales.

Un proyecto de ley aumentaría el umbral de elegibilidad de ingresos para el programa del 200 por ciento del nivel federal de pobreza al 400 por ciento, mientras que otro proyecto de ley ampliaría la ley fuera del sistema de tribunales de vivienda de la ciudad y también cubriría las apelaciones.

Si bien la mayoría de los inquilinos en la corte de vivienda son elegibles para el derecho a un abogado por debajo del umbral actual del 200 por ciento, un neoyorquino soltero que gana un salario mínimo de $15 dólares por hora, no lo es.

“Creemos que, si cambiamos el umbral, capturaremos a miles de familias en la ciudad de Nueva York que hoy trabajan en la pobreza y necesitan representación legal”, dijo Gibson.

Los nuevos proyectos de ley también requerirían que la ciudad trabaje más estrechamente con organizaciones comunitarias para realizar actividades de divulgación relacionadas con RTC.

Si bien la ley actual garantiza a los inquilinos un abogado para la totalidad de su caso, no cubre las apelaciones, que los propietarios están presentando con mayor frecuencia porque están perdiendo más casos de tribunales de vivienda ante sus inquilinos, dijo Levine.

“[Saben] que la ley no cubre las apelaciones y están jugando con el sistema para llegar a la etapa de apelaciones para que los inquilinos sean vulnerables nuevamente”, dijo.

“Tenemos ruines propietarios que están cambiando a sus inquilinos ante esta ley”, agregó. “Están arrinconándolos antes de reunirse con su abogado, presionándolos e intimidándolos para que firmen acuerdos con condiciones desfavorables”.

La aprobación de RTC convirtió a la ciudad de Nueva York en la primera jurisdicción del país en garantizar la representación legal de los inquilinos en los tribunales de vivienda. Ciudades como San Francisco, Philadelphia y Newark, NJ, desde entonces han implementado programas similares.

Bill Whalen, jefe del Plan de Servicios Legales de Empleados Municipales del sindicato DC 37, dijo que su sindicato ha brindado a los miembros servicios legales gratuitos durante los últimos 43 años. “Sabemos el valor de dar abogados a la gente trabajadora”, comentó Whalen, explicando que los propietarios han “armado” la corte de vivienda como un medio para sacar a los inquilinos de su apartamento.

Antes de la aprobación de RTC, el 90 por ciento de los propietarios tenían representación de abogados en la corte de vivienda, mientras que solo el 10 por ciento de los inquilinos usaban abogados, dijeron los concejales.

“Durante demasiado tiempo, la balanza de la justicia en la corte de vivienda no estuvo equilibrada”, dijo Gibson. “Las familias están en sus hogares por derecho al abogado”.

Beth Finkel, directora de AARP del estado de Nueva York, dijo que los residentes de bajos ingresos y de mayor edad enfrentan el mayor riesgo de desalojo. “No está bien que en los vecindarios aburguesados del Bronx haya más de 30,000 residentes mayores de bajos ingresos que corren el riesgo de ser desplazados”, dijo Finkel. “En Brooklyn, ese número supera los 40,000. Eso simplemente no está bien y es por eso que necesitamos ampliar el Derecho al Abogado aquí en Nueva York”.

De acuerdo con la oficina del alcalde, en los casos de desalojo donde los inquilinos han sido representados por un abogado proporcionado por la ciudad, más del 84 por ciento han podido conservar sus apartamentos.

El alcalde Bill de Blasio dijo que la ciudad ha aumentado los fondos para asistencia legal para inquilinos que enfrentan desalojo y hostigamiento de $6 millones de dólares en el año fiscal 2013 a más de $128 millones en el año fiscal 2020, y se espera que alcance los $166 millones para 2022.

“Si vamos a salvar nuestra ciudad, debemos hacer todo lo posible para ayudar a las personas a quedarse en los hogares que aman”, dijo de Blasio en un comunicado.

Elizabeth Thompson, residente del Bronx, acusó a su arrendador de retener reparaciones en un esfuerzo por expulsarla.

“Quieren mi departamento. Es triste”, dijo.

“Estamos constantemente en un sistema donde nadie nos está ayudando”, agregó Thompson. “Con estas leyes, estaremos a salvo”.