Panning the Plaza plan
Criticando el plan Plaza

  • English
  • Español

Panning the Plaza plan

Residents voice worries over first MIH project

Story by Gregg McQueen and Debralee Santos

Councilmember Ydanis Rodríguez. Photo: John McCarten | New York City Council

Councilmember Ydanis Rodríguez.
Photo: John McCarten | New York City Council

It may be the first, but it’s more heckle than hurrah so far.

Concerned Northern Manhattan residents continue to express opposition to the controversial Sherman Plaza project, a plan for a mixed-use apartment building at 4650 Broadway, directly across from Fort Tryon Park.

The project, which now calls for a building potentially 17 stories high at the current site of the Packard Building on the corner of Sherman Avenue and Broadway, has rankled community stakeholders since it was first proposed in March.

Comprised of both upscale and affordable housing, it would be the first project to be built under Mayor Bill de Blasio’s Mandatory Inclusionary Housing (MIH) rezoning plan.

The developers, Washington Square Partners and Acadia Realty Trust, are seeking approval from the city for “spot rezoning” at the site in order to include more affordable housing in the project.

At a City Council hearing on the rezoning plan held on July 12, concerned uptown dwellers packed City Hall, with 19 members of the public speaking out in opposition.

A rendering of the development. Photo: KPA Architects

A rendering of the development.
Photo: KPA Architects

While developers have argued that the project is necessary to improve uptown’s affordable housing stock, critics charge that the Sherman Plaza project, by introducing luxury housing units to the neighborhood, would drive up rents and fuel gentrification, driving out longtime residents with modest incomes.

“You take a look at a neighborhood like Williamsburg, and there are lessons to be learned there,” said Graham Ciraulo, an organizer for a community group called Northern Manhattan is Not for Sale. Ciraulo said that that the small number of affordable apartments that Sherman Plaza would provide to Inwood is not worth the tradeoff of seeing future upscale projects that could result from the rezoning being approved.

“This resolution is the most current CB12 position on the project,” said Board Chair Shah Ally.

“This resolution is the most current CB12 position on the project,” said Board Chair Shah Ally.

“Once they gain a foothold here, it will set a bad precedent that can’t be undone,” Ciraulo said.

Washington Square Partners initially submitted a plan to build a 23-story building at the site, which was shot down in March by Community Board 12 (CB12).

After a meeting with Manhattan Borough President Gale Brewer in May, the developer amended the plan, lowering the building’s maximum height to 17 stories, in attempt to assuage community concerns.

At the July 12 hearing, Washington Square’s managing partner, Paul Travis, stated that his firm currently plans to make the building 15 stories tall and include 175 affordable units.

However, local residents are still unhappy, saying that the proposed size of the building is out of synch with the current Inwood skyline, and would obstruct views of Fort Tryon Park.

“It’s still going to be a Godzilla looming over the park,” remarked Nancy Bruning, a board member of Fort Tryon Park Trust and member of the community activist group Inwood Preservation.

Bruning suggested that while 4650 Broadway tenants would enjoy spectacular views of Fort Tryon Park, scenery would be marred for the rest of the neighborhood, as the building would be twice the height and density of most Inwood buildings.

Community members have protested the development. Photo: Facebook

Community members have protested the development.
Photo: Facebook

“It’s taking the view away from the general public and giving it to the few who can afford it,” Bruning said.

In the face of community backlash, Travis stressed that projects such as Sherman Plaza are a necessity to combat the city’s affordable housing crisis.

“This is one of the rare opportunities in Inwood to create affordable housing,” Travis said in an interview with Manhattan Times. “There are only a handful of sites in Inwood where you can build units.”

Inwood Preservation, which has more than 270 members, has spearheaded an online petition imploring Councilmember Ydanis Rodríguez to stop the Sherman Plaza project.

As of July 19, the online petition had gained more than 1,200 signatures, with several hundred more collected offline, Bruning said.

At the Council hearing, Rodríguez said he has heard resident concerns “loud and clear, and they are what have shaped my positions in negotiations and are why I remain adamant about the importance of true affordability.”

Residents have also complained that the developer has not performed a full-fledged Environmental Impact Study (EIS) for the project, to assess the effect the construction would have on Fort Tryon Park, as well as the local infrastructure.

“That study should be done before anything moves forward,” commented Bruning. “It’s about more than just the park — the existing infrastructure uptown is already aging and likely can’t handle large-scale projects.”

“This is one of the rare opportunities in Inwood to create affordable housing,” said Washington Square Partners’ Paul Travis.

“This is one of the rare opportunities in Inwood to create affordable housing,” said Washington Square Partners’ Paul Travis.

“Our power grid is outdated, our gas lines are overloaded, and our subways and streets are overcrowded,” agreed Biagetti.

Aron Gooblar, Vice President of Washington Square Partners, countered that his firm did complete an Environmental Assessment Statement (EAS) for the project, as required by law.

Online records from the Department of City Planning (DCP) indicate that a 332-page EAS for Sherman Plaza was signed off on as of June 20, after DCP determined that “no significant adverse environmental impacts” were expected from the project.

“We did everything the city asked us to do, and the analysis determined that there were no significant impacts,” said Gooblar, who pointed out that unless impact is found, a developer is not required to follow through with a more extensive EIS.

“Anyone who doesn’t think it was a thorough review should see the number of pages in that document,” remarked Travis. “There was no attempt in any way to hide anything or not do a comprehensive review.”

A separate community group, Uptown for Bernie, initially created to support the presidential campaign of Vermont Senator Bernie Sanders, has been circulating a written petition of its own in opposition to Sherman Plaza.

The project would be the first under the mayor’s MIH plans. Photo: William Alatriste | New York City Council

The project would be the first under the mayor’s MIH plans.
Photo: William Alatriste | New York City Council

Organizer Samuel Biagetti said that more than 600 signatures have been gathered on the petition, which is aimed at de Blasio and the City Council.

The group, which has also gone under the new moniker Uptown Progressive Alliance, is now focusing on housing and gentrification issues, said Biagetti.

Members have been canvassing residents east of Broadway, and say they are particularly focusing on members of the Latino community to inform them about the proposed project.

“We really want to move past the language barrier, and are using translators to make sure people are aware,” he explained.

“Our biggest concern is that this project is a Trojan horse for high-rise development in Inwood and Washington Heights,” stated Biagetti, who said he feared new housing would further disperse low-income residents.

“These are the last remaining working class neighborhoods in New York City, and we need to preserve them as such,” he said.

Rodríguez has been advocating for an Inwood rezoning plan for streets east of 10th Avenue and north of Academy Street that would allow for mixed-use waterfront space and commercial corridors, and stimulate construction of new affordable housing.

He has stated that he would only give the Sherman Plaza project full backing if 50 percent of the apartments at 4650 Broadway were affordable units.

“We are absolutely committed to meeting that goal,” said Gooblar. “The Councilmember has been clear. There’s no going back.”

Borough President Gale Brewer. Photo: William Alatriste | New York City Council

Borough President Gale Brewer.
Photo: William Alatriste | New York City Council

Gooblar said the plan is to create 20 percent of the affordable units at 40 percent area median income (AMI), which is the lowest AMI allowed based on the MIH requirement.

“In addition, we’re looking at 10 percent at 60 percent AMI, and then 20 percent of units at middle-income rents, between 110 percent and 130 percent AMI, to get to 50 percent,” explained Gooblar.

Bruning said that if the developer fails to deliver thresholds of affordability higher than the 20 percent provided by MIH, the project would not benefit the community-at-large.

“This is not going to show the city that mandatory inclusionary housing is a good idea — this will be looked upon as a sellout,” she stated.

Biagetti opined that MIH is a more useful approach in neighborhoods that already have high prevailing rents and large numbers of luxury units.

“Then it could bring more affordable housing to places that didn’t have it before, and allow people to live in a nicer apartment than they normally afford,” Biagetti said. “But bringing it into an area like this would be disastrous.

Travis stated that he was “disappointed” that so much community opposition remains to Sherman Plaza, even after his firm agreed to lower the building height.

“I think we’re trying to do the right things,” remarked Travis. “You can’t solve a housing crisis unless you build units.”

At its general meeting on Tues., May 24, CB12 passed a “strongly worded” resolution offering no objection to the revised development plans, but also called for a thorough evaluation of all of the impacts and a further reduction in height.

The board is in recess for July and August.

“This resolution is the last and most current CB12 position on the project,” Board Chair Shah Ally noted via e-mail in response to inquiries. “We would not revisit this issue unless something changes with the proposal.”

Rodríguez said he has yet to make a final decision to support the project, but stressed that the construction of new affordable housing in Northern Manhattan is a necessity.

“This project aside, we have seen a major neglect to uptown when it comes to constructing affordable housing during the previous administrations,” he said.

Ciraulo pointed out that even without new development, uptown residents are still being pushed out of their homes.

A Community Board 12 meeting in March. Photo: Facebook

A Community Board 12 meeting in March.
Photo: Facebook

“We see rents rising even without this project,” he said. “The landlords see the opportunity to make more money. If this project goes through, it will be even worse.”

On July 11, one day prior to the City Council hearing, Rodríguez met with neighborhood stakeholders about the project in a sit-down organized by Biagetti, who said he found the meeting fruitful “because I feel we got our message across” to the Councilmember.

“If nothing else, he knows that there is still strong opposition to this project,” he added.

The Sherman Plaza rezoning application now sits in the hands of the City Council, which has a deadline of August 16 to vote on the plan.

At this time, no date has been set for the vote, said Rodríguez spokesperson Russell Murphy.

Those who have voiced their opposition say they will persist in pressing their case.

“We’re continuing to ask Councilmember Rodríguez and the City Council to vote no to this proposal,” insisted Ciraulo.

For more information, please visit the Department of City Planning at on.nyc.gov/1QD2I8c. Residents can also contact Councilmember Ydanis Rodríguez at his District Office, which is located at 618 West 177th Street, Ground Floor. His email is yrodriguez@council.nyc.gov and the office number is 917.521.2616.

Criticando el plan Plaza

Residentes expresan preocupaciones sobre el primer proyecto MIH

Historia por Gregg McQueen

Aron Gooblar is Vice President of Washington Square Partners.

Aron Gooblar es el vicepresidente de ‘Washington Square Partners’.

Puede ser el primero, pero es más una molestia que un hurra hasta ahora.

Residentes preocupados del norte de Manhattan siguen expresando su oposición al controvertido proyecto Sherman Plaza, un plan para un edificio de apartamentos de uso mixto en el No. 4650 de Broadway, justo enfrente de Fort Tryon Park.

El proyecto, que calcula ahora un edificio de potencialmente 17 pisos de altura en el lugar actual del edificio Packard en la esquina de la Avenida Sherman y Broadway, ha irritado a las partes interesadas de la comunidad desde que fue propuesto por primera vez en marzo.

Compuesto a la vez por viviendas de lujo y asequibles, sería el primer proyecto construido bajo el plan de reclasificación de Vivienda Incluyente Obligatoria (MIH por sus siglas en inglés) del alcalde Bill de Blasio.

Los desarrolladores, Washington Square Partners y Acadia Realty Trust, están buscando la aprobación de la ciudad para la “reclasificación in situ”, con el fin de incluir más viviendas asequibles en el proyecto.

En una audiencia del Ayuntamiento sobre el plan de reclasificación celebrada el 12 de julio, habitantes preocupados del norte del condado abarrotaron el Ayuntamiento, con 19 miembros del público hablando en contra.

The project would include commercial and retail tenants.

El proyecto incluiría inquilinos comerciales.

Los críticos sostienen que el proyecto Sherman Plaza, al introducir unidades de vivienda de lujo al vecindario, haría subir los alquileres y alimentaría el aburguesamiento, expulsando a los residentes más antiguos con ingresos modestos.

“Echen un vistazo a barrios como Williamsburg, hay lecciones que aprender ahí”, dijo Graham Ciraulo, organizador de un grupo comunitario llamado el Norte de Manhattan No Se Vende. Ciraulo dijo que el pequeño número de apartamentos asequibles que Sherman Plaza proporcionaría a Inwood no vale el sacrificio de ver los proyectos de lujo que podrían resultar de la reclasificación que se apruebe.

“It’s taking the view away from the general public,” insisted Nancy Bruning.

“Se trata de quitar el paisaje al público en general”, dijo Nancy Bruning.

“Una vez que pongan un pie aquí, sentará un mal precedente que no se podrá deshacer,” dijo.

Los desarrolladores han argumentado que el proyecto es necesario para mejorar el número existente de vivienda asequible en el norte del condado.

Washington Square Partners inicialmente presentó un plan para construir un edificio de 23 pisos en el sitio, que fue rechazado por la Junta Comunitaria 12 en marzo.

Después de una reunión con la presidenta del condado de Manhattan, Gale Brewer, en mayo, el desarrollador modificó el plan, reduciendo la altura máxima del edificio a 17 pisos, en un intento por mitigar las preocupaciones de la comunidad.

En la audiencia del 12 de julio, el socio director de Washington Square, Paul Travis, declaró que su empresa actualmente planea hacer el edificio de 15 pisos de altura e incluir 175 unidades asequibles.

Sin embargo, los residentes locales están todavía infelices, diciendo que el tamaño propuesto del edificio está fuera de sincronía con el actual horizonte de Inwood y que obstruiría la vista de Fort Tryon Park.

“Todavía será un Godzilla cerniéndose sobre el parque”, comentó Nancy Bruning, miembro de la junta del Fideicomiso de Fort Tryon Park y miembro del grupo activista comunitario Inwood Preservation.

Bruning sugirió que si bien los inquilinos del No. 4650 de Broadway disfrutarían de unas vistas espectaculares de Fort Tryon Park, el paisaje estaría empañado para el resto vecindario, ya que el edificio sería del doble de la altura y la densidad de la mayoría de los edificios de Inwood.

The former site of the Packard Building.

El antiguo emplazamiento del edificio Packard.

“Se trata de quitar el paisaje al público en general y dárselo a los pocos que pueden pagarlo”, dijo Bruning.

Frente a la respuesta negativa de la comunidad, Travis hizo hincapié en que los proyectos como Sherman Plaza son una necesidad para combatir la crisis de vivienda asequible de la ciudad.

“Esta es una de las raras oportunidades en Inwood para crear vivienda asequible”, dijo Travis en una entrevista con el Manhattan Times. “Hay apenas un puñado de sitios en Inwood donde se pueden construir unidades”.

Inwood Preservation, que tiene más de 270 miembros, ha encabezado una petición en línea implorando al concejal Ydanis Rodríguez detener el proyecto Sherman Plaza.

Al 19 de julio, la petición en línea había obtenido más de 1,200 firmas, con varios cientos más recolectadas sin conexión, dijo Bruning.

En la audiencia del Concejo, Rodríguez dijo “he escuchado alto y claro las preocupaciones de los residentes, y le han dado forma a mis posiciones en las negociaciones y son la razón por la cual permanezco firme acerca de la importancia de la verdadera asequibilidad”.

Los residentes también se han quejado de que el desarrollador no ha realizado un estudio hecho y derecho de Impacto Ambiental (EIA por sus siglas en inglés) para el proyecto, para evaluar el efecto que la construcción tendría en Fort Tryon Park, así como en la infraestructura local.

A Community Board 12 meeting in March. Photo: Facebook

Una reunión en marzo de la Junta Comunitaria 12.
Foto: Facebook

“Ese estudio debe hacerse antes de que ninguna otra cosa avance”, comentó Bruning. “Se trata de algo más que el parque, la infraestructura existente en el norte del condado ha envejecido y es probable que no pueda manejar grandes proyectos”.

“Nuestra red de energía es obsoleta, nuestras líneas de gas están sobrecargadas y nuestros pasos subterráneos y calles están saturadas”, estuvo de acuerdo Biagetti.

Aron Gooblar, vicepresidente de Washington Square Partners, respondió que su empresa realizó una Declaración de Evaluación Ambiental (EAS por sus siglas en inglés) para el proyecto, como lo requiere la ley.

Los registros en línea del Departamento de Planificación Urbana (DCP por sus siglas en inglés) indican que una EAS de 332 páginas para Sherman Plaza fue firmada en el 20 de junio, después de que el DCP determinó que “ningún impacto ambiental adverso significativo se esperaba” del proyecto.

“Hicimos todo lo que la ciudad nos pidió hacer y el análisis determinó que no habría impactos significativos”, dijo Gooblar, quien señaló que a menos que se encuentre el impacto, no se requiere que el desarrollador continúe con un EIS más extenso.

“Quien considere que no fue una revisión a fondo debe ver el número de páginas de ese documento”, comentó Travis. “No hubo ningún intento de ninguna manera de ocultar algo o de no hacer una revisión exhaustiva”.

Un grupo comunitario separado, Uptown for Bernie, inicialmente creado para apoyar la campaña presidencial del senador de Vermont Bernie Sanders, ha estado circulando su propia petición por escrito en oposición a Sherman Plaza.

El organizador Samuel Biagetti dijo que más de 600 firmas han sido reunidas en la petición, que está dirigida a de Blasio y el Ayuntamiento.

El grupo, que también ha pasado por el nuevo nombre Alianza Progresista del Norte del Condado, se centra ahora en los problemas de vivienda y aburguesamiento, dijo Biagetti.

Los miembros han estado sondeando a los residentes del este de Broadway, en particular a los miembros de la comunidad latina, para informarles sobre el proyecto propuesto.

“Realmente deseamos pasar más allá de la barrera del idioma. Estamos utilizando traductores para asegurarnos de que las personas estén conscientes”, explicó.

“Nuestra principal preocupación es que este proyecto es un caballo de Troya para los desarrollos de lujo en Inwood y Washington Heights”, declaró Biagetti, quien dijo temer que la vivienda de lujo disperse a más residentes de bajos ingresos.

“Estos son los últimos barrios populares que quedan en la ciudad de Nueva York y es necesario conservarlos”, dijo.

Borough President Gale Brewer. Photo: William Alatriste | New York City Council

La presidenta del condado, Gale Brewer.
Foto: William Alatriste | New York City Council

Rodríguez ha estado abogando por un plan de reclasificación en Inwood de las calles al este de la Avenida 10 y al norte de la calle Academy que permita espacio de uso mixto de la línea de costa y corredores comerciales, y estimule la construcción de nuevas viviendas asequibles.

Declaró que sólo podría respaldar totalmente el proyecto de Sherman Plaza si el No. 4650 Broadway incluye un 50 por ciento de unidades de vivienda asequible.

“Estamos absolutamente comprometidos a cumplir ese objetivo”, dijo Gooblar. “El concejal ha sido claro. No hay vuelta atrás”.

Gooblar dijo que el plan es crear un 20 por ciento de las unidades asequibles en el área en 40 por ciento del Área de Ingreso Mediano (AMI por sus siglas en inglés), que es la menor AMI permitida con base en el requisito del MIH.

“Además, estamos buscando un 10 por ciento al 60 por ciento del AMI, y luego el 20 por ciento de las unidades con alquileres de ingreso medio, entre 110 por ciento y 130 por ciento del AMI, para llegar al 50 por ciento”, explicó Gooblar.

Bruning dijo que si el desarrollador no puede entregar los mínimos de asequibilidad más altos que el 20 por ciento proporcionado por MIH, el proyecto no beneficiaría a la comunidad en general.

“Esto no va a mostrar a la ciudad que las viviendas incluyentes obligatorias son una buena idea, esto será visto como una traición”, afirmó.

Biagetti opinó que MIH es un enfoque más útil en los barrios que ya tienen altos alquileres imperantes y un gran número de unidades de lujo.

“Entonces podría aportar más viviendas asequibles a los lugares que no tenían antes, y permitir a la gente vivir en un apartamento más bonito de lo que normalmente podría pagar”, dijo Biagetti. “Sin embargo, llevarlo a una zona como esta sería desastroso”.

Travis declaró que estaba “decepcionado” de que existiera tanta oposición de la comunidad hacia Sherman Plaza, incluso después de que su firma acordara reducir la altura del edificio.

The project would be the first under the mayor’s MIH plans. Photo: William Alatriste | New York City Council

El proyecto sería el primero bajo los planes ‘MIH’ del alcalde.
Foto: William Alatriste | New York City Council

“Creo que estamos tratando de hacer las cosas bien”, comentó Travis. “No se puede resolver una crisis de vivienda a menos que se construyan unidades”.

En su reunión general el 24 de mayo,  la junta aprobó una resolución que no ofrecía ninguna objeción a los planes de desarrollo revisados, pero también pidió una evaluación exhaustiva de todos los impactos y una mayor reducción en la altura.

La junta está en receso para julio y agosto.

“This is one of the rare opportunities in Inwood to create affordable housing,” said Washington Square Partners’ Paul Travis.

“Esta es una de las raras oportunidades en Inwood para crear vivienda asequible”, dijo Paul Travis.

“Esta resolución es el último y la más actual posición de CB12 sobre el proyecto,” observó el presidente de la Junta de Ally Shah a través del correo electrónico en respuesta a las preguntas. “No volveremos al tema a menos que algo cambie con la propuesta.”

Rodríguez, quien ha dicho que aún tiene que tomar una decisión final para apoyar el proyecto, destacó que la construcción de nuevas viviendas asequibles en el norte de Manhattan es una necesidad.

“Este proyecto aparte, vimos un gran descuido de la zona residencial respecto a la construcción de viviendas asequibles durante las administraciones anteriores”, dijo.

Ciraulo señaló que, incluso sin nuevos desarrollos, los residentes del norte del condado están siendo expulsados de sus hogares.

“Vemos las rentas aumentar aún sin este proyecto”, dijo. “Los propietarios ven la oportunidad de ganar más dinero. Si este proyecto se concreta, será todavía peor”.

El 11 de julio, un día antes de la audiencia del Ayuntamiento, Rodríguez se reunió con las partes del vecindario interesadas en el proyecto en una sentada organizada por Biagetti, quien dijo que encontró la reunión fructífera “porque siento que transmitimos nuestro mensaje” al concejal.

“Cuando menos, sabe que todavía hay una fuerte oposición a este proyecto”, agregó.

La solicitud de reclasificación de Sherman Plaza se encuentra ahora en manos del Ayuntamiento, que tiene un plazo hasta el 16 de agosto para votar sobre el plan.

Community members have protested the development. Photo: Facebook

Algunos miembros de la comunidad han protestado.
Foto: Facebook

En este momento, ninguna fecha ha sido fijada para la votación, dijo el portavoz de Rodríguez, Russell Murphy.

Los que han expresado su oposición dicen que van a seguir presionando su caso.

“Continuaremos pidiendo al concejal Rodríguez y al Ayuntamiento votar contra esta propuesta”, insistió Ciraulo.

 

Para obtener más información, por favor visite el Departamento de Planificación Urbana en on.nyc.gov/1QD2I8c. También se puede comunicar con el concejal Ydanis Rodríguez en su oficina del distrito, ubicada en el número 618 de la calle 177 oeste, en el primer piso. Su correo electronico es yrodriguez@council.nyc.gov y el número telefónico de la oficina es 917.521.2616.