Outcry at Arden
Ardiendo en Arden

Outcry at Arden

Inwood tenants file lawsuit against building owners

Story and photos by Gregg McQueen

María Claramunt has had enough.

A resident of 28 Arden Street, Claramunt says she has endured numerous problems with flooding in her bathroom, thanks to a tub that clogs and overflows every few months and pipes that leak through her ceiling.

“I’ve had over two feet of dirty water in the bathroom and my hallway,” she said.

Claramunt, a 53-year resident of the building, is part of a group of tenants at 24, 28 and 32 Arden Street who filed a lawsuit against the landlord for overdue repairs.

Residents report they’re living with a lack of heat, collapsing ceilings, mold, vermin and plumbing problems.

On October 19, tenants filed a lawsuit in Manhattan Supreme Court against building owner Arden 24 LLC, which purchased the three-building apartment complex for $12.2 million in March 2016.

Residents said that the upkeep of the building had been slipping for years, but took a sharp decline after the new owners took over.

According to the Department of Housing and Preservation (HPD) records, there are currently 190 open violations for the property, including damage to plastered surfaces and cabinets, issues with mice and roaches, and citations for broken door locks, stairs and carbon monoxide alarms.

Resident Claudette Ortiz said her first-floor apartment sits directly on top of the building’s boiler room, and dust from construction and other chemicals have filled her residence.

She said she has suffered adverse health conditions as a result, including eye irritation and breathing problems.

“I have to wear a mask at night when I sleep,” Ortiz said. “There’s so much dust that I can’t have family or friends over.”

Ortiz said she has also experienced sewage seeping into her kitchen sink, and collapsing of her kitchen ceiling.

Tenants said that when repairs are conducted, the work is shoddy and only serves as a temporary solution.

“It’s just patch-up work,” remarked Claramunt. “They’ll put a Band Aid on it, but it doesn’t fix the problem.”

“They’ve done work on my bathroom three times in one year,” she added. “That shouldn’t be happening.”

“There was no reason for it to get to this point,” said Sheffer Moreno, who has lived in the building for 18 years. He said his friends downtown aren’t experiencing the same problems. “If we pay rent like other tenants in the city, why do we not have the same quality of conditions?”

On October 25, tenants rallied outside of the buildings to demand that the landlord conduct repairs.

“We pay you the rent ― our money is going in your pockets,” said resident Carlos Fortunato. “We should have this stuff fixed.”

With assistance from the Metropolitan Council on Housing, tenants were connected with legal help from the Community Development Project at the Urban Justice Center.

Jane Li, the Urban Justice Center staff attorney representing the Arden tenants, said 28 of the complex’s 68 units are involved in the lawsuit.

There is a court date currently scheduled for November 30.

Residents said they’ve had little contact with the new owners since they took over.

“It’s hard to know who’s running the building,” Fortunato said.

The address for Arden 24 LLC listed on real estate documents is a Brooklyn address with seven other LLCs associated with it. No contact information could be located for a business operating at the same address.

While the LLC is listed as the official owner of the building, investor Saul Kopelowitz signed documents as the buyer, according to records. Kopelowitz appeared on the Public Advocate’s Worst Landlord list in 2015.

Li said the prevalence of LLCs in the real estate landscape make it more difficult for tenants to fight back against building owners.

“Tenants want to have a face and name of someone who is their landlord,” she said. “Because it’s kind of opaque with LLCs, it’s very discouraging.”

Moreno said not all of the tenants were willing to fight against the building owner.

“We’ve always wanted to organize, but some tenants are scared,” Moreno said. “Some don’t want to go against the landlord.”

Ortiz accused the landlord of attempting to drive her out of her rent-controlled apartment by allowing living conditions to deteriorate.

“I’m trying to defend my health and my home,” she stated.

Other tenants insisted they were also staying put.

“I’m not giving in. I’m not giving them the satisfaction of leaving,” said Claramunt.
“I hope this lawsuit shows an example to other people in the community that your voice can be heard,” she added. “Just because you live in a rent controlled unit doesn’t mean you don’t have rights.”

For more information, please visit metcouncilonhousing.org or call 212.453.9500.

Ardiendo en Arden

Inquilinos presentan demanda contra propietario

Historia y fotos por Gregg McQueen

María Claramunt ha tenido suficiente.

Una residente del No. 28 de la Calle Arden, Claramunt dice que ha sufrido numerosos problemas con inundaciones en su baño, gracias a una bañera que se tapa y desborda cada pocos meses y tuberías que gotean por el techo.

“He tenido más de dos pies de agua sucia en el baño y en mi pasillo”, dijo.

Claramunt, una residente de 53 años del edificio, es parte de un grupo de inquilinos en los No. 24, 28 y 32 de la Calle Arden que presentaron una demanda contra el propietario por reparaciones atrasadas.

Los residentes informan que viven con la falta de calefacción, techos colapsados, moho, plagas y problemas de plomería.

El 19 de octubre, los inquilinos presentaron una demanda en la Corte Suprema de Manhattan contra el propietario del edificio Arden 24 LLC, que compró el complejo de apartamentos de tres edificios por $ 12.2 millones de dólares en marzo de 2016.

Los residentes dijeron que el mantenimiento del edificio había estado decayendo durante años, pero sufrió un fuerte declive después de que los nuevos propietarios se hicieran cargo.

De acuerdo con los registros del Departamento de Preservación y Desarrollo de la Vivienda (HPD, por sus siglas en inglés), actualmente hay 190 violaciones abiertas para la propiedad, incluyendo daños a superficies enyesadas y gabinetes, problemas con ratones y cucarachas, y citatorios por cerraduras de puertas, escaleras y alarmas de monóxido de carbono descompuestas.

La residente Claudette Ortiz dijo que su apartamento en el primer piso se encuentra directamente sobre la sala de calderas del edificio, y el polvo de la construcción y otros productos químicos han llenado su residencia.

Ella dijo que ha sufrido condiciones adversas de salud como resultado, incluyendo irritación ocular y problemas respiratorios.

“Tengo que usar una máscara por la noche cuando duermo”, dijo. “Hay tanto polvo que no puedo invitar a mi familia o amigos”.

Ortiz dijo que también experimentó filtraciones de aguas residuales en el fregadero de su cocina y el colapso del techo de su cocina.

Los inquilinos dijeron que cuando se realizan reparaciones, el trabajo es de mala calidad y solo sirve como una solución temporal.

“Es solo un trabajo de parche”, comentó Claramunt. “Pondrían un curita, pero no soluciona el problema”.

“Han trabajado en mi baño tres veces en un año”, agregó. “Eso no debería estar pasando”.

“No había ninguna razón para llegar a este punto”, dijo Sheffer Moreno, quien ha vivido en el edificio durante 18 años. Dijo que sus amigos que viven en el centro no tienen los mismos problemas. “Si pagamos el alquiler como otros inquilinos en la ciudad, ¿por qué no tenemos la misma calidad de condiciones?”.

El 25 de octubre, los inquilinos se reunieron afuera de los edificios para exigir que el propietario realice las reparaciones.

“Pagamos el alquiler, nuestro dinero se está yendo a sus bolsillos”, dijo el residente Carlos Fortunato. “Deberían arreglar esto”.

Con ayuda del Concejo Metropolitano de la Vivienda, los inquilinos fueron conectados con ayuda legal del Proyecto de Desarrollo Comunitario en el Centro de Justicia Urbana.

Jane Li, abogada del Centro de Justicia Urbana que representa a los inquilinos de Arden, dijo que 28 de las 68 unidades del complejo están involucradas en la demanda.

“Los inquilinos están en proceso de recibir inspecciones del HPD en sus apartamentos, lo que podría revelar aún más violaciones”, dijo.

Hay una fecha de la corte actualmente programada para el 30 de noviembre.

Los residentes dijeron que han tenido poco contacto con los nuevos propietarios desde que asumieron el control.

“Es difícil saber quién dirige el edificio”, dijo Fortunato.

La dirección de Arden 24 LLC que figura en los documentos de bienes raíces es de Brooklyn, con otras siete LLC asociadas. No se puede encontrar información de contacto para una empresa que opera en esta dirección.

Si bien la LLC aparece como propietaria oficial del edificio, el inversionista Saúl Kopelowitz firmó los documentos como el comprador, según los registros. Kopelowitz apareció en la lista del peor propietario de Public Advocate en 2015.

Li dijo que la prevalencia de las LLC en el panorama inmobiliario hace que sea más difícil para los inquilinos luchar contra los propietarios de edificios.

“Los inquilinos quieren tener una cara y el nombre de alguien que sea su propietario”, dijo. “Debido a que es un tanto opaco con las LLC, es muy desalentador”.

Moreno dijo que no todos los inquilinos están dispuestos a luchar contra el propietario del edificio.

“Siempre quisimos organizarnos, pero algunos inquilinos tienen miedo”, dijo Moreno. “Algunos no quieren ir contra el propietario”.

Ortiz acusó al propietario de intentar sacarla de su departamento de renta controlada dejando que las condiciones de vida se deterioraran.

“Estoy tratando de defender mi salud y mi hogar”, afirmó.

Otros inquilinos insistieron en que tampoco se moverán.

“No cederé. No les daré la satisfacción de irme”, dijo Claramunt.

“Espero que esta demanda sea un ejemplo para otras personas en la comunidad de que su voz puede ser escuchada”, agregó. “Solo porque vivan en una unidad de renta controlada no significa que no tienen derechos”.

Para obtener más información, por favor visite metcouncilonhousing.org o llame al 212.453.9500.