Opposition to rezoning resounds
Resuena oposición a la rezonificación

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Opposition to rezoning resounds

Story and photos by Sherry Mazzocchi

Bill Levy.

Bill Levy.

No.

That was the message Community Board 12 heard loud and clear at Thursday evening’s public hearing on the city’s proposal to rezone Inwood.

A standing room-only crowd filled the auditorium at I.S. 52 on Academy Street on Feb. 22nd.

Police were on hand and eventually limited access because more people wanted in than the fire code would permit.

While some residents were raucous and emotional, others were coolly analytical in their assessment of the rezoning proposals. But the overall consensus was that Inwood does not want the approach presented by the New York City Economic Development Corporation (NYCEDC) and that it had been a largely top-down process. Residents over and over again pleaded that the library not be demolished; that 14- and 23-story buildings would ruin the neighborhood’s character and available sunlight; and that rezoning in general will increase gentrification and raise rents for businesses and tenants at an unsustainable pace.

But Rebecca Gafvert of EDC said that, over the past two years, the agency has responded to residents’ concerns. “This is not an off-the-shelf zoning proposal,” she said. “It is highly tailored to the conditions that we’ve seen in this neighborhood and everything we’ve heard from the community.”

Residents disagreed. In recent days, a neighborhood group, Uptown United, has put together its own proposal. In stark contrast to the city’s version, the alternative proposal seeks to preserve the existing housing stock and create more, lower priced and affordable housing.

Karla Fisk.

Karla Fisk.

And while some at the meeting voiced approval for the alternative plan from Uptown United, most came to register their extreme displeasure with EDC’s InwoodNYC plan. As one resident said, “The EDC plan is like building a house without a floor and a buttress to hold onto the ceiling.”

Others claimed the EDC’s proposal was a market-based solution to problems arising from the city’s decades-long lack of investment in public housing and infrastructure, exacerbated by the deregulation of rent stabilization. The proposal from the EDC, they argued, masks the city’s shirking of its duty to create new and truly affordable housing.

Many said that the city’s concept of affordable housing was not in line with the area’s current income. The area median income used to calculate affordability includes Westchester and Putnam counties. According to Michael Carter, a representative from State Sen. Marisol Alcantara’s office, Inwood’s area median income is a full 30 percent below, and 40 percent is rent burdened. “Under the proposal, none of these people would be able to afford the apartments,” he said. “Any new housing in Inwood should be 100 percent affordable.”‎

A statement read by a representative from Congressman Adriano Espaillat’s office asked the mayor to provide 5000 new units of affordable housing, with a designation of 1000 units specifically for seniors.

Residents also called the city’s environmental impact statement “grossly inadequate.” Many said the current electrical grid, gas mains, sewer system, and public transportation can barely function at current population levels. “For any kind of rezoning to move ahead, it has to have good infrastructure,” a resident said. ‎

Chris Nickell.

Chris Nickell.

Traffic is already a problem in Inwood.

207th Street is consistently clogged with double parked cars and collisions are common. One woman said her commute on I-87 was regularly backed up from Fordham Road, three exits away. “It resembles a parking lot all the way over the 207th Street bridge. How many more people are going to be heading east along that corridor?”

Residents also denounced the plan as light on the fundamentals. “Instead, new housing, new stores and entertainment centers aimed at a social class that has yet to arrive is an effective weapon and is an assault against the Latino community,” added one speaker, to uproarious cheers of support from those assembled. “This will whitewash and scrub clean of anything Dominican or Latino. When you vote, Community Board 12, keep this in mind.”

Others said that the rezoning will further disrupt the fragile state of rent stabilized apartments in the neighborhoods. “If developers are allowed to build at high density with 70 percent market rate units, this effect is going to be multiplied thousands of times over. A 20 to 30 percent sliver of affordable units will not mitigate this trend,” one woman said.

Victor of Victor’s Bike Repair in Washington Heights has been in business for 20 years. He said,”[These] rents will kill all small businesses.” He added that he works two jobs just to keep his bicycle business. “This is the only way that I survive.”

One store owner made the point that most of Inwood’s businesses small local merchants who know their clientele. “We like it like that.” He added that the new proposal would raise rents for everyone and put most if not all merchants out of business. “Make no mistake about it—we don’t like it like that.”

Christina Bird.

Christina Bird.

Karla Fisk read a statement from Dr. Jennifer Tsung of Inwood Animal Clinic. She said that many of her customers can’t afford the medical services that their pets need. Small rent hikes are hard enough to absorb, but she faces the loss of her entire business. The clinic is located in a low story building which could be rebuilt to 11 stories. “This would give my landlord a strong incentive to not renew my lease and sell to a developer or tear it down himself.”

Another resident added that with the estimated 14,000 new residents that rezoning is estimated to add, there would be approximately 40 students per class.

Another life long resident said current schools are already underfunded and many do not have libraries. “To take away our library—which is an award-winning library—when the schools don’t have one is very sad.”

Many residents also wanted a separate Uniform Land Use Review Procedure (ULURP) process for the library—and not have its demolition and redevelopment folded in with the larger rezoning plan. “There is no question that the city’s proposal of the library by itself would trigger a ULURP,” said Philip Simpson, “because of all of the issues on rezoning the library has not gotten the attention this very important community resource it deserves.”

Councilmember Ydanis Rodriguez.

Councilmember Ydanis Rodriguez.

The current proposal does not provide details about what sites would be more suited for housing. “How is the library in need of urban renewal—which is a key part of the library proposal,” he added. He added that no one, even Councilmember Ydanis Rodriguez, knows what the the interim services would be before deciding on a proposal to demolish it.

One resident noted that the newly redeveloped midtown Donnell Library is lovely, “But where are the books? That’s your idea of a state-of-the-art library? No books? Keep your hands off of the library.”

Jeanne Ruskin.

Jeanne Ruskin.

Still, a smattering of residents were for the plan.

One resident said that current rent zoning laws prevent new housing from being built. “The fastest and most efficient way to create affordable units is to mix it in with market rate units. Development costs are above $500 per square foot. We cannot push for more affordable housing and restrict building heights and zoning.”

One woman in favor of the plan said families double up because rents are so high. Her nieces and nephews have finished college and want to move but can not afford it. “We need more affordable housing. Where are they going to go?”

One person keeping their cards close to his chest was Councilmember Rodriguez. While in the past he had offered support for rezoning and the redevelopment of the library, he said there were still real concerns. “Gentrification is real in our city,” he said. “Everyone should have a legitimate concern about the impacts of any community—especially the one we represent—when we talk about a rezoning proposal.”

The Councilmember noted he has voted down several efforts to rezone in the past. “A lot of things have to be discussed. But the contextual rezoning is a result of your voice.”

Resuena oposición a la rezonificación

Historia y fotos Sherry Mazzocchi

Jeanne Ruskin.

Jeanne Ruskin.

No.

Ese fue el mensaje que la Junta Comunitaria 12 escuchó alto y claro en la audiencia pública del jueves por la noche sobre la propuesta de la ciudad para rezonificar Inwood.

Un público de pie llenó el auditorio en la I.S. 52 en la Calle Academy el 22 de febrero.

La policía estuvo presente y, eventualmente, limitó el acceso porque querían entrar más personas de las que el código de incendios permite.

Mientras algunos residentes eran estridentes y emocionales, otros fueron fríamente analíticos en su evaluación de las propuestas de rezonificación. Pero el consenso general fue que Inwood no quiere el enfoque presentado por la Corporación de Desarrollo Económico de Ciudad de Nueva York (NYCEDC, por sus siglas en inglés) y que ha sido un proceso en gran medida vertical. Los residentes una y otra vez rogaron que la biblioteca no sea demolida; insistieron en que los edificios de 14 y 23 pisos arruinarían la naturaleza del vecindario y la luz solar disponible; y que la rezonificación en general aumentará el aburguesamiento y el costo los alquileres para los negocios e inquilinos a un ritmo insostenible.
Pero Rebecca Gafvert de EDC dijo que, durante los dos últimos años, la agencia ha respondido a las preocupaciones de los residentes. “Esta no es una propuesta de zonificación comercial”, dijo. “Está muy adaptada a las condiciones que hemos visto en este vecindario y todo lo que hemos escuchado de la comunidad”.

Los residentes no estuvieron de acuerdo. En los últimos días, un grupo de vecinos, Uptown United, creó su propia propuesta. En marcado contraste con la versión de la ciudad, la propuesta alternativa busca preservar el número existente de viviendas y crear más edificaciones de bajo precio y asequibles.

Councilmember Ydanis Rodriguez.

El concejal Ydanis Rodriguez.

Y aunque algunos en la reunión expresaron su aprobación respecto al plan alternativo de Uptown United, la mayoría llegó para demostrar su extremo disgusto con el plan InwoodNYC de EDC. Como dijo un residente: “El plan EDC es como construir una casa sin piso y un muro de contención para sostener el techo”.

Christina Bird.

Christina Bird.

Otros afirmaron que la propuesta de EDC es una solución basada en el mercado para los problemas derivados de la falta de inversión de la ciudad en viviendas públicas e infraestructura durante décadas, exacerbados por la desregulación de las rentas congeladas. La propuesta de la EDC, argumentaron, enmascara la omisión de la ciudad de su deber de crear viviendas nuevas y verdaderamente asequibles.

Muchos dijeron que el concepto de vivienda asequible de la ciudad no está en línea con los ingresos actuales de la zona. El ingreso medio del área utilizado para calcular la asequibilidad incluye los condados de Westchester y Putnam. Según Michael Carter, representante de la oficina de la senadora estatal Marisol Alcántara, el ingreso promedio del área de Inwood es un 30 por ciento inferior y el 40 por ciento está sujeto a una renta. “Según la propuesta, ninguna de estas personas podría pagar los apartamentos”, dijo. “Cualquier vivienda nueva en Inwood debe ser 100 por ciento asequible”.

Una declaración leída por un representante de la oficina del congresista Adriano Espaillat pidió al alcalde proporcionar 5000 unidades nuevas de vivienda asequible, con una designación de 1000 unidades específicamente para personas mayores.

Los residentes también calificaron la declaración de impacto ambiental de la ciudad como “extremadamente inadecuada”. Muchos dijeron que la red eléctrica actual, la red de distribución de gas, el sistema de alcantarillado y el transporte público apenas pueden funcionar a los niveles actuales de la población. “Para que cualquier clase de rezonificación avance, tiene que tener una buena infraestructura”, dijo un residente.

El tráfico ya es un problema en Inwood.

Chris Nickell.

Chris Nickell.

La Calle 207 está constantemente obstruida con autos estacionados dobles y las colisiones son comunes. Una mujer dijo que su viaje diario a la I-87 regularmente está atascado desde Fordham Road, a tres salidas de distancia. “Parece un estacionamiento todo el camino sobre el puente de la Calle 207. ¿Cuántas personas más se dirigirán hacia el este a lo largo de ese corredor?”.

Los residentes también criticaron el plan: “En cambio, nuevas viviendas, nuevas tiendas y centros de entretenimiento dirigidos a una clase social que todavía tiene que llegar es un arma efectiva y una agresión contra la comunidad latina”, añadió un orador, entre estruendosos aplausos de apoyo de los reunidos. “Esto enjuagará y borrará todo lo dominicano o latino. Cuando voten, Junta Comunitaria 12, tengan esto en cuenta”.

Otros dijeron que la rezonificación alterará aún más el frágil estado de los departamentos de renta estabilizada en los vecindarios. “Si a los desarrolladores se les permite construir a alta densidad con 70 por ciento de unidades de mercado, este efecto se multiplicará miles de veces. Una franja de unidades asequibles del 20 al 30 por ciento no mitigará esta tendencia”, dijo una mujer.

Víctor, de Victor’s Bike Repair en Washington Heights, ha estado en el negocio por 20 años. Dijo: “[Estas] rentas matarán a todos los pequeños negocios”. Agregó que tiene dos empleos solo para mantener su negocio de bicicletas. “Esta es la única forma en que sobrevivo”.

El propietario de una tienda señaló que la mayoría de los negocios locales de Inwood son pequeños comerciantes locales que conocen a su clientela. “Así nos gusta”. Agregó que la nueva propuesta aumentaría los alquileres para todos y pondría a la mayoría, si no a todos los comerciantes, fuera del negocio. “No se equivoquen, no nos gusta así”.

Karla Fisk.

Karla Fisk.

Karla Fisk leyó una declaración de la Dra. Jennifer Tsung de la Clínica para Animales Inwood. Dijo que muchos de sus clientes no pueden pagar los servicios médicos que sus mascotas necesitan. Las pequeñas subidas de alquiler son lo suficientemente difíciles de absorber, pero enfrenta la pérdida de todo su negocio. La clínica está ubicada en un edificio de poca altura que podría ser reconstruido para tener 11 pisos. “Esto le daría a mi arrendador un fuerte incentivo para no renovar mi contrato de renta y venderlo a un desarrollador o derribarlo él mismo”.

Otro residente agregó que con los aproximadamente 14,000 nuevos residentes que se estima que agregará la rezonificación, habría aproximadamente 40 estudiantes por clase.

Otro residente de toda la vida dijo que las escuelas actuales ya carecen de fondos y muchos no tienen bibliotecas. “Quitarnos nuestra biblioteca, galardonada, cuando las escuelas no tienen una, es muy triste”.

Muchos residentes también desean un proceso de Procedimiento uniforme de revisión del uso del suelo (ULURP, por sus siglas en inglés) por separado para la biblioteca, y no se incluya su demolición y remodelación en el plan de rezonificación más amplio. “No hay duda de que la propuesta de la ciudad de la biblioteca por sí misma desencadenaría un ULURP”, dijo Philip Simpson, “debido a todos los problemas en la rezonificación, la biblioteca no ha recibido la atención que este importante recurso comunitario merece”.

La propuesta actual no proporciona detalles sobre qué sitios serían más adecuados para la vivienda. “¿Cómo es que necesita la biblioteca una remodelación urbana, que es una parte clave de la propuesta de la biblioteca?”, agregó. También dijo que nadie, ni siquiera el concejal Ydanis Rodríguez, sabe cuáles serían los servicios provisionales antes de decidir sobre una propuesta para demolerla.

Un residente destacó que la recientemente remodelada Biblioteca Midtown Donnell  es encantadora, “pero, ¿dónde están los libros? ¿Esa es su idea de una biblioteca de última generación? ¿Sin libros? Saquen sus manos de la biblioteca”.

Bill Levy.

Bill Levy.

Aun así, un puñado de residentes apoya el plan.

Un residente dijo que las leyes actuales de zonificación de renta impiden que se construyan nuevas viviendas. “La forma más rápida y eficiente de crear unidades asequibles es mezclarlas con unidades de tasa de mercado. Los costos de desarrollo están por encima de $500 dólares por pie cuadrado. No podemos pedir más viviendas asequibles y restringir las alturas de los edificios y la zonificación”.

Una mujer a favor del plan dijo que las familias comparten porque los alquileres son muy altos. Sus sobrinas y sobrinos han terminado la universidad y quieren mudarse, pero no pueden pagarlo. “Necesitamos viviendas más asequibles. ¿A dónde van a ir?”.

Una persona que tuvo sus tarjetas cerca del pecho fue el concejal Rodríguez. Si bien en el pasado ofreció apoyo para la rezonificación y la remodelación de la biblioteca, dijo que aún hay preocupaciones reales. “El aburguesamiento es real en nuestra ciudad”, comentó. “Todos deberíamos tener una preocupación legítima sobre los impactos en cualquier comunidad, especialmente a la que representamos, cuando hablemos de una propuesta de rezonificación”.

El concejal destacó que ha rechazado varios esfuerzos de rezonificación en el pasado. “Se deben discutir muchas cosas. Pero la rezonificación contextual es el resultado de su voz”.