Opposition to rezoning resounds
Resuena oposición a la rezonificación
Opposition to rezoning resounds
Story and photos by Sherry Mazzocchi
No.
That was the message Community Board 12 (CB12) heard over and over at Thursday evening’s public hearing on the city’s proposal to rezone Inwood.
A standing room only crowd filled the auditorium at I.S. 52 on Academy Street on February 22. Police were on hand, and eventually limited access because more people wanted in than the fire code would permit.
Not all of the 150 people who signed up to speak got the opportunity before the night was over. But nearly all who did used their two minutes to urge CB12 to vote ‘no.’
While some residents were raucous and emotional, others struck a more analytical tone in their assessment of the rezoning proposals. But the general consensus was Inwood does not want the approach presented by the New York City Economic Development Corporation (NYCEDC). Residents pleaded their library not be demolished, argued that 14- and 23-story buildings would ruin the neighborhood’s character and available sunlight, and insisted rezoning in general will increase gentrification and raise rents for businesses and tenants at an unsustainable pace.
Rebecca Gafvert of NYCEDC said during the past two years the agency has responded to residents’ concerns. “This is not an off-the-shelf zoning proposal,” she said. “It is highly tailored to the conditions that we’ve seen in this neighborhood and everything we’ve heard from the community.”
But most strongly disagreed.
In recent days, a neighborhood group, Uptown United, put together its own proposal. In stark contrast to the city’s version, the alternative proposal seeks to preserve the existing housing stock and create more, lower priced and affordable housing.
During the nearly four-hour meeting, no one from CB12 commented publicly on the rezoning proposals. CB12 Chair Shah Ally described the night as a “fact-finding mission.”
Resident Maggie Clark addressed the board directly.
“You are being asked to make probably the single biggest decision CB12 has ever made for Inwood with inadequate information.” She said the city’s plan was light on specifics regarding current and future infrastructure challenges. “This will bring permanent damage. You must vote ‘no’ to protect us.”
CB12’s vote, scheduled next month, is not binding. It is one step in the Uniform Land Use Review Procedure, or ULURP, process. After its vote, Manhattan Borough President Gale Brewer reviews the proposal. After her recommendation, the proposal is reviewed by the City Planning Commission (CPC), and then by the City Council. Though Brewer was present at the hearing, she did not speak.
Metropolitan Council on Housing Executive Director Ava Farkas also urged a ‘no’ vote. “The Board’s vote is advisory. But if you say no, that makes the Manhattan Borough President listen, that makes the Planning Commission listen, that makes City Council listen.”
While some voiced approval for Uptown United’s alternative plan, most register their extreme displeasure with EDC’s InwoodNYC plan. One resident said, “The EDC plan is like building a house without a floor and a buttress to hold onto the ceiling.”
Others claimed EDC’s proposal was a market-based solution to problems arising from the city’s decades-long lack of investment in public housing and infrastructure, exacerbated by the deregulation of rent stabilization. The proposal from the EDC, they argued, masked the city’s shirking of its duty to create new and truly affordable housing.
Farkas said, “If this city wanted to do 100 percent affordable housing, they could.” She added that the city could build on the Con Ed site or the Department of Transportation site. “They could be creative. This is a give-away of our community.”
Many said the city’s concept of affordable housing was not in line with the area’s current income. The Area Median Income (AMI) used to calculate affordability includes Westchester and Putnam counties.
According to Michael Carter, a representative from State Sen. Marisol Alcántara’s office, Inwood’s AMI is a full 30 percent below the city’s plan. An estimated 40 percent of the population is rent burdened. “Under the proposal, none of these people would be able to afford the apartments,” he said. “Any new housing in Inwood should be 100 percent affordable.”
A statement read by a representative from Congressman Adriano Espaillat’s office asked the mayor to provide 5000 new units of affordable housing, with a designation of 1000 units specifically for seniors.
Residents also called the city’s environmental impact statement “grossly inadequate.” Many said the current electrical grid, gas mains, sewer system, and public transportation system can barely function at current population levels. “For any kind of rezoning to move ahead, it has to have good infrastructure,” a resident said.
Traffic is already a problem in Inwood, as residents noted 207th Street is consistently clogged with double-parked cars and collisions are common. One woman said her commute on I-87 was regularly backed up from Fordham Road, three exits away. “It resembles a parking lot all the way over the 207th Street Bridge. How many more people are going to be heading east along that corridor?”
Residents pronounced the plan light on the fundamentals. “Instead, new housing, new stores and entertainment centers aimed at a social class that has yet to arrive is an effective weapon and is an assault against the Latino community,” one woman said, to uproarious cheers of support from those assembled. “This will whitewash and scrub clean of anything Dominican or Latino. When you vote, Community Board 12, keep this in mind.”
“It seems that the Uptown we knew so well is slipping from our fingers,” said Pastor Rich Pérez, who added that while change was inevitable, the proposed plans bespoke “a lack of compassion and thoughtfulness.” He worried specifically about losing the “life and color” and the “sense of familiarity” small businesses like bodegas offered.
Angela Fernández, Executive Director of the Northern Manhattan Coalition of Immigrant Rights (NMCIR), said a majority of the people seeking its services are head-of-household working mothers, between the age of 35 and 65, with a median annual income between $15,000 and $20,000 a year. She cited a recent study that declared Washington Heights and Inwood a “revolving door for Dominicans” due to already rising rents.
Others said rezoning will further disrupt the fragile state of rent stabilized apartments in the area. “If developers are allowed to build at high density with 70 percent market rate units, this effect is going to be multiplied thousands of times over. A 20 to 30 percent sliver of affordable units will not mitigate this trend,” one woman said.
Victor of Victor’s Bike Repair in Washington Heights has been in business for 20 years. He said, “[High] rents will kill all small businesses.” He added that he works two jobs just to keep his bicycle business. “This is the only way that I survive.”
One store owner made the point that most of Inwood’s businesses are small local merchants who know their clientele. “We like it like that.” He said the new proposal would raise rents for everyone and put most if not all merchants out of business. “Make no mistake about it—we don’t like it like that.”
Karla Fisk read a statement from Dr. Jennifer Tsung of Inwood Animal Clinic. She said many of her customers can’t afford the medical services their pets need. Small rent hikes are hard enough to absorb, but she faces the loss of her entire business. The clinic is located in a low-story building which could be rebuilt to 11 stories. “This would give my landlord a strong incentive to not renew my lease and sell to a developer or tear it down himself.”
Another resident said, with the estimated 14,000 new residents that rezoning is estimated to add, there would be approximately 40 students per class. Another lifelong resident said current schools are already underfunded and many do not have libraries. “To take away our library —which is an award-winning library — when the schools don’t have one is very sad.”
Many also want a separate ULURP for the library — and not have its demolition and redevelopment folded in with the larger rezoning plan.
“There is no question that the city’s proposal of the library by itself would trigger a ULURP,” said Philip Simpson, “Because of all of the issues on rezoning, the library has not gotten the attention this very important community resource deserves.”
The current proposal does not provide details about what sites would be more suited for housing, Simpson added. “How is the library in need of urban renewal? [That] is a key part of the library proposal.”
He said that no one, even Councilmember Ydanis Rodríguez, knows what the interim services would be before deciding on a proposal to demolish it.
One resident noted that, while the newly redeveloped midtown Donnell Library is lovely, a few things were missing. “Where are the books? That’s your idea of a state-of-the-art library? No books? Keep your hands off of the library.”
Not only is the EDC plan mum when it comes to the library, it does not discuss the NewYork-Presbyterian Hospital’s expected expansion at the northern tip of Manhattan. This would likely involve half a million square feet of commercial space. “There is no description of this in the environmental disclosure documents,” said Michael Joseph of the Municipal Arts Society. “We need to know what’s going to happen in this neighborhood.”
Still, a few were in favor of the EDC plan.
One resident said that current zoning laws prevent new housing from being built. “The fastest and most efficient way to create affordable units is to mix it in with market rate units. Development costs are above $500 per square foot. We cannot push for more affordable housing and restrict building heights and zoning.”
One woman in favor of the plan said families double up because rents are so high. Her nieces and nephews finished college and want to move but cannot afford it. “We need more affordable housing. Where are they going to go?”
And while in the past Councilmember Ydanis Rodríguez had offered support for rezoning and the redevelopment of the library, on Thursday, he said there were still real concerns.
“Gentrification is real in our city,” he said. “Everyone should have a legitimate concern about the impacts of any community—especially the one we represent—when we talk about a rezoning proposal.”
The Councilmember noted he has voted down several efforts to rezone in the past. “A lot of things have to be discussed. But the contextual rezoning is a result of your voice.”
The Land Use committee will vote on the rezoning on Wed., Mar. 7th, and the full board will vote on March 20th. After the board’s recommendation is issued, Manhattan Borough President Gale Brewer will weigh in with a non-binding opinion. The City Planning Commission and the City Council will then follow with the final binding votes.
Residents can submit written testimony before March 6th via email at ebsmith@cb.nyc.gov or by mail at 530 West 166th Street Suite 6A, New York, NY 10032.
Resuena oposición a la rezonificación
Historia y fotos por Sherry Mazzocchi
No.
Ese fue el mensaje que la Junta Comunitaria 12 (CB12, por sus siglas en inglés) escuchó una y otra vez en la audiencia pública del jueves por la noche sobre la propuesta de la ciudad para rezonificar Inwood.
Una sala llena de gente de pie abarrotó el auditorio en la I.S. 52 en la calle Academy el 22 de febrero. La policía estaba cerca y, eventualmente, limitó el acceso porque querían entrar más personas de las que permite el código de incendios.
No todas las 150 personas que se inscribieron para hablar tuvieron la oportunidad antes de que terminara la noche. Pero casi todos los que sí usaron sus dos minutos instaron a la CB12 a votar por el ‘no’.
Mientras algunos residentes fueron estridentes y emocionales, otros cayeron en un tono más analítico en su evaluación de las propuestas de rezonificación. Pero el consenso general fue que Inwood no quiere el enfoque presentado por la Corporación de Desarrollo Económico de la ciudad de Nueva York (NYCEDC, por sus siglas en inglés). Los residentes una y otra vez rogaron que su biblioteca no sea demolida, argumentaron que los edificios de 14 -y 23- pisos arruinarían la naturaleza del vecindario y la luz solar disponible, e insistieron en que la rezonificación en general aumentará el aburguesamiento y el costo de los alquileres para negocios e inquilinos a un insostenible ritmo.
Rebecca Gafvert, de la NYCEDC, dijo que, en los últimos dos años, la agencia ha respondido a las preocupaciones de los residentes. “Esta no es una propuesta de zonificación comercial”, dijo. “Está muy adaptada a las condiciones que hemos visto en este vecindario y todo lo que hemos escuchado de la comunidad”.
Pero la mayoría de los oradores no estuvieron de acuerdo.
En los últimos días, un grupo vecinal llamado Uptown United ha creado su propia propuesta. En marcado contraste con la versión de la ciudad, la propuesta alternativa busca preservar el número existente de viviendas y crear más de bajo precio y asequibles.
Durante la reunión de casi cuatro horas, nadie de la CB12 comentó públicamente sobre las propuestas de rezonificación. El presidente de la CB12, Shah Ally, describió la noche como una “misión de investigación”.
La residente Maggie Clark se dirigió a la junta concretamente.
“Se les ha pedido que tomen probablemente la decisión más importante que la CB12 haya tomado para Inwood con información inadecuada”. Agregó que el plan de la ciudad era poco específico con respecto a los desafíos actuales y futuros de infraestructura. “Esto traerá un daño permanente. Deben votar ‘no’ para protegernos”.
La votación de la CB12, programada para el próximo mes, no es vinculante. Es un paso en el proceso del Procedimiento Uniforme de Revisión del Uso de la Tierra, o ULURP (por sus siglas en inglés). Después de su votación, la propuesta es revisada por la presidenta del condado de Manhattan, Gale Brewer. Después de que ella haga una recomendación, la propuesta es revisada por la Comisión de Planificación de la Ciudad (CPC) y luego por el Concejo Municipal. Aunque Brewer estuvo presente en la audiencia, ella no habló.
La directora ejecutiva del Concejo Metropolitano de Vivienda, Ava Farkas, también instó a votar “no”.
“El voto de la Junta es consultivo. Pero si dicen que no, eso hace que la presidenta del condado de Manhattan escuche, eso hace que la Comisión de Planificación escuche, eso hace que el Concejo Municipal escuche”.
Y aunque algunos en la reunión expresaron su aprobación del plan alternativo de Uptown United, la mayoría llegó para externar su extremo disgusto con el plan InwoodNYC de la EDC. Un residente dijo: “El plan de la EDC es como construir una casa sin piso y un muro de carga para sostener el techo”.
Otros afirmaron que la propuesta de la EDC es una solución basada en el mercado para los problemas que surgieron de la falta de inversión de la ciudad en viviendas e infraestructura pública durante décadas, agravada por la desregulación de la renta estabilizada. La propuesta de la EDC, argumentaron, enmascara la elusión de la ciudad de su deber de crear viviendas nuevas y verdaderamente asequibles.
Farkas dijo: “Si esta ciudad quisiera hacer viviendas 100 por ciento asequibles, podría hacerlo”. Añadió que la ciudad podría construir en el sitio Con Ed o en el del Departamento de Transporte. “Podrían ser creativos. Este es un regalo de nuestra comunidad”.
Muchos dijeron que el concepto de vivienda asequible de la ciudad no está en línea con los ingresos actuales de la zona. El Ingreso Medio del área (AMI, por sus siglas en inglés) utilizado para calcular la asequibilidad, incluye los condados de Westchester y Putnam.
De acuerdo con Michael Carter, un representante de la oficina de la senadora estatal Marisol Alcántara, el ingreso medio del área de Inwood es un 30 por ciento inferior, y el 40 por ciento está reservado al alquiler. “De acuerdo con la propuesta, ninguna de estas personas podría pagar los apartamentos”, dijo. “Cualquier vivienda nueva en Inwood debe ser 100 por ciento asequible”.
Una declaración leída por un representante de la oficina del congresista Adriano Espaillat pidió al alcalde proporcionar 5000 unidades nuevas de vivienda asequible, con una designación de 1000 unidades específicamente para personas mayores.
Los residentes también llamaron a la declaración de impacto ambiental de la ciudad “extremadamente inadecuada”. Muchos dijeron que la red eléctrica actual, la red de distribución de gas, el sistema de alcantarillado y el sistema de transporte público apenas pueden funcionar con los niveles actuales de la población. “Para que cualquier clase de rezonificación avance, debe de tener una buena infraestructura”, dijo un residente.
El tráfico ya es un problema en Inwood, pues los residentes destacaron que la calle 207 está constantemente obstruida con autos estacionados en doble fila y que las colisiones son comunes. Una mujer dijo que su viaje diario a la I-87 está atascado regularmente desde Fordham Road, a tres salidas de distancia. “Parece un estacionamiento todo el camino sobre el puente de la calle 207. ¿Cuántas personas más se dirigirán hacia el este a lo largo de ese corredor?”.
Los residentes declararon que el plan es claro sobre lo básico. “En cambio, nuevas viviendas, nuevas tiendas y centros de entretenimiento dirigidos a una clase social que aún no ha llegado es un arma efectiva y un ataque contra la comunidad latina”, dijo una mujer, ante los aplausos de apoyo de los reunidos. “Esto enjuagará y borrará todo lo dominicano o latino. Cuando voten, Junta Comunitaria 12, tengan esto en mente”.
“Parece que el norte del condado que conocíamos tan bien se nos está escapando de las manos”, dijo el pastor Rich Pérez, quien agregó que, si bien el cambio era inevitable, los planes propuestos indican “falta de compasión y consideración”. Le preocupa específicamente perder “la vida y el color” y la “sensación de familiaridad” que ofrecen los pequeños negocios, como las bodegas.
Ángela Fernández, directora ejecutiva de la Coalición de Derechos de los Inmigrantes del Norte de Manhattan (NMCIR, por sus siglas en inglés), dijo que la mayoría de las personas que buscan sus servicios son madres trabajadoras y jefas de familia, entre los de 35 y 65 años de edad, con un ingreso anual promedio de entre $15,000 y $20,000 dólares. Citó un estudio reciente que declaró a Washington Heights e Inwood una “puerta giratoria para los dominicanos”, debido a las rentas que ya están aumentando.
Otros dijeron que la rezonificación alterará aún más el frágil estado de los departamentos de renta estabilizada en los vecindarios. “Si a los desarrolladores se les permite construir a alta densidad con 70 por ciento de unidades de mercado, este efecto se multiplicará miles de veces. Una franja de unidades asequibles del 20 al 30 por ciento no mitigará esta tendencia”, dijo una mujer.
Víctor, de Victor’s Bike Repair en Washington Heights, ha estado en el negocio por 20 años. Dijo: “los [altos] alquileres matarán a todos los pequeños negocios”. Agregó que tiene dos empleos tan solo para mantener su negocio de bicicletas. “Esta es la única forma en que sobrevivo”.
El propietario de una tienda señaló que la mayoría de los negocios de Inwood son pequeños comerciantes locales que conocen a su clientela. “Nos gusta así”. Añadió que la nueva propuesta aumentaría las rentas para todos y sacaría del negocio a la mayoría, si no es que a todos los comerciantes. “No se equivoquen, no nos gusta así”.
Karla Fisk leyó una declaración de la Dra. Jennifer Tsung de la Clínica para Animales de Inwood. Dijo que muchos de sus clientes no pueden pagar los servicios médicos que sus mascotas necesitan. Los pequeños aumentos de alquiler son lo suficientemente difíciles de absorber, y ahora enfrenta la pérdida de todo su negocio. La clínica está ubicada en un edificio de poca altura que podría reconstruirse a 11 pisos. “Esto le daría a mi arrendador un fuerte incentivo para no renovar mi contrato de renta y venderlo a un desarrollador o derribarlo él mismo”.
Otro residente dijo que, con los aproximadamente 14,000 nuevos residentes que se estima que la rezonificación agregará, habría aproximadamente 40 estudiantes por clase. Otro residente de toda la vida dijo que las escuelas actuales ya carecen de fondos y muchas no tienen bibliotecas. “Eliminar nuestra biblioteca -una galardonada- cuando las escuelas no tienen una, es muy triste”.
Muchos residentes también desean un ULURP separado para la biblioteca, y que su demolición y remodelación no se incluya en el plan de rezonificación más amplio.
“No hay duda de que la propuesta para la biblioteca de la ciudad, por sí misma, desencadenaría un ULURP”, dijo Philip Simpson, “debido a todos los problemas de rezonificación, la biblioteca no ha recibido la atención que este recurso comunitario tan importante merece”.
La propuesta actual no proporciona detalles sobre qué sitios serían más adecuados para la vivienda, agregó Simpson. “¿Cómo es que la biblioteca necesita una renovación urbana? [Esa] es una parte clave de la propuesta de la biblioteca”.
Dijo que nadie, ni siquiera el concejal Ydanis Rodríguez, sabe cuáles serían los servicios interinos antes de decidir sobre una propuesta para demolerla.
Un residente destacó que, aunque la recientemente remodelada de la biblioteca Midtown Donnell Library es preciosa, faltaron algunas cosas. “¿Dónde están los libros? ¿Esa es su idea de una biblioteca de última generación? ¿Sin libros? Mantengan sus manos fuera de la biblioteca”.
El plan de la EDC no solo es mudo cuando se trata de la biblioteca, tampoco toca el tema de la ampliación prevista del Hospital NewYork-Presbyterian en el extremo norte de Manhattan. Esto probablemente involucraría medio millón de pies cuadrados de espacio comercial. “No hay una descripción de esto en los documentos de divulgación ambiental”, dijo Michael Joseph de la Sociedad Municipal de Artes. “Necesitamos saber qué va a pasar en este vecindario”.
Aun así, algunos estuvieron a favor del plan de la EDC.
Un residente dijo que las leyes actuales de zonificación de renta impiden que se construyan nuevas viviendas. “La forma más rápida y eficiente de crear unidades asequibles es mezclándolas con unidades a tasa de mercado. Los costos de desarrollo están por encima de los $500 dólares por pie cuadrado. No podemos pedir más viviendas asequibles y restringir las alturas de los edificios y la zonificación”.
Una mujer a favor del plan dijo que las familias comparten porque los alquileres son muy altos. Sus sobrinas y sobrinos han terminado la universidad y quieren mudarse, pero no pueden pagarlo. “Necesitamos viviendas más asequibles. ¿A dónde van a ir?”.
Y aunque en el pasado el concejal Ydanis Rodríguez ofreció apoyo para la rezonificación y la remodelación de la biblioteca, el jueves dijo que aún existen preocupaciones reales.
“El aburguesamiento es real en nuestra ciudad”, dijo. “Todos deberíamos tener una preocupación legítima sobre los impactos en cualquier comunidad, especialmente a la que representamos, cuando hablamos de una propuesta de rezonificación”.
El concejal destacó que ha rechazado varios esfuerzos de rezonificación en el pasado. “Se deben discutir muchas cosas. Pero la rezonificación contextual es el resultado de su voz”.
El Comité de Uso de la Tierra votará sobre la rezonificación el miércoles 7 de marzo y el pleno de la junta votará el 20 de marzo. Después de que se emita la recomendación de la junta, la presidenta del condado de Manhattan, Gale Brewer, intervendrá con una opinión no vinculante. La Comisión de Planificación de la Ciudad y el Concejo Municipal seguirán con los votos vinculantes finales.
Los residentes pueden presentar un testimonio por escrito antes del 6 de marzo vía correo electrónico a ebsmith@cb.nyc.gov o por correo postal al No. 530 de la calle 166 Oeste, Suite 6A, Nueva York, NY 10032.
