Inwood rezoning debated at City Planning Commission
Rezonificación de Inwood en discusión

Inwood rezoning debated at City Planning Commission

Story and photos by Gregg McQueen

At a jam-packed public hearing on Wednesday, May 9th, the City Planning Commission (CPC) heard public testimony on the Inwood rezoning proposal.

More than 70 individuals stood before the 13-member Commission and provided testimony either for or against the rezoning throughout the six-hour session.

Dozens of Inwood community members took turns panning the plan, arguing that the rezoning would displace low-income residents and small mom-and-pop businesses, flood the neighborhood with out-of-character high-rise buildings, and tax already outdated infrastructure.

Karla Fisk, an organizer with the Inwood Small Business Coalition, said Inwood’s small businesses employ over 600 people, and more than 90 percent of those businesses rent their space.

She said the rezoning plan would immediately put 50 percent of Inwood small business owners under threat of displacement, as the majority of them reside in one- or two-story buildings.

“Imagine what a property that’s one or two stories tall is worth. Now imagine what it’s worth if it’s zoned up to 11 to 14 stories high,” she told the Commission.

“Businesses are already being pushed out in anticipation of the rezoning,” she added. “This would be draconian, destroying jobs and destroying families.”

Uptown resident Lena Melendez pointed out that while the rezoning would bring affordable housing, 80 percent of new units would still be market rate.

“If the majority of apartments built are market rate, $2700 a month, [this will] have the effect of pricing out blacks and Latinos, and it will have a racially segregatory effect,” she stated.

Those who spoke in favor of the rezoning, mostly representatives of city agencies and housing developers, touted the project as a way to bring affordable housing and jobs to the community.

Developer Eli Weiss of Madd Equities, which is seeking to build 600 units of affordable housing on an Inwood waterfront site, said the rezoning was necessary because it would guarantee affordable housing as part of any new residential construction.

“Affordable housing is not easy to develop,” he stated. “The federal government today has made it more difficult with recent tax cuts and the changes to HUD. This rezoning is what gives us the ability to build this affordable housing.”

Based on the city’s Universal Land Use Review Procedure (ULURP), the fate of the rezoning proposal is currently in the hands of the CPC, following non-binding votes and recommendations from Community Board 12 and Manhattan Borough President Gale Brewer.

The CPC has until June 25 to issue a vote on the rezoning, according to a Department of City Planning spokesman.

The Commission can vote to approve, modify, or disapprove of the plan. If it votes to approve or modify, the matter then goes before the City Council for consideration.

The public hearing was the first opportunity community members had to comment on the rezoning since ‎the New York City Economic Development Corporation (EDC) published an amendment to the plan on April 17. That update included new zoning designations that would allow for greater commercial development along West 207th Street and Broadway, as well as Dyckman Street west of Broadway, permitting buildings to have a higher component of commercial space.

“We’re trying to create flexibility to ensure that we can create commercial space where there is demand,” said Cecilia Kushner, EDC’s Senior Vice President of Development.

While the amendment details a requirement that individual local retail and service establishments occupy at least 50 percent of ground‐floor building frontage, Inwood resident Paul Epstein said in his testimony that this was misleading.

“The actual zoning text says otherwise,” stated Epstein. “It would permit a wide range of large-scale, non-local uses, including big box chain stores, with no restrictions.”

Maggie Clarke, founder of advocacy group Inwood Preservation, testified that the neighborhood’s infrastructure is aging and ill-suited to handle the influx of 14,000 new residents the rezoning is expected to bring to Inwood.

“The underground infrastructure is a hundred years old, already straining under the burden of existing population demands,” said Clarke, adding that the rezoning would boost commercial truck traffic and eliminate parking garages, creating congestion on Inwood streets.

Clarke said that environmental studies performed by EDC were inadequate, as they failed to study traffic and transit during peak times for Inwood’s nightlife and bar scene. She implored CPC to strike down the plan until better studies were completed.

“Send the city back to do the requested studies,” she told the Commission. “And only then arrive at a more contextual, sustainable plan for Inwood.”

Clarke also said that much of the rezoning area existed in a Harlem River floodplain, citing a NYC Panel on Climate Change estimate that the area will flood every five to 10 years.

“But the traffic and transit issues are the biggest problems, as they will effect everyone every day,” she said.

CPC Commissioner Larissa Ortiz questioned EDC’s proposal to create retail hubs east of 10th Avenue, which she said is a remote area.

“The concern I have is that this is really anti-planning in some ways,” Ortiz remarked. “The failure to guide and inform where we are creating retail nodes in places that can’t necessarily support tons of new retail, results in often really disjointed commercial districts.”

Ortiz also said that some of the commercial space might be better put to use for affordable housing.

Kushner said that while EDC doesn’t necessarily envision multi-level buildings used strictly for retail, it was important to have that as an option.

“As this neighborhood continues to develop over time, why should zoning close the door to a potential property owner or developer wanting to do an office building in Inwood?” stated Kushner, who said it would bring more jobs to the area and allow businesses room to grow.

Manhattan Borough President Gale Brewer said the city must make modifications to the plan to gain her support, such as the addition of “significantly more new affordable units,” a delay in the rezoning of the commercial district, and $7.5 in funding for anti-displacement programs.

She criticized the EDC’s environmental study, which claimed that 26 businesses would be displaced by the rezoning. She said that the figure was closer to 147 businesses displaced along Broadway, West 207th Street and Dyckman Street.‎

“This is not a plan that’s been completed. It needs a whole lot of work,” Brewer said.

Brewer, who voted no to the rezoning plan, with recommendations, on April 26, said that EDC and the Department of Small Business Services should fund Inwood-specific programs to help small businesses. She also called on the city to include rezoning text that would limit store frontages to 40 feet, and require a minimum number of stores in certain zoning lots, to prevent big-box stores from swallowing up commercial properties.

“If you don’t do this, then figure something else out,” Brewer said.

“The city does not have a retail plan. Period, end of discussion,” she added.

Prior to the hearing, community residents staged a rally outside of CPC headquarters, calling on the Commission to vote no on the plan.

Ava Farkas of the Met Council on Affordable Housing said the rezoning would give landlords incentive to take away preferential rents. “It will also upzone the land under 34 rent-stabilized buildings, giving landlord the incentive to demolish them,” she said. “What is the use of building 1,300 new affordable apartments if we are losing 1,400 rent-regulated apartments?”

Those at the rally urged the CPC to adopt components of the Uptown United plan, an alternative rezoning proposal created by community members. Among other things, the plan calls for 100 percent affordable housing on all upzoned land, with at least 50 percent of units for families earning below 40 percent of Area Median Income, or roughly $34,000. It also calls for stiff anti-harassment penalties for landlords, and relocation assistance for small businesses.

“We stopped the Sherman Plaza rezoning, we can stop this rezoning,” argued Farkas.

Tom Agnotti, Professor Emeritus of Urban Policy and Planning at Hunter College, was less optimistic. He said the city needs to change the ULURP process, suggesting that the pleas of community members are often unheeded, despite the process of public hearings.

“The ULURP process is broken,” he remarked. “Most of the CPC is appointed by the mayor. The deck is stacked against communities who want to challenge this.”

Agnotti noted that the four rezoning plans previously brought to the CPC and City Council under the de Blasio administration have all been approved, despite intense community backlash.

“There’s almost an air of inevitability about it,” agreed Clarke. “But we’ll keep challenging it and hoping that CPC hears us.”

Rezonificación de Inwood en discusión 

En agenda en la Comisión de Planificación de la Ciudad

Historia y fotos por Gregg McQueen

En una audiencia pública abarrotada el miércoles 9 de mayo, la Comisión de Planificación de la Ciudad (CPC) escuchó testimonios públicos sobre la propuesta de rezonificación de Inwood.

Más de 70 personas comparecieron ante la Comisión de 13 miembros y brindaron testimonio a favor o en contra de la rezonificación durante la sesión de la mañana.

Docenas de miembros de la comunidad de Inwood se turnaron para analizar el plan, argumentando que la rezonificación desplazaría a los residentes de bajos ingresos y los pequeños negocios familiares, inundaría el vecindario con inusuales edificios de gran altura y gravaría la ya obsoleta infraestructura.

Karla Fisk, organizadora de la Coalición de Pequeños Negocios de Inwood, dijo que los pequeños negocios de Inwood emplean a más de 600 personas y que más del 90 por ciento de ellos alquilan su espacio.

Explicó que el plan de rezonificación colocaría inmediatamente al 50 por ciento de los propietarios de pequeños negocios de Inwood bajo amenaza de desplazamiento, ya que la mayoría de ellos reside en edificios de uno o dos pisos.

“Imagínense lo que vale una propiedad de una o dos pisos de altura. Ahora imaginen lo que vale si se zonifica a entre 11 y 14 pisos”, dijo a la Comisión.

“Los negocios ya están siendo expulsados a la expectativa de la rezonificación”, agregó. “Esta sería draconiana y destruiría empleos y familias”.

Lena Meléndez, residente de Inwood, señaló que, aunque la rezonificación traería viviendas asequibles, el 80 por ciento de las unidades nuevas seguirían teniendo precio de mercado.

“Si la mayoría de los apartamentos construidos tienen un precio de mercado, $2700 dólares mensuales, [esto] tendrá el efecto de retirar a negros y latinos, y tendrá un efecto racialmente segregador”, afirmó.

Quienes hablaron a favor de la rezonificación, en su mayoría representantes de agencias municipales y desarrolladores de viviendas, promocionaron el proyecto como una forma de llevar vivienda asequible y empleos a la comunidad.

El desarrollador Eli Weiss de Madd Equities, que busca construir 600 unidades de vivienda asequible en un sitio ribereño de Inwood, dijo que la rezonificación es necesaria porque garantizaría viviendas asequibles como parte de cualquier construcción residencial nueva.

“La vivienda asequible no es fácil de desarrollar”, afirmó. “El gobierno federal de hoy lo ha hecho más difícil con los recientes recortes de impuestos y los cambios al HUD. Esta rezonificación es lo que nos da la capacidad de construir vivienda asequible”.

Con base en el Procedimiento Universal de Revisión del Uso del Suelo (ULURP, por sus siglas en inglés), el destino de la propuesta de rezonificación está actualmente en manos de la CPC, tras los votos no vinculantes y las recomendaciones de la Junta Comunitaria 12 y la presidenta del condado de Manhattan, Gale Brewer.

La CPC tiene hasta el 25 de junio para emitir un voto sobre la rezonificación, de acuerdo con un portavoz del Departamento de Planificación Urbana.

La Comisión puede votar para aprobar, modificar o desaprobar el plan. Si vota por aprobar o modificar, el asunto luego se presenta ante el Concejo Municipal para su consideración.

La audiencia pública fue la primera oportunidad que los miembros de la comunidad tuvieron para comentar sobre la rezonificación desde que la Corporación de Desarrollo Económico de la ciudad de Nueva York publicó una enmienda al plan el 17 de abril. Esa actualización incluyó nuevas designaciones de zonificación que permitirían más desarrollo comercial a lo largo de la calle 207 oeste y Broadway, así como de la calle Dyckman al oeste de Broadway, permitiendo que los edificios tengan un mayor componente de espacio comercial.

“Estamos tratando de crear flexibilidad para garantizar que podamos crear espacios comerciales donde exista demanda”, dijo Cecilia Kushner, vicepresidenta senior de Desarrollo de EDC.

Si bien la enmienda detalla el requisito de que los establecimientos minoristas individuales y de servicios locales ocupen al menos el 50 por ciento de la fachada de la planta baja del edificio, el residente de Inwood, Paul Epstein, dijo en su testimonio que esto era engañoso.

“El texto real de zonificación dice lo contrario”, afirmó Epstein. “Permitiría una amplia gama de usos no locales a gran escala, incluyendo las grandes cadenas de tiendas, sin restricciones”.

“La infraestructura subterránea tiene cien años y ya está presionada bajo la carga de la demanda de la población existente”, dijo, y agregó que la rezonificación impulsaría el tráfico de camiones comerciales y eliminaría los estacionamientos, creando congestión en las calles de Inwood.

Clarke dijo que los estudios ambientales realizados por la EDC fueron inadecuados, ya que no pudieron estudiar el tráfico ni el tránsito durante las horas pico de la vida nocturna y la escena de bares de Inwood. Ella imploró a la CPC que anule el plan hasta que se completen mejores estudios.

“Envíenlo a la ciudad de vuelta para que haga los estudios solicitados”, le dijo al comité. “Y solo entonces conciban un plan más contextual y sostenible para Inwood”.

Larissa Ortiz, miembro de la CPC, cuestionó la propuesta de la EDC de crear centros comerciales al este de la 10ª avenida, que, según explicó. es un área remota.

“La preocupación que tengo es que esto es realmente anti planeación de alguna manera”, comentó Ortiz. “El hecho de no guiar ni informar dónde estamos creando nódulos minoristas, en lugares que no necesariamente soportan toneladas de tiendas nuevas, da como resultado distritos comerciales a menudo muy desarticulados”.

Ortiz también dijo que parte del espacio comercial podría ser mejor utilizado para viviendas asequibles.

Kushner dijo que, si bien la EDC no necesariamente visualiza edificios de varios niveles utilizados estrictamente para la venta minorista, es importante tener eso como una opción.

“A medida que este vecindario continúa desarrollándose con el tiempo, ¿por qué la zonificación debe cerrar la puerta a un posible propietario o desarrollador que desee hacer un edificio de oficinas en Inwood?”, dijo Kushner, explicando que traería más empleos al área y daría a los negocios espacio para crecer.

La presidenta del condado de Manhattan, Gale Brewer, dijo que la ciudad debe hacer modificaciones al plan para obtener su apoyo, como la adición de “unidades nuevas significativamente más asequibles”, un retraso en la rezonificación del distrito comercial y $7.5 millones de dólares en financiamiento para programas anti-desplazamiento.

Criticó el estudio medioambiental de la EDC que afirma que 26 empresas se verían desplazadas por la rezonificación. Explicó que la cifra está más cerca de 147 negocios desplazados a lo largo de Broadway y las calles 207 oeste y Dyckman.

“Este no es un plan que se haya completado. Se necesita mucho trabajo”, dijo Brewer.

Brewer, quien votó no al plan de rezonificación con recomendaciones el 26 de abril, dijo que la EDC y el Departamento de Servicios para Pequeños Negocios deberían financiar programas específicos para Inwood para ayudar a los pequeños negocios. También pidió a la ciudad incluir texto de rezonificación que limite las fachadas de las tiendas a 40 pies y requiera un número mínimo de tiendas en ciertos lotes de zonificación, para evitar que las tiendas grandes envuelvan por completo las propiedades comerciales.

“Si no hacen esto, soluciónenlo con algo más”, dijo.

Antes de la audiencia, los residentes de la comunidad organizaron una reunión afuera de la sede central de la CPC, pidiendo a la Comisión votar no al plan.

Ava Farkas, del Consejo Met sobre Vivienda Asequible, dijo que la rezonificación daría a los propietarios un incentivo para eliminar los alquileres preferenciales. “También aumentará la zonificación de la tierra en 34 edificios con renta estabilizada, dando al propietario el incentivo para demolerlos”, dijo. “¿De qué sirve la construcción de 1,300 nuevos apartamentos asequibles si perdemos 1,400 apartamentos con alquiler regulado?”.

Quienes asistieron a la manifestación pidieron a la CPC adoptar los componentes del plan Uptown United, una propuesta alternativa de rezonificación creada por miembros de la comunidad. Entre otras cosas, el plan exige un 100 por ciento de vivienda asequible en todas las tierras rezonificadas, con al menos un 50 por ciento de unidades para familias que ganan menos del 40 por ciento del Ingreso Medio del Área, o aproximadamente $34,000 dólares. También exige estrictas sanciones contra el acoso de los propietarios y asistencia para la reubicación de pequeños negocios.

“Detuvimos la rezonificación de Sherman Plaza, podemos detener esta”, argumentó Farkas.

Tom Agnotti, profesor emérito de Política y Planificación Urbana en el Hunter College, fue menos optimista. Dijo que la ciudad necesita cambiar el proceso ULURP, sugiriendo que las súplicas de los miembros de la comunidad a menudo son desatendidas, a pesar del proceso de audiencias públicas.

“El proceso ULURP está roto”, comentó. “La mayoría de la CPC es designada por el alcalde. El mazo está contra las comunidades que quieren desafiar esto”.

Agnotti señaló que los cuatro planes de rezonificación presentados anteriormente a la CPC y al Concejo de la Ciudad bajo la administración de Blasio han sido aprobados, a pesar de la intensa reacción de la comunidad.

“Hay casi un aire de inevitabilidad al respecto”, coincidió Clarke. “Pero seguiremos desafiándolo y esperando que la CPC nos escuche”.

Comentarios por escrito sobre la rezonificación de Inwood aún se pueden enviar a la CPC en el siguiente enlace: https://on.nyc.gov/2q3S1DX

Los comentarios pueden enviarse en línea hasta una semana antes de la fecha de la votación de la CPC.