Does Hello Broadway mean “Bye, neighborhood”?
¿Hello Broadway significa “Adiós barrio”?

Does Hello Broadway mean “Bye, neighborhood”?

Story by Sherry Mazzocchi

Say Hello.

Brooklyn-based developer Hello Living purchased 4650 Broadway earlier this month for $55 million, more than double what FBE Limited, the previous owners, paid last spring.

FBE Limited bought the site in April of this year for $26 million.

“We are thrilled to embark on our first project in the sought-after borough of Manhattan. Hello Living is known for its trailblazing developments throughout Brooklyn, and we could not be more excited to apply the same vision to Hello Broadway in order to serve the future residents and business owners at 4650 Broadway,” said Eli Karp, Chief Executive Officer and Founder of Hello Living.

The sale to Hello Living is expected to close in April of 2019.

But many local residents are less than thrilled.

The location, also known as Sherman Plaza, was the site of a bitter battle in 2016 between uptown residents, city government and developers. Formerly known as the Packard Building, it was designed by Albert Kahn in the mid-1920’s as a showcase for luxury cars. Before it was abandoned, it had another life as Manhattan Lanes—possibly one of the city’s biggest bowling alleys with 62 lanes.

In 2005, Acadia Realty purchased the property for $18.25 million and it became a parking garage. There was some interest in designating the building as a landmark, but the Landmark Preservation Committee (LPC) did not seek to preserve the site.

In 2016, Acadia proposed a 23-story building with a mix of affordable and market rate housing. This would have been the first development under the city’s Mandatory Inclusionary Housing (MIH) program.

The building would have required a spot rezoning.

Under fire from community groups, Acadia eventually backed down, and said it would build 17 stories, then 15. In an effort to further appease the community, the group offered to include still more affordable housing units.

But community members fought back every step of the way. After numerous loud protests held throughout the neighborhood and at the site and a sustained campaign of opposition online, the City Council rejected the plan.

Now it’s Hello Broadway, as the new proposed building is expected to be named. According to the developer, the site has 370,039 buildable square feet. In a press release, Hello Living describes the mixed-use structure as 13 stories with 272 apartments (one to four bedrooms) with 30 percent offered below market rate. Hello Living said there will also be 140,000 square feet of community facilities and 49,000 square feet of retail space.

Moreover, Hello Living has indicated that it will not seek rezoning and will build “as of right.” They are using funding from Opportunity Zones for the project.

Opportunity Zones are typically sited within low income areas. Large swaths of Harlem and Northern Manhattan were designated by the state as Opportunity Zones.

However, some say those numbers don’t quite add up. The lot is 47,354 square feet. The site is currently zoned R7-2. The maximum Floor Area Ratio (FAR) for a mixed-use building with a community facility at that site is 6.5, yielding 307,801 buildable square feet.

Hello Living said the site can accommodate 370,039 square feet as of right, or 62,238 additional square feet. Their renderings show 16 floors atop a four-story podium. Local residents familiar with the project suggested the structure in the rendering may not be possible without rezoning.

The Sherman Plaza project had a maximum residential FAR of 3.44, or 162,897 square feet.

According to one source who asked not to be named, “Sherman Plaza proposed 199 units, or about 819 square feet gross per unit, which makes sense if you have mostly smaller units and not too many hallways or lobbies (which are included in that gross number). Hello Living proposes 272 units, or 599 square feet gross average. That does not seem possible, especially when the press release talks about no studios but rather 1 to 4 bedrooms, and shows an L-shaped tower that would require extensive hallways.”

The inclusion of a community facility increases the overall FAR. Acceptable community facilities include schools, libraries, museums, non-profit institutions, hospitals, places of worship and the like.

“But what community facility use would fill 140,000 square feet that is mostly windowless interior space? That’s about the size of a Walmart or Costco and vastly larger than a set of doctors’ offices,” the source added.

The current zoning also requires parking spaces for 50 percent of the units. That would likely be in the basement, which may require more than one level for 136 cars. That could also require excavation and unearth a host of new environmental concerns.

Hello Living did not respond to a request for comment.

Inwood resident Graham Ciraulo added that residents who asked Hello Living how they would build without rezoning were blocked on the company’s social media accounts and their questions were deleted. “That is not how you say ‘Hello, Inwood.’”

“At the very least, they are going to have to apply to the Board of Standards and Appeals for variances,” he said. “If Hello Living refuses to work directly with the community to find a solution we can all live with, they will be fought every step of the way.”

Ciraulo, who also serves as a volunteer with Met Council on Housing, said, “By defeating Sherman Plaza, we sent a clear message that communities will not stand for bad luxury projects simply because they will include “affordable housing” at levels not affordable to those in our community who truly need it. We ultimately stopped a precedent from being set.”

Along with neighborhood groups such as Northern Manhattan is Not for Sale, Ciraulo demanded that the City contextually rezone the area south of Dyckman Street to R7-A which would cap overall height at eight stories. That would prevent new buildings that are out of place with the current built environment from being erected.

“The city could have easily done so, but chose not to out of spite for a community that embarrassed the Mayor,” charged Ciraulo. “The Mayor wants large scale development there, and our Councilmember let it happen. If they were on the side of the people who elected them, they would have listened.”

Councilmember Ydanis Rodríguez did not respond to a request for comment.

Another representative from the Met Council, Paloma Lara, said that she had not studied the details of the building, but is concerned about its potential impact on the neighborhood. “In that area, [residents] are working and middle class community. One of our biggest concerns is luxury housing. This will definitely create change we have all been expecting.”

Developers have an incentive to create luxury housing offered at market rates to cover the cost of capital. Accepting a government subsidy such as 421-A requires the inclusion of a percentage of affordable units. Many say what is currently considered “affordable” has no resemblance to what Inwood residents can afford to pay.

But new tax laws have paved the way for developers to fund projects without government subsidies.

The Opportunity Zones Program offers those with unrealized capital gains the ability to invest in low-income urban and rural communities—thusly termed “opportunity zones.” The money can be pooled into a fund, which is invested in a local business or a local business property.

“This is not good public policy for our community,” argued Lara. “You’re giving people the incentive to not give back to the community and you’re giving them reasons to raise capital without the right incentive. And at the end of the day, that will hurt our working class communities more.”

Ciraulo said this could lead to faster gentrification and allow developers to build 100 percent luxury market rate housing in poor neighborhoods.

“Now investors across the board are encouraged to move money into real estate to save on capital gains. This is a nuclear attack on communities already facing market pressures stemming from gentrification. If Hello Living can fund and build what they are proposing,” said Ciraulo, “it’s because they are able to secure Opportunity Zone funding.”

Ciraulo said he and fellow Northern Manhattan residents are looking closely at the proposed development. “We defeated a horrible project in Sherman Plaza and we will fight to stop Hello Living or at the very least make whatever gets developed there is better for the community,” he pledged. “We play long ball just like they do. In the end, our community will be better off than if we were to just let developers and the government roll over us. We look forward to the fight.”

¿Hello Broadway significa “Adiós barrio”?

Historia por Sherry Mazzocchi

Digan Hello (hola, en español).

El desarrollador de Brooklyn, Hello Living, compró el No. 4650 de Broadway la semana pasada por $55 millones de dólares, más del doble de lo que FBE Limited, los propietarios anteriores, pagaron la primavera pasada.

FBE Limited compró el sitio en abril de este año por $26 millones de dólares.

“Estamos encantados de embarcarnos en nuestro primer proyecto en el codiciado distrito de Manhattan. Hello Living es conocido por sus innovadores desarrollos en Brooklyn, y no podríamos estar más emocionados de aplicar la misma visión a Hello Broadway para servir a los futuros residentes y dueños de negocios en el No. 4650 de Broadway”, dijo Eli Karp, director general y fundador de Hello Living.

Se espera que la venta a Hello Living se cierre en abril de 2019.

Pero muchos residentes locales están menos que encantados.

La ubicación, también conocida como Sherman Plaza, fue el escenario de una amarga batalla en 2016 entre residentes del norte del condado, el gobierno de la ciudad y los desarrolladores. Anteriormente conocido como el Edificio Packard, fue diseñado por Albert Kahn a mediados de la década de 1920 como un escaparate para autos de lujo. Antes de que fuera abandonado, tuvo otra vida como Manhattan Lanes, posiblemente una de las boleras más grandes de la ciudad con 62 líneas.

En 2005, Acadia Realty compró la propiedad por $18.25 millones de dólares.

Después de que Acadia compró la propiedad, se convirtió en un estacionamiento. Aunque hubo cierto interés en designar el edificio como monumento, el Comité de Preservación de Sitios Históricos (LPC, por sus siglas en inglés) no buscó preservar el sitio.

En 2016, Acadia propuso un edificio de 23 pisos con una combinación de viviendas asequibles y a precio de mercado. Este hubiera sido el primer desarrollo bajo el programa de Vivienda Inclusiva Obligatoria (MIH, por sus siglas en inglés) de la ciudad.

El edificio habría requerido una nueva zonificación.

Estando en la mira de grupos comunitarios, Acadia finalmente se echó atrás y dijo que construiría 17 pisos, luego 15. En un esfuerzo por apaciguar más a la comunidad, el grupo se ofreció a incluir unidades de vivienda aún más asequibles.

Pero los miembros de la comunidad lucharon a cada paso del camino. Después de numerosas protestas ruidosas en todo el vecindario y en el sitio, y una campaña continua de oposición en línea, el Ayuntamiento rechazó el plan.

Ahora es Hello Broadway, como se espera que sea nombrado el nuevo edificio propuesto. Según el desarrollador, el sitio tiene 370,039 pies cuadrados edificables. En un comunicado de prensa, Hello Living describe la estructura de uso mixto como 13 pisos con 272 apartamentos (de uno a cuatro dormitorios) con un treinta por ciento por debajo del precio de mercado. Hello Living dijo que también habrá 140,000 pies cuadrados de instalaciones comunitarias y 49,000 pies cuadrados de espacio comercial.

Además, Hello Living ha indicado que no buscará la rezonificación y que construirá “por derecho”. Están utilizando fondos de Zonas de Oportunidad para el proyecto.

Las Zonas de Oportunidad se ubican típicamente dentro de áreas de bajos ingresos. Grandes franjas de Harlem y el norte de Manhattan fueron designadas por el estado como Zonas de Oportunidad.

Sin embargo, algunos dicen que esos números no tienen sentido. El lote es de 47,354 pies cuadrados. El sitio está actualmente zonificado como R7-2. La relación máxima de área de piso (FAR, por sus siglas en inglés) para un edificio de uso mixto con una instalación comunitaria en ese sitio es de 6.5, con un rendimiento de 307,801 pies cuadrados edificables.

Hello Living dijo que el sitio puede acomodar 370,039 pies cuadrados por derecho, o 62,238 pies cuadrados adicionales. Sus representaciones muestran 16 pisos sobre un podio de cuatro pisos. Los residentes locales familiarizados con el proyecto sugirieron que la estructura en la representación puede no ser posible sin la rezonificación.

El proyecto de Sherman Plaza tenía un FAR residencial máximo de 3.44 o 162,897 pies cuadrados.

De acuerdo con una fuente que pidió no ser nombrada, “Sherman Plaza propuso 199 unidades, o aproximadamente 819 pies cuadrados brutos por unidad, lo que tiene sentido si la mayoría de las unidades son más pequeñas y no hay demasiados pasillos o vestíbulos (que se incluyen en ese número total). Hello Living propone 272 unidades, o un promedio total de 599 pies cuadrados. Eso no parece posible, especialmente cuando el comunicado de prensa no habla de estudios, sino de 1 a 4 habitaciones, y muestra una torre en forma de L que requeriría pasillos extensos”.

La inclusión de una instalación comunitaria aumenta el FAR total. Las instalaciones comunitarias aceptables incluyen escuelas, bibliotecas, museos, instituciones sin fines de lucro, hospitales, lugares de culto y similares.

“Pero, ¿qué uso de instalaciones comunitarias llenaría 140,000 pies cuadrados que es mayormente espacio interior sin ventanas? Eso es más o menos del tamaño de un Walmart o Costco y mucho más grande que un conjunto de consultorios médicos”, agregó la fuente.

La zonificación actual también requiere espacios de estacionamiento para el 50 por ciento de las unidades. Es probable que eso ocurra en el sótano, lo que puede requerir más de un nivel para 136 autos. Eso también podría requerir la excavación y desenterrar una gran cantidad de nuevas preocupaciones ambientales.

Hello Living no respondió a una solicitud de comentarios.

Graham Ciraulo, residente de Inwood, agregó que los residentes que preguntaron a Hello Living cómo se construirían sin rezonificación fueron bloqueados en las cuentas de redes sociales de la compañía y sus preguntas fueron eliminadas. “No es así como dices: Hola, Inwood”.

“Por lo menos van a tener que hacer una solicitud ante la Junta de Normas y Apelaciones en caso de variaciones”, dijo. “Si Hello Living se niega a trabajar directamente con la comunidad para encontrar una solución con la que todos podamos vivir, encontraran oposición a cada paso del camino”.

Ciraulo, quien también se desempeña como voluntario en el Consejo Met de Vivienda, dijo: “Al derrotar a Sherman Plaza, enviamos un mensaje claro de que las comunidades no aceptarán los proyectos de mal lujo simplemente porque incluirán “viviendas asequibles” en niveles que no sean asequibles para aquellos en nuestra comunidad que realmente lo necesitan. En última instancia, detuvimos un precedente de ser establecido”.

Junto con los grupos del vecindario, como el Norte de Manhattan No Está En Venta, Ciraulo exigió que la ciudad rezonifique el área al sur de la calle Dyckman a R7-A, lo que limitaría la altura total a ocho pisos. Eso evitaría que se construyeran nuevos edificios que están fuera de lugar con el entorno construido actual.

“La ciudad podría haberlo hecho fácilmente, pero optó por no hacerlo por una comunidad que avergonzó al alcalde”, acusó Ciraulo. “El alcalde quiere un desarrollo a gran escala ahí, y nuestro concejal dejó que esto sucediera. Si estuvieran del lado de la gente que los eligió, habrían escuchado”.

El concejal Ydanis Rodríguez no respondió a una solicitud de comentarios.

Otra representante del Consejo Met, Paloma Lara, dijo que no había estudiado los detalles del edificio, pero está preocupada por su impacto potencial en el vecindario. “En esa área, [los residentes] son comunidad trabajadora y de clase media. Una de nuestras mayores preocupaciones es la vivienda de lujo. Esto definitivamente creará un cambio que todos hemos estado esperando”.

Los desarrolladores tienen un incentivo para crear viviendas de lujo ofrecidas a precios de mercado para cubrir el costo del capital. Aceptar un subsidio gubernamental como el 421-A requiere la inclusión de un porcentaje de unidades asequibles. Muchos dicen que lo que actualmente se considera “asequible” no se parece a lo que los residentes de Inwood pueden pagar.

Pero las nuevas leyes fiscales han allanado el camino para que los desarrolladores financien proyectos sin subsidios gubernamentales.

El Programa de Zonas de Oportunidad ofrece a las personas con ganancias latentes de capital la posibilidad de invertir en comunidades urbanas y rurales de bajos ingresos, denominadas así “zonas de oportunidad”. El dinero se puede unir en un fondo, que se invierte en un negocio o en una propiedad de negocio local.

“Esta no es una buena política pública para nuestra comunidad”, argumentó Lara. “Le está dando a las personas el incentivo de no retribuir a la comunidad y les está dando razones para recaudar capital sin el incentivo adecuado. Y al final del día, eso afectará más a nuestras comunidades de clase trabajadora”.

Ciraulo dijo que esto podría llevar a un aburguesamiento más rápido y permitiría que los desarrolladores construyan viviendas con una tasa de mercado de lujo del 100 por ciento en vecindarios pobres.

“Ahora se recomienda a los inversionistas en general que muevan dinero a bienes raíces para ahorrar en ganancias de capital. Este es un ataque nuclear contra comunidades que ya enfrentan presiones de mercado derivadas del aburguesamiento. Si Hello Living puede financiar y construir lo que están proponiendo”, dijo Ciraulo,” es porque pueden asegurar la financiación de la Zona de Oportunidad”.

Ciraulo explicó que él y otros residentes del norte de Manhattan están observando de cerca el desarrollo propuesto. “Derrotamos un proyecto horrible en Sherman Plaza y lucharemos para detener a Hello Living o, al menos, para hacer que lo que se desarrolle ahí sea mejor para la comunidad”, prometió. “Jugamos a la pelota igual que ellos lo hacen. Al final, nuestra comunidad estará en mejores condiciones que si solo dejáramos que los desarrolladores y el gobierno nos pasen por encima. Esperamos la pelea”.