Board votes to boost rents
La Junta aprueba el aumento de alquileres
Board votes to boost rents
By Gregg McQueen
Rents are rocketing up.
New York City’s Rent Guidelines Board (RGB) has voted to increase rents on the city’s rent-stabilized units.
In a 5-4 vote on Tuesday evening, the board approved a 3.25 percent increase on one-year leases, and a 5 percent increase for two-year leases – the largest rent hike by RGB since 2013.
There are approximately 1 million rent-stabilized units citywide, housing more than 2 million tenants.
The increases will affect leases signed between Oct. 1, 2022 and Sept. 30, 2023.
Tenant advocates were quick to condemn the RGB after its vote.
“Shame on you! There are 200,000+ open eviction cases and #RGB wants to add even more! If the rents rise at all, over 350,000 low-income tenants will be at risk of displacement,” Community Action for Safe Apartments (CASA) said on Twitter.
The RGB, whose members are appointed by the Mayor, holds public hearings and votes each year on rent increases.
While the rent hikes are the largest approved in nearly a decade, the margins are lower than what the board had previously considered. Prior to the final vote, the RGB had mulled anywhere from a 2 to 4 percent increase on one-year leases, and a 4 to 6 percent hike for two-year leases. And in board meetings leading up to a preliminary vote on May 5, increases of up to 9 percent were proposed by RGB members.
In 2020, the board voted to freeze regulated rents completely for one year due to the impact of the Covid-19 pandemic.
Mayor Eric Adams, who had lobbied the RGB to minimize the increases due to tenant hardships, said the higher rents would “unfortunately be a burden to tenants at this difficult time.”
However, he also noted that many landlords are also struggling financially due to the pandemic.
“At the same time, small landlords are at risk of bankruptcy because of years of no increases at all, putting building owners of modest means at risk while threatening the quality of life for tenants who deserve to live in well-maintained, modern buildings,” Adams said in a statement.
“This system is broken, and we cannot pit landlords against tenants as winners and losers every year,” he said.
Adriene Holder, Chief Attorney of the Civil Practice at The Legal Aid Society, released a statement calling the RGB vote “shameful.”
“Many families will suffer as a result,” said Holder, who condemned the board for failing to heed the pleas of tenants, whom she said are “barely scraping by, disproportionately affected financially by the pandemic and paying exorbitant costs for groceries, medical care and other essential needs.”
“So many New Yorkers will now become just another statistic, adding to the burgeoning local homeless population, and those Board members who voted for this increase must recognize that this unacceptable reality will play out in the days, weeks and months ahead,” she added.
City Council Housing Committee Chair Pierina Sánchez said the regulated rent hikes will “destabiliz[e] our communities,” due to financial hardships brought on by the pandemic.
“I condemn the rent increases voted in tonight as they ignore wholesale the plight that low-income New Yorkers are facing,” said Sánchez. “Yet again, the pain of our communities has fallen on disconnected and wealthy interests who put profit over people.”
“At a moment when New Yorkers – tenants and landlords alike – are being squeezed by rising prices and with the threat of economic downturn on the horizon, the Rent Guidelines Board failed in its duty to balance rising costs for property owners with tenants’ ability to afford rent,” said City Comptroller Brad Lander.
In April, Lander had suggested that the increases on regulated rents would not need to exceed a 2.7 percent increase for one-year leases and 4.3 percent for two-year deals, based on the RGB’s own methodology for assessing cost increases facing building owners.
“By hiking rents far higher than a realistic assessment of costs, the Board is capitulating to property owners – with dire consequences for the approximately 2.4 million rent regulated tenants who will be hard pressed to afford their homes,” Lander said.
Landlord groups were also left dissatisfied with the RGB vote.
The Community Housing Improvement Program (CHIP), an association of owners and managers of rent-stabilized properties, criticized the increase as being too low.
“The data is clear. The adjustment approved by the RGB today will not put a penny of profit in the pockets of small property owners,” said CHIP Executive Director Jay Martin. “The RGB has simply taken steps to limit their losses for the next year.”
“With a 3.25 percent increase for one-year leases, the RGB has acknowledged the alarming trends occurring in the aging housing stock,” the Rent Stabilization Association (RSA) said in a statement. “This is a step in the right direction, but as many RGB members stated this evening, it’s due time for lawmakers to do more for owners and tenants.”
La Junta aprueba el aumento de alquileres
Por Gregg McQueen
Los alquileres se disparan.
La Junta de Directrices de Alquiler (RGB, por sus siglas en inglés) de la ciudad de Nueva York ha votado a favor de aumentar los alquileres de las unidades de renta estabilizada de la ciudad.
En una votación 5-4 el martes por la noche, la junta aprobó un aumento del 3.25% en los contratos de un año, y un aumento del 5% para los contratos de dos años, el aumento de alquiler más grande de RGB desde 2013.
Hay aproximadamente 1 millón de unidades de alquiler estabilizado en toda la ciudad, el hogar de más de 2 millones de inquilinos.
Los aumentos afectarán los contratos firmados entre el 1 de octubre de 2022 y el 30 de septiembre de 2023.
Los defensores de los inquilinos se apresuraron a condenar a la RGB tras su votación.
“¡Qué vergüenza! ¡Hay más de 200,000 casos de desalojo abiertos y la #RGB quiere añadir aún más! Si los alquileres aumentan, más de 350,000 inquilinos de bajos ingresos estarán en riesgo de ser desplazados”, dijo en Twitter la organización Acción Comunitaria por Apartamentos Seguros (CASA, por sus siglas en inglés).
La RGB, cuyos miembros son nombrados por el alcalde, celebra audiencias públicas y vota cada año los aumentos de los alquileres.
Aunque los aumentos de los alquileres son los mayores aprobados en casi una década, los márgenes son inferiores a los que la junta había considerado anteriormente. Antes de la votación final, la RGB había barajado un aumento de entre el 2% y el 4% para los contratos de un año, y de entre el 4% y el 6% para los de dos años. Y en las reuniones de la junta que precedieron a la votación preliminar del 5 de mayo, los miembros de la RGB propusieron aumentos de hasta el 9%.
En 2020, la junta votó a favor de congelar completamente los alquileres regulados durante un año debido al impacto de la pandemia de Covid-19.
El alcalde Eric Adams, quien presionó a la RGB para minimizar los aumentos debido a las dificultades de los inquilinos, dijo que los alquileres más altos “lamentablemente serían una carga para los inquilinos en este momento difícil”.
Sin embargo, también señaló que muchos propietarios también están pasando apuros económicos debido a la pandemia.
“Al mismo tiempo, los pequeños propietarios están en riesgo de quiebra debido a años sin aumentos, poniendo en riesgo a los propietarios de edificios de recursos limitados y amenazando la calidad de vida de los inquilinos que merecen vivir en edificios modernos y bien mantenidos”, dijo Adams en un comunicado.
“Este sistema está roto, y no podemos enfrentar a los propietarios con los inquilinos como ganadores y perdedores cada año”, dijo.
Adriene Holder, abogada jefe de la Práctica Civil de la Sociedad de Ayuda Legal, emitió un comunicado en el que calificó el voto de la RGB de “vergonzoso”.
“Muchas familias sufrirán como resultado”, dijo Holder, condenando a la Junta por no prestar atención a las súplicas de los inquilinos, quienes, dice, “apenas sobreviven al ser afectados financieramente de manera desproporcionada por la pandemia y pagar costos exorbitantes por comestibles, atención médica y otras necesidades esenciales”.
“Muchos neoyorquinos se convertirán ahora en una estadística más, que se sumará a la creciente población local de personas sin hogar, y los miembros de la Junta que han votado a favor de este aumento deben reconocer que esta inaceptable realidad se manifestará en los próximos días, semanas y meses”, añadió.
La presidenta de la Comisión de Vivienda del Ayuntamiento, Pierina Sánchez, dijo que el aumento de los alquileres regulados “desestabilizará a nuestras comunidades”, debido a las dificultades financieras provocadas por la pandemia.
“Condeno los aumentos de alquileres votados esta noche, ya que ignoran por completo la difícil situación a la que se enfrentan los neoyorquinos con bajos ingresos”, dijo Sánchez. “Una vez más, el dolor de nuestras comunidades ha recaído en intereses desconectados y adinerados que ponen el beneficio por encima de las personas”.
“En un momento en que los neoyorquinos -inquilinos y propietarios por igual- se ven presionados por el aumento de los precios y con la amenaza de una recesión económica en el horizonte, la Junta de Directrices sobre Alquileres no cumplió con su deber de equilibrar el aumento de los costos para los propietarios con la capacidad de los inquilinos para pagar el alquiler”, dijo el contralor de la ciudad Brad Lander.
En abril, Lander sugirió que los aumentos de los alquileres regulados no deberían superar el 2.7% para los contratos de un año y el 4.3% para los contratos de dos años, basándose en la propia metodología de la RGB para evaluar los aumentos de costos a los que se enfrentan los propietarios de edificios.
“Al aumentar los alquileres mucho más que una evaluación realista de los costos, la Junta está cediendo ante los propietarios, con consecuencias nefastas para los aproximadamente 2.4 millones de inquilinos de alquileres regulados que se verán en apuros para pagar sus viviendas”, dijo Lander.
Los grupos de propietarios también se mostraron insatisfechos con la votación de la RGB.
El Programa de Mejora de la Vivienda de la Comunidad (CHIP, por sus siglas en inglés), una asociación de propietarios y administradores de propiedades de renta estabilizada, criticó el aumento por ser demasiado bajo.
“Los datos son claros. El ajuste aprobado hoy por la RGB no supondrá ni un céntimo de beneficio para los bolsillos de los pequeños propietarios”, dijo el director ejecutivo de CHIP, Jay Martin. “La RGB simplemente ha tomado medidas para limitar sus pérdidas para el próximo año”.
“Con un aumento del 3.25 por ciento para los arrendamientos de un año, la RGB ha reconocido las tendencias alarmantes que se están produciendo en el envejecimiento de las viviendas”, dijo la Asociación de Estabilización de Alquileres (RSA, por sus siglas en inglés) en un comunicado. “Este es un paso en la dirección correcta, pero como muchos miembros de la RGB declararon esta noche, ya es hora de que los legisladores hagan más por los propietarios e inquilinos”.
