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Alternative Action
Acción alternativa

Alternative Action 

Story and photos by Gregg McQueen

The announcement was made at 3852 Tenth Avenue.
The announcement was made at 3852 Tenth Avenue.

They want to hinder the hazards.

The city is cracking down on more bad landlords with its latest announcement of 250 residential buildings placed in the Alternative Enforcement Program (AEP) of the Department of Housing Preservation and Development (HPD).

Properties on the 2017 AEP list have a combined total of 26,034 violations considered hazardous or immediately hazardous.

The city’s Department of Housing Preservation and Development (HPD) Commissioner María Torres-Springer explained that buildings in the AEP would have four months to make repairs and correct violations, or else HPD would enact repairs and send property owners the bill.

“It’s a series of steps that allow us to look at the building more comprehensively, and choose every tool to force the landlord to do the work,” said Torres-Springer. “And, if they don’t, we will do it and bill the landlord.”

“At the end of the day, it also ensures compliance and monitoring afterwards, so that the problems don’t keep happening,” she added.

Since its inception ten years ago, AEP has targeted severe disrepairs in 2,137 buildings and helped improve conditions in more over than 26,000 units across New York City, according to HPD.

The newest list includes 63 buildings in the Bronx, and 28 in Northern Manhattan.

Officials announced the latest round of the AEP during a February 6 press conference at one of the buildings on the list, 3852 Tenth Avenue in Inwood.

“We must do everything in our power,” said Public Advocate Letitia “Tish” James.
“We must do everything in our power,” said Public Advocate Letitia “Tish” James.

Residents there have complained about horrid living conditions, including excessive vermin, broken appliances, mold growing in apartments, misaligned windows and patchwork repairs.

Tenants have accused the building’s landlord, Julian Rodríguez, and property manager Kitty Huang of Confe Realty LLC, of neglecting the building and ignoring their pleas for help.

“It’s a series of steps,” said HPD Commissioner María Torres-Springer.
“It’s a series of steps,” said HPD Commissioner María Torres-Springer.

The issues reached crisis mode on January 7, when numerous tenants were hospitalized after suffering headaches, nausea and dizziness from inhaling carbon monoxide fumes from a faulty boiler connection.

The entire building was evacuated by the Fire Department, and the boiler was shut down for several days by the Office of Emergency Management. The incident drew the attention of local elected officials, who rallied with tenants on January 12 to denounce the landlord for maintaining such living conditions.

On Monday, Torres-Springer was joined at the building by City Councilmember Ydanis Rodríguez and Public Advocate Letitia James to inform anxious residents that HPD was escalating action against the landlord.

James said the AEP designations served as a complement to her annual World Landlord List.

“We must do everything in our power to protect and support tenants living in buildings with hazardous conditions,” she said. “We’re going to use every tool in our toolbox to ensure every New Yorker has access to a safe and decent home.”

Buildings not discharged from the AEP in the first four months are subject to penalties, including $500 per unit every six months during participation in AEP, and $200 for any complaint inspection performed that results in the issuance of a class “B” (hazardous) or “C” (immediately hazardous) violation.

“I want to be able to stay here,” said Wilhelmina Washington.
“I want to be able to stay here,” said Wilhelmina Washington.

Failure to pay these fees may result in filing of a tax lien against the property.

Rodríguez suggested that the conditions in AEP buildings were no accident.

“The fact of the matter is that landlords like that fail to make repairs by design,” he remarked. “They look around their buildings and see tenants not as members of our community that have been here for decades. No, they see tenants who they want to move out so they can destabilize the units to make more money. Thankfully, in New York City, we don’t stand for that.”

Torres-Springer said that HPD had entered into litigation with the property manager at 3852 Tenth Avenue to force resolution of hazardous building conditions.

“We are using every tool that we have, legal tools and others, in order to ensure compliance,” she said.

James suggested that the AEP helps level the playing field for tenants against landlords who seek to use legal action against vulnerable residents.

“Landlords have abogados, lawyers,” James remarked. “Most tenants do not. And [landlords] delay and delay and delay in court.”

Buildings in the program have four months to make repairs.
Buildings in the program have four months to make repairs.

“This is like a hardline commitment by HPD to say, ‘We are there, we are watching you,’” said Rodríguez.

In addition to HPD’s litigation, residents at 3852 Tenth Avenue have chosen to bring their own legal action against the building’s management, said Nancy Torres, a lead tenant organizer for Urban Homesteading Assistance Board, which is currently working to assist tenants. Residents will be assisted by the Legal Aid Society.

For building residents like Rosa Guzmán, the increased assistance from the city comes not a moment too soon.

The night before the HPD press conference, Guzmán placed glue traps on her apartment floor to deal with the vermin issues.

“I put out glue traps at night,” she said. “Half an hour later, they were covered in rats.”

Guzmán shared a cellphone video with The Manhattan Times  depicting numerous rodents caught in the glue traps, still twitching.

“They weren’t dead,” she said. “They were still moving around.”

Guzmán and other tenants expressed hope that building conditions would improve now that HPD was taking strong action.

“I’m feeling optimistic,” remarked Ymelda Medina, a 27-year resident of the building. “Seeing authorities come here and speak with confidence gives me hope.”

Still, she held some reservations.

“There is so much to get done, though,” Medina added. “Things like the mold are so bad, can it really be fixed in four months?”

“We’re very excited to think repairs will happen,” said Torres. “Most of the time, tenants lose faith, but hopefully this will give them confidence things will get better.”

“I hope this is the start of something,” added Wilhelmina Washington, who has lived at the property for 35 years. “I want to be able to stay here.”

For more information, please visit

Acción alternativa 

Historia y fotos por Gregg McQueen

Quieren obstaculizar los peligros.

La ciudad está aplicando mano dura a más propietarios con el más reciente anuncio de 250 edificios residenciales puestos en el Programa de Aplicación Alternativa (AEP, por sus siglas en inglés) del Departamento de Preservación y Desarrollo de Vivienda (HPD, por sus siglas en inglés).

“We must do everything in our power,” said Public Advocate Letitia “Tish” James.
“Debemos hacer todo lo que esté a nuestro alcance”, dijo la defensora pública Letitia “Tish” James.

Las propiedades de la lista AEP 2017 tienen un total combinado de 26,034 infracciones consideradas peligrosas o inmediatamente peligrosas.

La comisionada del Departamento de Preservación y Desarrollo de la Vivienda de la ciudad, María Torres-Springer, explicó que los edificios del AEP tendrían cuatro meses para reparar y corregir las infracciones, o bien el HPD realizaría las reparaciones y enviaría a los propietarios la factura.

“Es una serie de pasos que nos permiten mirar al edificio más ampliamente y elegir cada herramienta para obligar al propietario a hacer el trabajo”, dijo Torres-Springer. “Y, si no lo hacen, lo haremos y facturaremos al propietario”.

“Al final del día, también asegura el cumplimiento y el seguimiento posterior, para que los problemas no sigan sucediendo “, añadió.

Desde su creación hace diez años, el AEP ha atacado severos deterioros en 2,137 edificios y ha ayudado a mejorar las condiciones en más de 26,000 unidades en Nueva York, según HPD.

La lista más reciente incluye 63 edificios en el Bronx y 28 en el norte de Manhattan.

Funcionarios anunciaron la más reciente ronda del AEP durante una conferencia de prensa el 6 de febrero en uno de los edificios de la lista, el No. 3852 de la Décima Avenida en Inwood.

Los residentes allí se han quejado de horribles condiciones de vida, incluyendo exceso de plagas, aparatos rotos, moho que crece en los apartamentos, ventanas desalineadas y reparaciones parchadas.

Buildings in the program have four months to make repairs.
Los edificios en el programa tienen cuatro meses para hacer reparaciones.

Los inquilinos han acusado al propietario del edificio, Julián Rodríguez, y al administrador de la propiedad, Kitty Huang de Confe Realty LLC, de descuidar el edificio e ignorar sus súplicas de ayuda.

Los problemas alcanzaron el modo de crisis el 7 de enero, cuando numerosos inquilinos fueron hospitalizados después de sufrir dolores de cabeza, náuseas y mareos tras inhalar humo de monóxido de carbono de una conexión defectuosa de la caldera.

Todo el edificio fue evacuado por el Departamento de Bomberos y la caldera fue cerrada por varios días por la Oficina de Gestión de Emergencias. El incidente llamó la atención de los funcionarios electos locales, quienes se reunieron con los inquilinos el 12 de enero para denunciar al propietario por mantener esas condiciones de vida.

El lunes, a Torres-Springer se le unieron, en el edificio, el concejal Ydanis Rodríguez y la defensora pública Letitia James para informar a los residentes ansiosos que el HPD estaba escalando la acción contra el propietario.

James dijo que las designaciones de AEP sirvieron como un complemento a su lista anual de propietarios mundiales.

“I want to be able to stay here,” said Wilhelmina Washington.
“Quiero poder quedarme aquí”, dijo Wilhelmina Washington.

“Debemos hacer todo lo posible para proteger y apoyar a los inquilinos que viven en edificios con condiciones peligrosas”, dijo. “Vamos a usar todas las herramientas a nuestro alcance para asegurar que cada neoyorquino tenga acceso a un hogar seguro y decente”.

Los edificios que no hayan sido retirados del AEP en los primeros cuatro meses estarán sujetos a penalidades, incluyendo $500 dólares por unidad cada seis meses durante la participación en AEP y $200 dólares por cualquier inspección de queja que resulte en la emisión de una violación clase “B” (peligrosa) o “C” (inmediatamente peligrosa).

El incumplimiento de estas tarifas puede resultar en la presentación de un gravamen fiscal contra la propiedad.

Rodríguez sugirió que las condiciones en los edificios AEP no fueron un accidente.

“El hecho es que los propietarios de ese tipo no realizan reparaciones por diseño”, comentó. “Miran en sus edificios y ven inquilinos no como miembros de nuestra comunidad que han estado aquí por décadas. No, ven a inquilinos a quienes quieren mudar para poder desestabilizar las unidades para ganar más dinero. Afortunadamente, en la ciudad de Nueva York, no estamos de acuerdo”.

Torres-Springer dijo que el HPD entró en litigio con el gerente de la propiedad en el No. 3852 de la Décima Avenida para forzar la resolución de las condiciones peligrosas del edificio.

“Utilizamos todas las herramientas que tenemos, legales y otras, para asegurar el cumplimiento”, dijo.

“It’s a series of steps,” said HPD Commissioner María Torres-Springer.
“Es una serie de pasos”, dijo la comisionada del HPD, María Torres-Springer.

James sugirió que el AEP ayuda a nivelar el campo de juego para los inquilinos contra los propietarios que buscan usar acciones legales contra los residentes vulnerables.

“Los propietarios tienen abogados”, comentó James. La mayoría de los inquilinos no. Y [los propietarios] “demoran y demoran y demoran los casos en la corte”.

“Esto es como un compromiso de línea dura de HPD de decir: estamos ahí, observándolos”, dijo Rodríguez.

Además de los litigios del HPD, los residentes del No. 3852 de la Décima Avenida, han optado por presentar sus propias acciones legales contra la administración del edificio, dijo Nancy Torres, una de las principales organizadora de inquilinos de la Junta de Apoyo Urban Homesteading, que actualmente trabaja para ayudar a los inquilinos. Los residentes serán asistidos por la Sociedad de Ayuda Legal.

Para los residentes del edificio como Rosa Guzmán, la creciente ayuda de la ciudad no llegó tan a tiempo.

La noche anterior a la conferencia de prensa del HPD, Guzmán colocó trampas de pegamento en el piso de su apartamento para lidiar con los problemas de plaga.

“Puse las trampas de pegamento por la noche”, dijo. “Media hora más tarde, estaban cubiertos de ratas”.

Guzmán compartió un video de celular con The Manhattan Times mostrando numerosos roedores atrapados en las trampas de pegamento, aun retorciéndose.

“No estaban muertos”, dijo. “Seguían moviéndose”.

Guzmán y otros inquilinos expresaron la esperanza de que las condiciones del edificio mejoraren ahora que el HPD está tomando una acción fuerte.

“Me siento optimista”, comentó Ymelda Medina, residente de 27 años del edificio. “Ver a las autoridades aquí y hablando con confianza, me da esperanza”.

Sin embargo, expresó alguna reserva.

The announcement was made at 3852 Tenth Avenue.
El anuncio se hizo en el No. 3852 de la Décima Avenida.

“Hay tanto que hacer”, añadió Medina. “Cosas como el moho son tan malas, ¿se pueden arreglar realmente en cuatro meses?”.

“Estamos muy emocionados de pensar que las reparaciones ocurrirán”, dijo Torres. “La mayoría de las veces, los inquilinos pierden la esperanza, pero espero que esto les dé confianza de que las cosas van a mejorar”.

“Espero que esto sea el comienzo de algo”, agregó Wilhelmina Washington, quien ha vivido en la propiedad durante 35 años. “Quiero poder quedarme aquí”.

Para obtener más información, por favor visite

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