Advocates plan to appeal Inwood rezoning decision
Se planea apelar la decisión de rezonificación de Inwood
Advocates plan to appeal Inwood rezoning decision
By Gregg McQueen
The legal battle over the city’s attempt to rezone Inwood is headed to the state’s highest court.
On Thursday morning, community stakeholders announced they would file a motion to appeal a recent decision by the New York State Supreme Court to uphold the rezoning.
The matter will now be handled by the New York Court of Appeals, the highest-ranking court in New York.
In a 5-0 ruling issued on July 23, a panel of Appellate Division judges reversed an earlier decision by Supreme Court Justice Verna Saunders to nullify the city’s rezoning plan, which was contested in a lawsuit by advocacy group Northern Manhattan Is Not For Sale and other plaintiffs.
The suit contended that the city failed to properly study the rezoning’s impact on residents of color and minority-owned businesses, as well as other consequences.
Inwood Legal Action, a constituent group of Northern Manhattan Is Not For Sale, voted unanimously on Wednesday evening to request an appeal of the July 23 decision.
Cheryl Pahaham, Co-Chair of Inwood Legal Action, said in a statement that the rezoning, approved by the City Council in August 2018, would cause widespread displacement of residents of color.
“The Inwood rezoning will displace Dominican, Black, Asian, and other Latino residents and small business owners, and we believe the City should have examined the racial impact of the Inwood rezoning, though it refused. We believe federal fair housing law requires the City to do so, despite its refusal,” said Pahaham. “We will continue to fight in court until we exhaust all avenues to force Mayor de Blasio to hear the people who live and work in Inwood, and to be true to his commitment to racial equality.”
If at least two Appellate Division judges had dissented, an appeal could have automatically been filed. Because of the unanimous decision, the plaintiffs must rely on the Court of Appeals to grant them permission for an appeal, explained attorney Philip T. Simpson, one of the plaintiffs in the case.
“It’s a different path we have to take,” he said. “We have to convince the court that this is a case of significance, which we think it is.”
Simpson said the group would likely submit its motion in mid-August and hope for a decision by the beginning of October.
“For these types of motions, it’s usually a much shorter time frame when waiting for a decision. I’d say late September, early October is as good as we can get, but it’s difficult to say,” he said.
Pahaham told Manhattan Times she was “extremely disappointed” in the Appellate Court ruling, which is viewed as a victory for the de Blasio administration and real estate developers.
“It frees the city of any obligation to have the public participate in land use with any ounce of integrity,” she said. “To see developers applauding this, it should give you a sense of who these processes are structured to help.”
Pahaham said the current pandemic and national discourse around racial justice make concerns about displacement from rezoning “even worse.”
“Many people aren’t working and aren’t paying rent due to the pandemic,” she said. “And if we’re saying Black Lives Matter, we should be looking at racial impact studies to ensure housing equality.”
“So many people are suffering right now as a result of unemployment,” said State Senator Robert Jackson, who submitted an amicus brief in support of the lawsuit against the rezoning. “I think it will take our city and state at least two years to get back to normal.”
Jackson recalled community actions in Inwood during the summer of 2018, just prior to the City Council voting to approve the rezoning plan.
“You had people getting arrested in the streets, putting themselves on the line to fight the rezoning. It’s like the city paid no attention to it,” he said.
“When you get a unanimous decision against you, it doesn’t look good,” remarked Jackson. “We know that we need to exercise the right to fight this to the fullest extent of the law. Who’s going to look after the people in the neighborhood if they don’t look after themselves?”
Before her ruling was overturned, Justice Saunders had remanded the rezoning plan back to the city, asking the de Blasio administration to complete a study of the issues raised in the suit and “take a hard look at the socio-economic consequences” of its plan.
“There was some hope that it would change the process,” Pahaham said. “These are things that should automatically be studied but aren’t.”
She called for the City Council to pass pending legislation that would require racial impact studies to be conducted when the city attempts to rezone a neighborhood.
“There’s never been a more important time to do it,” she said.
In its ruling, the appellate court panel said the city was not required to perform the types of impact study that plaintiffs were requesting.
“Although we understand petitioners’ desire to require the City to explore the potential impacts on racial and ethnic groups, the City was not required to perform analysis aimed at forecasting the mix of ethnicities expected to occupy units in the development, and the corresponding impact on prevailing area patterns of racial and ethnic concentration,” the judges wrote.
Developers with a stake in the Inwood rezoning were quick to praise the decision.
Charles Bendit, Co-Chief Executive Officer of Taconic Investment Partners, which plans to develop a mixed-income residential building with over 700 units at 410 West 207th Street, said in a statement that “public and private investments in affordable housing, parks, a new library and other neighborhood infrastructure for Inwood will move forward.”
“But this case was always bigger than Inwood, and the ruling paves the way for exactly the sort of investments in affordable housing and other essential community benefits across the city that are needed as we work to recover from the current public health and economic crisis,” he said.
Another large project that was delayed to the legal case is 3875 9th Avenue, a joint effort by Joy Construction and Maddd Equities that would create 614 residential units as well as 65,000 square feet of commercial space.
“We agree with the unanimous ruling,” said Eli Weiss, Principal of Joy Construction. “We do feel that the ULURP was done properly. It took years, there was discussion and debate.”
“The court case was not an indictment on the rezoning itself but in how the city conducted its process. The city followed all the laws. We’re hoping we can now move forward,” he added.
While acknowledging that some uptown residents have fought against large developments, Weiss pointed out that all 614 units will be built as affordable housing, with 25 percent of apartments made permanently affordable.
“We hope the community recognizes the value of bringing affordable housing,” he remarked. “We hope people will realize that it will also bring a lot of jobs to the community. Given what’s going on with the economy, that’s a good thing.”
Though Weiss had previously indicated his firm might abandon the affordable housing project if it appeared the rezoning would be delayed for years, he expressed confidence on Thursday it would be upheld even if plaintiffs move to appeal.
“A 5-0 unanimous decision is a very steep uphill battle for them,” he said. “Based on the ruling right now, we feel comfortable focusing on affordable housing.”
Some housing advocates have voiced concern that the coronavirus pandemic could stymie creation of affordable units that are financed by the city’s Department of Housing Preservation and Development (HPD).
An analysis by the New York Housing Conference estimated that Mayor Bill de Blasio’s reduction in the capital budget would reduce financing for as many as 5,000 new affordable apartments, citing a 40 percent cut to HPD’s budget in fiscal years 2020 and 2021.
In an email to Manhattan Times, HPD said the city intended to meet its affordable housing goals.
“While the long-term impacts of the COVID-19 pandemic on the broader real estate industry are still unknown, HPD remains committed to its goals and will continue working tirelessly to create affordable housing opportunities for New Yorkers whenever and wherever possible,” the statement read.
Jackson said he was not concerned about the city not living up to its promise of building at least 1,600 new affordable apartments in Inwood under the rezoning plan.
“If this rezoning goes through, I expect us to get what we were promised, at minimum,” he said. “I don’t see a problem with getting the units. Otherwise, that will be another fight in court.”
City Councilmember Ydanis Rodriguez, who backed the city’s rezoning effort, said he would hold the city to its previous rezoning agreements.
“As the Inwood Rezoning plan moves forward, I will continue to work alongside the City, the community, and local elected officials to ensure that we live up to the agreements we came upon and ensure that we bring truly affordable housing into our community while also providing tenant protection programs for all Northern Manhattan residents,” Rodriguez said in a statement.
Simpson was optimistic that community stakeholders would be successful in their bid to overturn the rezoning.
“From what I’ve seen in other cases in the Court of Appeals, they have an interest in municipalities and the jurisdiction that municipalities have over land use,” he said. “We’re hopeful that they’ll see that this case is important.”
He remarked that the legal case could be “the last meaningful chance” to force the city to change the way it plans neighborhood rezonings.
“If this does not go in our favor, all the city has to do is feel they checked all the boxes and they can do whatever they want,” he stated.
Local advocacy groups will plan actions in the coming weeks to continue the push for racial equality in housing creation, Pahaham reported.
“Housing justice is racial justice,” she said. “You can’t talk about caring for people in need and not provide roofs over their heads.”
Se planea apelar la decisión de rezonificación de Inwood
Por Gregg McQueen
La batalla legal por el intento de la ciudad de rezonificar Inwood se dirige a la corte más importante del estado.
El jueves por la mañana, las partes interesadas de la comunidad anunciaron que presentarían una moción para apelar una decisión reciente de la Corte Suprema del estado de Nueva York para confirmar la rezonificación.
El asunto ahora será manejado por el Tribunal de Apelaciones de Nueva York, el tribunal de más alto rango en Nueva York.
En un fallo de 5 a 0 emitido el 23 de julio, un panel de jueces de la División de Apelaciones revocó una decisión anterior de la jueza de la Corte Suprema Verna Saunders de anular el plan de rezonificación de la ciudad, que fue impugnado en una demanda por el grupo de defensa El Norte de Manhattan No Está En Venta y otros demandantes.
La demanda afirma que la ciudad no estudió adecuadamente el impacto de la rezonificación en los residentes de color y las empresas propiedad de minorías, así como otras consecuencias.
Acción Legal de Inwood, un grupo miembro de El Norte de Manhattan No Está En Venta, votó de forma unánime el miércoles por la noche para solicitar permiso para apelar la decisión del 23 de julio.
Cheryl Pahaham, copresidenta de Acción Legal de Inwood, dijo en un comunicado que la rezonificación, aprobada por el Ayuntamiento en agosto de 2018, provocaría un desplazamiento generalizado de residentes de color.
“La rezonificación de Inwood desplazará a residentes dominicanos, negros, asiáticos y otros residentes latinos y propietarios de pequeños negocios, y creemos que la ciudad debió haber examinado el impacto racial de la rezonificación de Inwood, aunque se negó. Creemos que la ley federal de vivienda justa requiere que la ciudad lo haga, a pesar de su negativa”, dijo Pahaham. “Continuaremos luchando en los tribunales hasta agotar todas las vías para obligar al alcalde de Blasio a escuchar a las personas que viven y trabajan en Inwood y a ser fieles a su compromiso con la igualdad racial”.
Si al menos dos jueces de la División de Apelaciones hubieran discrepado, una apelación podría haberse presentado automáticamente. Debido a la decisión unánime, los demandantes dependen de que el Tribunal de Apelaciones les otorgue permiso para una apelación, explicó el abogado Philip T. Simpson, uno de los demandantes en el caso.
“Es un camino diferente que tenemos que tomar”, dijo. “Debemos convencer al tribunal de que este es un caso de importancia, que creemos que lo es”.
Simpson dijo que el grupo probablemente presentará su moción a mediados de agosto y espera una decisión a principios de octubre.
“Para este tipo de mociones, generalmente es un período mucho más corto la espera de una decisión. Yo diría que a fines de septiembre, principios de octubre, pero es difícil de decir”, explicó.
Pahaham dijo al Manhattan Times estaba “extremadamente decepcionada” del fallo del Tribunal de Apelaciones, que se considera una victoria para la administración de Blasio y los desarrolladores de bienes raíces.
“Libera a la ciudad de cualquier obligación de que el público participe en el uso de la tierra sin un gramo de integridad”, dijo. “El ver a los desarrolladores aplaudiendo esto, debería darnos una idea de a quiénes ayuda la forma en que están estructurados estos procesos”.
Pahaham dijo que la pandemia actual y el discurso nacional sobre la justicia racial hacen que las preocupaciones sobre el desplazamiento de la rezonificación sean “aún peores”.
“Muchas personas no están trabajando y no están pagando el alquiler debido a la pandemia”, dijo. “Y si decimos Black Lives Matter, deberíamos estar realizando estudios de impacto racial para garantizar la igualdad de vivienda”.
“Muchas personas están sufriendo en este momento como resultado del desempleo”, dijo el senador estatal Robert Jackson, quien presentó un informe amicus en el caso legal. “Creo que nuestra ciudad y estado tardarán al menos dos años en volver a la normalidad”.
Jackson recordó las acciones de la comunidad en Inwood durante el verano de 2018, justo antes de la votación del Concejo Municipal para aprobar el plan de rezonificación.
“Había personas arrestadas en las calles, poniéndose en la línea para luchar contra la rezonificación. Es como si la ciudad no le prestara atención”, dijo.
“Cuando una decisión unánime es tomada en tu contra, no se ve bien”, comentó Jackson. “Sabemos que debemos ejercer el derecho de luchar contra esto en toda la extensión de la ley. ¿Quién cuidará a las personas del vecindario si no se cuidan a sí mismas?”.
Antes de que su decisión fuera revocada, la jueza Saunders había devuelto el plan de rezonificación a la ciudad, pidiéndole a la administración de Blasio completar un estudio de los problemas planteados en la demanda y “analizar detenidamente las consecuencias socioeconómicas” de su plan.
“Había alguna esperanza de que cambiaría el proceso”, dijo Pahaham. “Estas son cosas que deberían estudiarse automáticamente, pero no sucede”.
Ella pidió que el Ayuntamiento aprobara la legislación pendiente que requeriría que se realizaran estudios de impacto racial cuando la ciudad intentara rezonificar un vecindario.
“Nunca ha habido un momento más importante para hacerlo”, señaló.
En su fallo, el panel de la corte de apelaciones dijo que la ciudad no estaba obligada a realizar los tipos de estudio de impacto que solicitaban los demandantes.
“Aunque comprendemos el deseo de los demandantes de exigir a la ciudad que explore los posibles impactos en los grupos raciales y étnicos, no se le exige a la ciudad realizar un análisis que busque pronosticar la combinación de etnias que se espera que ocupen las unidades en el desarrollo, ni el impacto correspondiente en patrones prevalecientes en el área de concentración racial y étnica”, escribieron los jueces.
Los desarrolladores interesados en la rezonificación de Inwood aplaudieron rápidamente el fallo.
Charles Bendit, co director general de Taconic Investment Partners, que planea desarrollar un edificio residencial de ingresos mixtos con más de 700 unidades en el No. 410 de la calle 207 oeste, dijo en un comunicado que “las inversiones públicas y privadas en viviendas asequibles, parques, una nueva biblioteca y otra infraestructura de vecindario para Inwood, avanzarán”.
“Pero este caso siempre fue más grande que Inwood, y el fallo allana el camino para exactamente el tipo de inversiones en viviendas asequibles y otros beneficios comunitarios esenciales en toda la ciudad que se necesitan, mientras trabajamos para recuperarnos de la crisis económica y de salud pública actual”, comentó.
Otro gran proyecto que se retrasó por el caso legal es el No. 3875 de la 9ª avenida, un esfuerzo conjunto de Joy Construction y Maddd Equities que crearía 614 unidades residenciales, así como 65,000 pies cuadrados de espacio comercial.
“Estamos de acuerdo con el fallo unánime”, dijo Eli Weiss, director de Joy Construction. “Creemos que la ULURP se realizó correctamente. Tomó años, hubo discusión y debate”.
“El caso judicial no fue una acusación sobre la rezonificación en sí, sino respecto a cómo la ciudad llevó a cabo su proceso. La ciudad siguió todas las leyes. Esperamos poder avanzar ahora”, agregó.
Si bien reconoce que algunos residentes de la zona alta han luchado contra grandes desarrollos, Weiss señaló que las 614 unidades se construirán como viviendas asequibles, con un 25 por ciento de los apartamentos permanentemente asequibles.
“Esperamos que la comunidad reconozca el valor de traer viviendas asequibles”, comentó. “Esperamos que las personas se den cuenta de que también traerá muchos empleos a la comunidad. Dado lo que está pasando con la economía, eso es algo bueno”.
Aunque Weiss había indicado previamente que su firma podría abandonar el proyecto de vivienda asequible si parecía que la rezonificación sería retrasada por años, expresó su confianza el jueves de que se mantendría incluso si los demandantes buscan apelar.
“Una decisión unánime de 5-0 es una cuesta arriba muy empinada para ellos”, dijo. “Con base en el fallo en este momento, nos sentimos cómodos concentrándonos en la vivienda asequible”.
Algunos defensores de la vivienda han expresado su preocupación de que la pandemia de coronavirus podría obstaculizar la creación de unidades asequibles que son financiadas por el Departamento de Preservación y Desarrollo de la Vivienda (HPD, por sus siglas en inglés) de la ciudad.
Un análisis realizado por la Conferencia de Vivienda de Nueva York estimó que la reducción del alcalde Bill de Blasio en el presupuesto de capital reduciría la financiación de hasta 5,000 nuevos apartamentos asequibles, citando un recorte del 40 por ciento en el presupuesto del HPD en los años fiscales 2020 y 2021.
En una declaración enviada por correo electrónico al Manhattan Times, el HPD dijo que la ciudad tiene la intención de cumplir con sus objetivos de vivienda asequible.
“Si bien aún se desconocen los impactos a largo plazo de la pandemia de COVID-19 en la industria inmobiliaria más amplia, el HPD sigue comprometido con sus objetivos y continuará trabajando incansablemente para crear oportunidades de vivienda asequible para los neoyorquinos siempre que sea posible”, dice el comunicado.
Jackson dijo que no le preocupa que la ciudad no cumpliera su promesa de construir al menos 1,600 nuevos apartamentos asequibles en Inwood bajo el plan de rezonificación.
“Si se lleva a cabo esta rezonificación, espero que obtengamos lo que nos prometieron, como mínimo”, dijo. “No veo ningún problema para obtener las unidades. De lo contrario, será otra pelea en la corte”.
Ydanis Rodríguez, el concejal de la ciudad que respaldó el esfuerzo de rezonificación de la ciudad, dijo que mantendría a la ciudad en sus acuerdos anteriores de rezonificación.
“A medida que avance el plan de Rezonificación de Inwood, continuaré trabajando junto a la ciudad, la comunidad y los funcionarios locales para asegurar que cumplamos con los acuerdos y que traigamos viviendas verdaderamente asequibles a nuestra comunidad, y al mismo tiempo se proporcionen programas de protección de los inquilinos para todos los residentes del norte de Manhattan”, dijo Rodríguez en un comunicado.
Simpson expresó optimismo de que las partes interesadas de la comunidad tengan éxito en su intento de anular la rezonificación.
“Por lo que he visto en otros casos en la Corte de Apelaciones, tienen interés en los municipios y la jurisdicción que los municipios tienen sobre el uso de la tierra”, dijo. “Esperamos que vean que este caso es importante”.
Comentó que el caso legal podría ser “la última oportunidad significativa” para obligar a la ciudad a cambiar la forma en que planifica la rezonificación del vecindario.
“Si esto no sale en nuestro favor, todo lo que la ciudad tiene que hacer es sentir que marcaron todas las casillas y que pueden hacer lo que quieran”, afirmó.
Los grupos locales de defensa planearán acciones en las próximas semanas para continuar presionando por la igualdad racial en la creación de viviendas, informó Pahaham.
“La justicia de vivienda es justicia racial”, dijo. “No se puede hablar de cuidar a las personas necesitadas y no poner techos sobre sus cabezas”.
