A clamor for counsel
Clamando auxilio para el inquilino
Story and photos by Gregg McQueen They want to level the playing field. A large contingent of tenant advocates joined elected officials outside of City Hall on Mon., Sept. 26th to show support for legislation to provide legal counsel for low-income tenants who are subject to eviction or foreclosure proceedings. Legal service providers and tenant advocacy groups joined Councilmembers Mark Levine and Vanessa Gibson, who afterwards hosted a hearing on Intro 214-A, a bill that would establish a right to counsel in housing court, the same as people are entitled to in criminal court. Though Levine first introduced the bill two years ago, this was the first hearing the Council has hosted on the proposed legislation. “We are here to address a crisis,” Levine stated. “That crisis is the threat of eviction faced by tens of thousands of tenants, our fellow New Yorkers, who are on an incredibly uneven playing field in a place where the standard should be fairness. But there is no fairness in an eviction proceeding when the landlord has an attorney and the tenant does not, and that sadly is the precise situation faced by the vast majority of tenants today.” “Many tenants, due to cultural and language barriers, go into housing court unprepared. They sign stipulations that they simply can’t read or understand,” remarked Gibson. “Then we’re faced with the aftermath,” she said. “This has a huge impact on families and children.” Levine said that nearly 22,000 families were evicted from their homes last year, and only about 20 percent of those facing eviction are represented by an attorney. “Intro 214 will reintroduce justice to the housing court system,” said Levine. “It gives families hope.” Gibson suggested that evictions are also creating a loss of affordable housing, as over half of the units vacated are rent stabilized, which allows many of those apartments to then be rented at market rates. “For me, it’s an investment,” Gibson said. “Because the reality is the 60,000 families living in shelters, the majority of them have been evicted. And it could have been a legal issue that could have been avoided.” Steven Banks, Commissioner of the city’s Human Resources Administration/Department of Social Services, pointed out that the administration allocated more than $60 million in the past year towards free legal services to assist New Yorkers in fighting back against abusive landlords and aid them in avoiding eviction. While tenant representation in housing court is at just 20 percent, it is up from only one percent a few years prior, noted Banks. “With all this funding, we’re still only representing 20 percent of tenants,” stated Levine. “That makes it reasonable and cost effective to go the final mile.” The city’s new legal programs are expected to be fully implemented in 2017, said Banks, who added that the city was reviewing what impact the proposed legislation would have on those program. “We expect 130,000 households to receive free legal services this year,” he said. Banks referenced an Independent Budget Office study that estimated that saved shelter costs would largely offset the cost of the new attorneys. “Providing legal services and rental assistance is much less expensive than the cost of a homeless shelter,” testified Banks. “And of course, no price can be put on averting the human costs of homelessness.” Former New York State Chief Judge Jonathan Lippman told the Council that supporting legal services for the poor is “morally imperative.” “Without equal justice, we might as well just close doors of courthouse,” he remarked. Councilmember Paul Vallone queried Lippman if housing court was equipped to handle the added burden of additional attorneys. Lippman responded that not having representation for one side adds to court delays. “It will actually streamline things — things will move much better,” he said. “It helps when the landlord’s lawyer knows they have a lawyer on other side.” Bronx Borough President Rubén Díaz Jr. said that 7,401 evictions were carried out in the Bronx last year, the most of any borough. “Homelessness is all too often the unnecessary and unfair result of this inequity in representation,” said Díaz. “The deck remains stacked against low-income tenants, most of whom do not have attorneys, because most landlords have representation in housing court.” In addition, Lippman pointed out that the bill would save the city money in other social services. “We don’t want to spend $3,000 a month for another homeless family to be recycled through the shelter system,” remarked Gibson. “It’s unfair and it’s inhumane. We believe that the investment in Intro 214-A is the investment in stabilizing families.” Historia y fotos por Gregg McQueen Ellos quieren nivelar el campo de juego. Un gran contingente de defensores de inquilinos se unieron a funcionarios electos afuera del Ayuntamiento el lunes para mostrar su apoyo a la legislación que dará asistencia jurídica a inquilinos de bajos ingresos que son objeto de desalojo o del proceso de embargo. Proveedores de servicios legales y grupos de defensa de los inquilinos se unieron a los concejales Mark Levine y Vanessa Gibson, quienes después organizaron una audiencia sobre Intro 214-A, un proyecto de ley que establecería un derecho a un abogado en la corte de vivienda, igual al que las personas tienen derecho en la corte criminal. Aunque Levine presentó por primera vez el proyecto de ley hace dos años, esta fue la primera audiencia que el Concejo ha organizado sobre la legislación propuesta. “Estamos aquí para hacer frente a una crisis”, declaró Levine. “Esa crisis es la amenaza de desalojo que enfrentan decenas de miles de inquilinos, nuestros compañeros neoyorquinos, que están en un campo de juego muy desigual en un lugar donde la norma debería ser la justicia. Pero no hay equidad en un procedimiento de desalojo cuando el propietario tiene un abogado y el inquilino no, y que por desgracia es la situación exacta que enfrenta la gran mayoría de los inquilinos hoy”. “Muchos inquilinos, debido a barreras culturales y de lenguaje, entran en la corte de vivienda sin preparación. Firman condiciones que simplemente no pueden leer o comprender”, comentó Gibson. “Entonces nos enfrentamos a las consecuencias”, dijo. “Esto tiene un gran impacto en las familias y los niños”. Levine dijo que cerca de 22,000 familias fueron desalojadas de sus hogares el año pasado y sólo alrededor del 20 por ciento de los condenados a desalojo están representados por un abogado. “Intro 214 volverá a introducir la justicia en el sistema de corte de vivienda”, dijo Levine. “Le da esperanza a las familias”. Gibson sugirió que los desalojos también están creando una pérdida de la vivienda asequible, ya que más de la mitad de las unidades desocupadas son de alquiler estabilizado, lo que permite que muchos de esos apartamentos entonces sean alquilados a tasas de mercado. “Para mí, es una inversión”, dijo Gibson. “Porque la realidad es que las 60,000 familias que viven en albergues, la mayoría de ellas han sido desalojadas. Y podría haber sido un tema legal que se pudo haber evitado”. Steven Banks, Comisionado de Administración de Recursos Humanos/Departamento de Servicios Sociales de la ciudad, señaló que la administración asignó más de $60 millones de dólares en el último año a servicios legales gratuitos para ayudar a los neoyorquinos a defenderse contra los propietarios abusivos y ayudarles a evitar el desalojo. Si bien la representación de los inquilinos en la corte de vivienda es de sólo 20 por ciento, es mayor en comparación con el uno por ciento de unos años antes, señaló Banks. “Con todos estos fondos, estamos representando únicamente al 20 por ciento de los inquilinos”, declaró Levine. “Eso hace que sea razonable y rentable hacer un esfuerzo final”. Se espera que los nuevos programas legales de la ciudad sean plenamente implementados en 2017, dijo Banks, añadiendo que la ciudad estaba revisando el impacto que la legislación propuesta tendría en los programas. “Esperamos que 130,000 hogares reciban servicios legales gratuitos este año”, dijo. Banks referenció un estudio de la Oficina Independiente de Presupuesto que estimó que los costos ahorrados de los refugios serían compensados en gran medida por el costo de los nuevos abogados. “La prestación de servicios legales y la asistencia de alquiler es mucho menos cara que el costo de un refugio”, testificó Banks. “Y, por supuesto, ningún precio se puede poner a evitar los costos humanos de las personas sin hogar”. “Sin igualdad de justicia, puede ser que también cerremos las puertas del juzgado”, comentó. El concejal Pablo Vallone preguntó a Lippman si el tribunal de vivienda estaba equipado para manejar la carga añadida de abogados adicionales. Lippman respondió que no tener representación de un lado añade retrasos a la corte. “En realidad, simplificará las cosas, todo se moverá mucho mejor”, dijo. “Ayuda cuando el abogado del propietario sabe que tiene un abogado en el otro lado”. El presidente del condado del Bronx, Rubén Díaz Jr., dijo que 7,401 desalojos se llevaron a cabo en el Bronx el año pasado, el mayor número de cualquier condado. “La falta de vivienda es demasiado a menudo el resultado innecesario e injusto de esta desigualdad en la representación”, dijo Díaz. “La cubierta permanece en contra de los inquilinos de bajos ingresos, la mayoría de los cuales no tienen abogados, porque la mayoría de los propietarios tienen representación en el tribunal de vivienda”. Se refirió a un estudio publicado por el Colegio de Abogados de la Ciudad de Nueva York, que dijo que Intro 214-A podría ahorrar a la ciudad $320 millones de dólares anuales, después de considerar la necesidad de reemplazar los apartamentos de alquiler regulado con otra vivienda asequible y financiamiento estatal y federal. Además, Lippman señaló que el proyecto de ley ahorraría dinero a la ciudad en otros servicios sociales. “No queremos gastar $3,000 dólares mensuales para que otra familia sin hogar sea reciclada a través del sistema de refugios”, comentó Gibson. “Es injusto e inhumano. Creemos que invertir en Intro 214-A es invertir en las familias estabilizadas”.A clamor for counsel
He referenced a study released by the New York City Bar Association, which said Intro 214-A could save the city $320 million annually, after accounting for the need to replace rent regulated apartments with other affordable housing and for the state and federal funding.Clamando auxilio para el inquilino
El ex juez jefe del estado de Nueva York, Jonathan Lippman, dijo al Concejo que el apoyo a los servicios legales para los pobres es un “imperativo moral”.
