“We took it as far as we could take it”
“Lo llevamos tan lejos como pudimos”
“We took it as far as we could take it”
Court allows Inwood rezoning to proceed
By Gregg McQueen
The rezoning will proceed.
New York State’s highest court has declined to hear a request by Inwood residents and business owners to stop the city’s attempt to rezone parts of the neighborhood.
On Monday morning, the New York Court of Appeals announced it would not hear an appeal of a July 23 Supreme Court ruling that upheld the rezoning. That decision, rendered 5-0 by a panel of Appellate Division judges, reversed an earlier ruling by Supreme Court Justice Verna Saunders to nullify the city’s plan, which was challenged in a lawsuit by community stakeholders.
Because the July ruling was unanimous, the plaintiffs needed the Court of Appeals to agree to take up the case. The Court of Appeals did not issue an explanation for declining to hear the appeal.
The latest decision effectively allows the rezoning to move forward and brings an end to a protracted legal battle to halt the project, which was approved by the City Council in 2018.
Cheryl Pahaham, Co-Chair of Inwood Legal Action (ILA), which sued the city on behalf of community group Northern Manhattan is Not for Sale, acknowledged that the state lawsuit is finished.
“We took it as far as we could take it. We’re disappointed but we have to accept the decision,” Pahaham said. “It’s not an easy task to go against the city.”
In a statement, New York City Corporation Counsel James E. Johnson called the Court of Appeals action “a win for New Yorkers” and a validation of the city’s rezoning procedure.
“This rezoning will allow the creation of thousands of affordable housing units and other community improvements to move forward,” Johnson said. “We are pleased the court agreed the city’s environmental review was thorough, reasonable and in full compliance with all the law required. The petitioners raised important issues of equity, but this case was not the place for them to be resolved. It is an important moment to move forward and dramatically address a housing shortage that overwhelms many families in this city.”
While the city’s rezoning plan includes the creation of thousands of affordable housing units and is slated to bring $200 million in community investments, opponents have expressed fear that the rezoning would cause widespread displacement of longtime residents and business owners by driving up rents.
The lawsuit by ILA contended that the city failed to properly study the rezoning’s impact on residents of color and minority-owned businesses, as well as other harmful effects to the neighborhood’s environment, infrastructure and character.
After challenging the de Blasio administration in court for two years, Pahaham vowed that community members would press forward in their efforts to prevent displacement.
“This case may be over but we can continue to fight for policies and principles,” she said. “There’s still so much work that needs to be done in our community to ensure people have affordable housing.”
Pahaham said that ILA was working to develop a federal lawsuit in collaboration with other rezoned neighborhoods, alleging that the city violated the federal Fair Housing Act by advancing rezonings without calculating the displacement effects on people of color.
The group is also seeking to form a Community Land Trust, which would allow the community to maintain ownership of land where new buildings are created as a way to help ensure permanent affordable housing.
“We’re doing it a little bit differently as we don’t have a nonprofit sponsoring us, but we want to give the community more control over what gets built here,” Pahaham said.
Advocates are also pushing for the passage of a City Council bill that would force the city to conduct racial impact studies whenever a rezoning is proposed.
Introduced in May 2019 by Public Advocate Jumaane Williams and Councilmember Rafael Salamanca, Intro 1572 would require an analysis of racial and ethnic impacts, and whether the proposed action would affirmatively further fair housing within the meaning of the Fair Housing Act.
“The city does know who will be affected but by refusing to do a study, they have plausible deniability,” said Alex Fennell, a coordinator with the Racial Impact Study Coalition, a collection of 15 advocacy groups that coalesced around the pending legislation.
“The residents of Inwood knew what their community would face after the rezoning,” said Fennell. Currently, the majority of apartment renters in Inwood are Dominican.
“A review of the impacts seemed like such a simple ask in the Inwood lawsuit,” Fennell added. “Of course, the city is pushing back because it would change the nature of how projects move forward.”
She pointed to a report by Churches United for Fair Housing (CUFFH) that revealed that the rezoning of Williamsburg and Greenpoint in Brooklyn led to a decrease of 15,000 Latino residents between 2000 and 2015, despite a population increase of 20,000 over the same time period.
“Overwhelmingly, low income people of color have been displaced following rezonings, while affluent white people have moved into those communities,” she said.
According to the CUFFH study, Williamsburg/Greenpoint lost 942 rent-stabilized units after the rezoning. Fennell expressed concern about a similar effect in Northern Manhattan, which has the largest stock of rent-stabilized apartments in New York City.
“The impact on rent-stabilized units can be catastrophic after Inwood is rezoned,” she said.
Pahaham remarked that the city’s housing and land use policies have historically been “racist.”
“With all that has been going on recently — with Black Lives Matter, the pandemic — we were hoping the court would be motivated to think about inequality and how it related to rezonings,” she said.
The Court of Appeals decision will be viewed as a victory for the de Blasio administration and real estate developers seeking to start projects in Inwood. In the short term, it will allow two major projects to continue: a joint effort by Joy Construction and Maddd Equities at 3875 Ninth Avenue that will create 614 residential units and 65,000 square feet of commercial space, and the redevelopment of the Inwood Library into a 14-story building featuring 175 affordable apartments, a new library and a Pre-K facility.
“The Inwood plan will bring significant investments to a community that has been neglected for generations,” said City Councilmember Ydanis Rodríguez, who represents the neighborhood and backed the rezoning. “We have secured millions of dollars for our parks, schools, and crumbling infrastructure. I am committed to continuing to work alongside all Northern Manhattan elected and community leaders to ensure that the city honors the millions of dollars in investments that we have secured for our community.
Pahaham called on Inwood tenants to educate themselves against potential displacement if housing costs escalate due to the rezoning.
“We have to have strong tenant associations. If people are informed and know their rights, it’s easier to stay in your home,” she said.
“In the long run, we don’t want the city making decisions on housing the way they’ve always done it,” she said. “That has to change.”
“Lo llevamos tan lejos como pudimos”
Decisión de la Corte permite que proceda la rezonificación de Inwood
Por Gregg McQueen
La rezonificación continuará.
El tribunal más alto del estado de Nueva York se ha negado a escuchar una solicitud de los residentes y dueños de negocios de Inwood para detener el intento de la ciudad de rezonificar partes del vecindario.
El lunes por la mañana, la Corte de Apelaciones de Nueva York anunció que no escucharía una apelación a un fallo de la Corte Suprema del 23 de julio que confirmó la rezonificación. Esa decisión, emitida 5 votos a 0 por un panel de jueces de la División de Apelaciones, revocó un fallo anterior de la jueza de la Corte Suprema Verna Saunders para anular el plan de la ciudad, que fue impugnado en una demanda por partes interesadas de la comunidad.
Debido a que el fallo de julio fue unánime, los demandantes necesitaban que la Corte de Apelaciones aceptara tomar el caso. El Tribunal de Apelaciones no dio una explicación a su negación a escuchar la apelación.
La última decisión efectivamente permite que la rezonificación avance y pone fin a una prolongada batalla legal para detener el proyecto, que fue aprobado por el Ayuntamiento en 2018.
Cheryl Pahaham, copresidenta de Ayuda Legal de Inwood (ILA, por sus siglas en inglés), que demandó a la ciudad en nombre del grupo comunitario el Norte de Manhattan No Está en Venta (traducción al español de Northern Manhattan is Not for Sale), reconoció que la demanda estatal ha terminado.
“Lo llevamos tan lejos como pudimos. Estamos decepcionados, pero tenemos que aceptar la decisión”, dijo Pahaham. “No es una tarea fácil ir contra la ciudad”.
En un comunicado, el abogado de la Corporación de la ciudad de Nueva York, James E. Johnson, calificó la acción del Tribunal de Apelaciones como “una victoria para los neoyorquinos” y una validación del procedimiento de rezonificación de la ciudad.
“Esta rezonificación permitirá la creación de miles de unidades de vivienda asequible y otras mejoras comunitarias para seguir adelante”, dijo Johnson. “Nos complace que el tribunal estuviera de acuerdo en que la revisión ambiental de la ciudad fue exhaustiva, razonable y cumplió plenamente con todas las leyes requeridas. Los demandantes plantearon importantes cuestiones de equidad, pero este caso no era el lugar para resolverlas. Es un momento importante para avanzar y abordar drásticamente la escasez de viviendas que abruma a muchas familias en esta ciudad”.
Si bien el plan de rezonificación de la ciudad incluye la creación de miles de unidades de vivienda asequible y está programado para generar 200 millones de dólares en inversiones comunitarias, los opositores han expresado su temor de que la rezonificación provoque un desplazamiento generalizado de residentes y dueños de negocios de muchos años al aumentar los alquileres.
La demanda de ILA sostuvo que la ciudad no estudió adecuadamente el impacto de la rezonificación en los negocios de propiedad de residentes de color y de minorías, así como otros efectos dañinos para el medio ambiente, la infraestructura y el carácter del vecindario.
Después de desafiar a la administración de Blasio en los tribunales durante dos años, Pahaham prometió que los miembros de la comunidad seguirían adelante en sus esfuerzos por prevenir el desplazamiento.
“Este caso puede haber terminado, pero podemos seguir luchando por políticas y principios”, dijo. “Todavía hay mucho trabajo por hacer en nuestra comunidad para garantizar que las personas tengan viviendas asequibles”.
Pahaham dijo que ILA está trabajando para desarrollar una demanda federal en colaboración con otros vecindarios rezonificados, alegando que la ciudad violó la Ley Federal de Vivienda Justa al promover rezonificaciones sin calcular los efectos del desplazamiento en las personas de color.
El grupo también busca formar un Fideicomiso Comunitario de Tierras, que permitiría a la comunidad mantener la propiedad de la tierra donde se crean nuevos edificios como una forma de ayudar a garantizar viviendas asequibles permanentes.
“Lo estamos haciendo de manera un poco diferente ya que no tenemos una organización sin fines de lucro que nos patrocine, pero queremos darle a la comunidad más control sobre lo que se construye aquí”, dijo Pahaham.
Los defensores también están presionando para que se apruebe un proyecto de ley del Concejo Municipal que obligaría a la ciudad a realizar estudios de impacto racial cada vez que se proponga una rezonificación.
Presentada en mayo de 2019 por el defensor del pueblo Jumaane Williams y por el concejal Rafael Salamanca, Intro 1572 requeriría un análisis de los impactos raciales y étnicos, y si la acción propuesta promovería afirmativamente la vivienda justa dentro del significado de la Ley de Vivienda Justa.
“La ciudad sabe quiénes se verán afectados, pero al negarse a hacer un estudio, tienen una negación plausible”, dijo Alex Fennell, coordinador de la Coalición de Estudio de Impacto Racial (traducción al español de Racial Impact Study Coalition), una colección de 15 grupos de defensa que se unieron en torno a la legislación pendiente.
“Los residentes de Inwood sabían lo que enfrentaría su comunidad después de la rezonificación”, dijo Fennell. Actualmente, la mayoría de los inquilinos de apartamentos en Inwood son dominicanos.
“Una revisión de los impactos parecía una pregunta tan simple en la demanda de Inwood”, agregó Fennell. “Por supuesto, la ciudad está retrocediendo porque cambiaría la naturaleza de cómo avanzan los proyectos”.
Señaló un informe de Iglesias Unidas por la Vivienda Justa (CUFFH, por sus siglas en inglés) que reveló que la rezonificación de Williamsburg y Greenpoint en Brooklyn llevó a una disminución de 15,000 residentes latinos entre 2000 y 2015, a pesar de un aumento de población de 20,000 durante el mismo período.
“De manera abrumadora, las personas de color de bajos ingresos han sido desplazadas luego de las rezonificaciones, mientras que los blancos ricos se han mudado a esas comunidades”, dijo.
Según el estudio de CUFFH, Williamsburg/Greenpoint perdió 942 unidades de renta estabilizada después de la rezonificación. Fennell expresó su preocupación por un efecto similar en el norte de Manhattan, que tiene el mayor número de apartamentos con renta estabilizada en la ciudad de Nueva York.
“El impacto en las unidades de renta estabilizada puede ser catastrófico después de que se rezonifique Inwood”, dijo.
Pahaham comentó que las políticas de vivienda y uso de la tierra de la ciudad han sido históricamente “racistas”.
“Con todo lo que ha estado sucediendo recientemente -con Black Lives Matter, la pandemia- esperábamos que el tribunal estuviera motivado para pensar en la desigualdad y cómo se relaciona con las rezonificaciones”, dijo.
La decisión de la Corte de Apelaciones será vista como una victoria para la administración de Blasio y los desarrolladores inmobiliarios que buscan iniciar proyectos en Inwood. A corto plazo, permitirá continuar con dos grandes proyectos: un esfuerzo conjunto de Joy Construction y Maddd Equities en el No. 3875 de la Novena Avenida que creará 614 unidades residenciales y 65,000 pies cuadrados de espacio comercial, y la remodelación de la Biblioteca Inwood en un edificio de 14 pisos con 175 apartamentos asequibles, una nueva biblioteca y una instalación de pre jardín de infantes.
“El plan de Inwood traerá inversiones significativas a una comunidad que ha sido desatendida por generaciones”, dijo el concejal de la ciudad Ydanis Rodríguez, quien representa al vecindario y respaldó la rezonificación. “Hemos asegurado millones de dólares para nuestros parques, escuelas e infraestructura en ruinas. Estoy comprometido a continuar trabajando junto con todos los líderes comunitarios y electos del norte de Manhattan para asegurar que la ciudad honre los millones de dólares en inversiones que hemos garantizado para nuestra comunidad.
Pahaham pidió a los inquilinos de Inwood educarse contra el posible desplazamiento si los costos de la vivienda aumentan debido a la rezonificación.
“Debemos tener asociaciones de inquilinos sólidas. Si las personas están informadas y conocen sus derechos, es más fácil que permanezcan en su hogar”, dijo.
“A largo plazo, no queremos que la ciudad tome decisiones sobre la vivienda como siempre lo ha hecho”, dijo. “Eso tiene que cambiar”.
