Rezoning on Recess
Pospuesta la votación sobre reclasificación

  • English
  • Español

Rezoning on Recess

Story by Gregg McQueen

They hit the pause button.

A scheduled City Council vote on the controversial Sherman Plaza rezoning plan in Inwood has been postponed.

The former Packard Building (left) might soon be Sherman Plaza.

The former Packard Building (left) might soon be Sherman Plaza.

Originally scheduled for the morning of Tues., Aug. 9, the meeting of the Zoning Subcommittee was expected to include the committee’s vote on whether to allow a spot rezoning at 4650 Broadway, enabling the construction of a 15-story building across from Fort Tryon Park with a mixture of market-rate and affordable housing.

Just after 7:30 p.m. on August 8, City Councilmember Ydanis Rodríguez issued an email to constituents advising of the postponement.

Councilmember Ydanis Rodríguez.

Councilmember Ydanis Rodríguez.

The delayed Council meeting comes on the heels of a heated rally on Sat., Aug. 6 in Inwood, which drew hundreds of locals opposed to the Sherman Plaza project, many of whom shouted down Rodríguez, who made an unexpected appearance at the event.

That afternoon, a horde of community members gathered on the corner of Sherman Avenue and Broadway to conduct a boisterous protest against the development, which many feel will lead to further gentrification in the community and drive out longtime residents who cannot afford higher rents.

Protesters also voiced concerns that Council approval of the Sherman Plaza plan would open the floodgates for luxury and high-rise construction in Inwood.

The Sherman Plaza developers, Washington Square Partners and Acadia Realty Trust, need approval from the Council for the spot rezoning to include more affordable housing in the project, which would be the first in the city to be built under Mayor Bill de Blasio’s Mandatory Inclusionary Housing (MIH) rezoning plan.

A vote on the rezoning proposal has since been rescheduled for August 16, which was the Council’s deadline to vote under the Uniform Land Use Review Procedure timeline, said a Rodríguez spokesperson.

The weekend rally was co-sponsored by several activist groups, including Northern Manhattan is Not for Sale, Inwood Preservation, Uptown for Bernie, Moving Forward Unidos, the Metropolitan Council on Housing and others.

According to a promotional flyer circulated about the rally, the groups insist that the development would ruin “the last affordable working-class neighborhood in Manhattan.”

While the project’s ties to MIH would provide for affordable housing units, organizers countered that claims of affordability were misleading.

Protestors gathered at St. Jude’s Church.

Protestors gathered at St. Jude’s Church.

“This really isn’t affordable housing,” remarked Ava Farkas, Executive Director of the Metropolitan Council for Housing. “It’s really a luxury building under the guise of affordable housing.”

Graham Ciraulo, one of the lead organizers for Northern Manhattan is Not for Sale, estimated that more than 300 people turned out for the rally.

“The amount of support we got was incredible,” said Ciraulo. “When you get that many people turning up, it’s clear the community is against the project.”

Protesters marched from Broadway and Sherman to St. Jude’s Church on 205th Street and 10th Avenue. Ciraulo said that clergy at the church drummed up support for the protest.

“Father Reyes of St. Jude’s told his parishioners that going to this rally was as important as going to church,” said Ciraulo. “That’s how much of an impact he thought it had on the community.”

Rally organizers stressed that gentrification and displacement concerns have gripped the Inwood community, especially low-income and immigrant residents, who are worried they won’t be able to remain in their homes if neighborhood rents are driven up by new development.

“There were a lot of Latino and immigrant families at the event,” said Farkas. “They realize that if rents go up, it’s going to affect the lowest-income people first.”

“The fear of displacement is hitting the Hispanic community the hardest,” added Ciraulo. “There’s a lot of anger.”

“This really isn’t affordable housing,” remarked Ava Farkas.

“This really isn’t affordable housing,” remarked Ava Farkas.

That anger boiled over at the rally when Rodríguez, who organizers said was not invited, showed up.

The Councilmember explained that he was there to listen to community concerns and to stand against gentrification, but as Rodríguez attempted to take the microphone to address the crowd, some protesters began to chant “Fuera, fuera,” (“Out, out” in Spanish) and call him “a sellout,” reported organizers.

“Things got a little ugly,” Ciraulo remarked.

Protesters called on Rodríguez to vote against the Sherman Plaza proposal.

“We’re calling on Ydanis to stand up for justice,” Farkas shouted at the rally.

Although Rodríguez, who has been involved in negotiations with the Sherman Plaza developers, has stated that he has yet to officially make up his mind on which way he’ll vote on the spot rezoning, his presence at the rally ratcheted up the tension level.

Ciraulo said that discord surrounding the project was inevitable.

Rodríguez attended the rally.

Rodríguez attended the rally.

“This was all bound to happen,” Ciraulo remarked. “The MIH proposals were shot down by just about every community board. This isn’t just a bunch of organizers being rabble rousers. The communities don’t want this.”

Following the rally, Rodríguez drew the ire of community members for sending a Tweet that appeared to compare protesters to Donald Trump: “Upsetting to see Trump-like actions uptown, playing on people’s fears while spreading lies about development. We stand against gentrification,” Rodríguez tweeted.

On Monday morning, on WNYC Radio’s Brian Lehrer Show, Rodríguez attempted to clarify his Twitter comment, suggesting it was a response to what he viewed as efforts by some critics to misrepresent the rezoning issue and spread “a culture of fear.”

Rodríguez said that he met an elderly woman at the rally who told him that some community members advised her that if the Councilmember voted “yes” to the rezoning, she would be kicked out of her rent-controlled apartment.

“I have a lot of respect for many men and women who were there on Saturday, expressing their voice,” Rodríguez commented on WNYC. “However, there were a few individuals telling people that if the building is built, you’ll be out of your apartment.”

The group has been actively opposed to the project.

The group has been actively opposed to the project.

According to the Councilmember’s Chief of Staff, Russell Murphy, the proposal from the developer being considered by the Council would include up to 50 percent affordable housing units, as well as 25,000 square-feet of community space and 10 percent of discounted retail space for local small businesses.

Washington Square Partners and Acadia Realty Trust also submitted another proposal for a 14-story building featuring all market-rate housing, an option Rodríguez said is allowable by law. He insisted that the developer would pursue that option if the spot rezoning plan is shot down by the Council.

In his email advising of the Council vote postponement, Rodriguez stated that voting “no” on the proposal would eliminate the opportunity to build “desperately needed affordable housing” at the 4650 Broadway site.

“The developers will be further empowered to build a luxury tower at a minimum of 14 stories, with 200 units at fully market price,” Rodriguez wrote. “As passions are running high when it comes to this issue, I implore residents to consider our options carefully.”

“Voting no won’t necessarily stop redevelopment, but it would stop the affordable housing provisions,” said Murphy.

Under the new MIH guidelines, 20 percent of the units at 4650 Broadway would be reserved as affordable housing, at 40 percent of area median income (AMI), which is the lowest income band allowed under MIH, and amounts to about $32,000 a year for a family of three.

Met Council interns make their case.

Met Council interns make their case.

Farkas questioned claims by Rodríguez and the developers that an additional 30 percent of the Sherman Plaza units could be rendered affordable, for a total of 50 percent affordable units.

Washington Square Partners Vice President Aron Gooblar advised Manhattan Times in July that “we’re looking at 10 percent [of units] at 60 percent AMI, and then 20 percent of units at middle-income rents, between 110 percent and 130 percent AMI, to get to 50 percent.”

Farkas pointed out that 60 percent of AMI would be about $49,000 for a family of three, while more than 110 percent of AMI would amount to over $81,000 a year for family of the same size.

“So, 30 percent of that 50 percent affordable is really not affordable at all for that neighborhood,” Farkas stated.

Still, Farkas said she viewed the postponed Council vote as a positive sign, and remained optimistic that Rodríguez was using the time to ponder community opposition.

“He’s definitely weighing this decision, and can hopefully negotiate better and more realistic affordable housing requirements from the developer,” said Farkas. “I don’t think he delayed it due to the Twitter spat as much as it was due to 300 members of the community turning up in the streets to voice their disapproval with the project.”

Ciraulo said that even if the rezoning proposal passes the City Council, local activist groups would not back down.

“We will find ways to fight Sherman Plaza,” Ciraulo said. “It would just be a lot easier if the Councilmember did not put his stamp of approval on it.”

Pospuesta la votación sobre reclasificación

Historia por Gregg McQueen

Met Council interns make their case.

Haciendo su caso.

Pulsaron el botón de pausa.

Una votación ya programada del Ayuntamiento sobre el controvertido plan de reclasificación de Sherman Plaza en Inwood, ha sido pospuesta.

Prevista inicialmente para la mañana del martes 9 de agosto, se esperaba que la reunión del Subcomité de Clasificación incluyera la votación del Comité para permitir o no una reclasificación del lugar en el No. 4650 de Broadway, permitiendo la construcción de un edificio de 15 pisos frente a Fort Tryon Park con una mezcla de vivienda asequible y a precio de mercado.

Justo después de las 7:30 p.m. el 8 de agosto, el concejal Ydanis Rodríguez emitió un correo electrónico avisándoles a los votantes sobre el aplazamiento.

El retraso de la reunión del Concejo viene de la mano de una acalorada manifestación el sábado 6 de agosto en Inwood, la cual atrajo a cientos de locales que se oponen al proyecto de Sherman Plaza y muchos de los cuales abuchearon a Rodríguez, quien hizo una aparición inesperada en el evento.

Esa tarde, una multitud de miembros de la comunidad se reunieron en la esquina de la avenida Sherman y Broadway para llevar a cabo una ruidosa protesta contra el desarrollo, que muchos consideran conducirá a un mayor aburguesamiento de la comunidad y expulsará a los residentes más antiguos que no pueden pagar alquileres más altos.

Los manifestantes también expresaron su preocupación de que la aprobación del Concejo del plan Sherman Plaza abra las puertas para desarrollos de lujo y de gran altura en Inwood.

The group has been actively opposed to the project.

El grupo se ha opuesto activamente al proyecto.

Los desarrolladores, Washington Square Partners y Acadia Realty Trust, necesitan la aprobación del Concejo para que la reclasificación del lugar incluya más viviendas asequibles en el proyecto, que sería el primero en la ciudad construido bajo el plan de reclasificación de Vivienda Inclusiva Obligatoria del alcalde Bill de Blasio (MIH por sus siglas en inglés).

Una votación sobre la propuesta de rezonificación ya ha sido reprogramada para el 16 de agosto, que era la fecha límite del Consejo, dijo un portavoz de Rodríguez.

La manifestación del fin de semana fue co-organizada por varios grupos de activistas, incluyendo el Norte de Manhattan No Está en Venta, Conservación de Inwood, el Norte del Condado con Bernie, Moving Forward Unidos, el Consejo Metropolitano de Vivienda y otros.

De acuerdo con un volante promocional sobre la manifestación, los grupos insisten en que el desarrollo arruinaría “el último barrio asequible de clase trabajadora en Manhattan”.

Si bien los lazos del proyecto con MIH proporcionarían unidades de vivienda asequible, los organizadores respondieron que las afirmaciones de asequibilidad eran engañosas.

“Esto realmente no es vivienda asequible”, comentó Ava Farkas, directora ejecutiva del Consejo Metropolitano de Vivienda. “Es realmente un edificio de lujo bajo la apariencia de vivienda asequible”.

Graham Ciraulo, uno de los principales organizadores del Norte de Manhattan no Está en Venta, estima que más de 300 personas asistieron a la manifestación.

Rodríguez attended the rally.

Rodríguez asistió a la manifestación.

“La cantidad de apoyo que recibimos fue increíble”, dijo Ciraulo. “Cuando logras que tantas personas aparezcan, queda claro que la comunidad está en contra del proyecto”.

Los manifestantes marcharon desde Broadway y Sherman a la iglesia St. Jude’s en la  Calle 205 y la Avenida 10. Ciraulo dijo que el clero fomentó el apoyo a la protesta.

“El padre Reyes, de St. Jude’s, dijo a sus feligreses que ir a esta manifestación era tan importante como ir a la iglesia”, dijo Ciraulo. “Ese es el impacto que él piensa que esto tiene sobre la comunidad”.

Los organizadores de la manifestación destacaron que las preocupaciones por el aburguesamiento y el desplazamiento se han apoderado de los residentes más antiguos del Alto Manhattan, pues les aflige no poder permanecer en sus hogares si las rentas del vecindario se incrementan por el nuevo desarrollo.

“Hubo muchas familias latinas e inmigrantes en el evento”, dijo Farkas. “Se dan cuenta de que si los alquileres suben, afectará a las personas de menores ingresos en primer lugar”.

“El temor del desplazamiento está afectando a la comunidad hispana duramente”, añadió Ciraulo. “Hay mucho enojo”.

Ese enojo se desbordó en la marcha cuando Rodríguez, quien de acuerdo con los organizadores no fue invitado, apareció.

“This really isn’t affordable housing,” remarked Ava Farkas.

“Esto realmente no es vivienda asequible”, comentó Ava Farkas.

El concejal explicó que él estaba ahí para escuchar las preocupaciones de la comunidad y para oponerse al aburguesamiento, pero cuando Rodríguez intentó tomar el micrófono para dirigirse a la multitud, algunos manifestantes comenzaron a cantar: “fuera, fuera”, y le gritaron: “vendido”, informaron los organizadores.

“Las cosas se pusieron un poco feas”, comentó Ciraulo.

Los manifestantes le pidieron a Rodríguez votar en contra de la propuesta de Sherman Plaza.

“Estamos pidiéndole a Ydanis defender la justicia”, Farkas gritó en la manifestación.

Aún no se ha establecido una nueva fecha para la reunión del Comité de Reclasificación, dijo un portavoz de Rodríguez, quien señaló que la votación debe ocurrir antes del 16 de agosto.

Aunque Rodríguez, quien ha estado involucrado en las negociaciones con los desarrolladores de Sherman Plaza, declaró que oficialmente no ha tomado todavía una decisión sobre en qué sentido va a votar respecto a la reclasificación del sitio, su presencia en la manifestación incrementó el nivel de tensión.

Ciraulo dijo que la discordia que rodea al proyecto es inevitable.

The former Packard Building (left) might soon be Sherman Plaza.

El antiguo Edificio Packard (izquierda) pronto podría ser Sherman Plaza.

“Todo esto iba a pasar”, comentó Ciraulo. “Las propuestas MIH fueron rechazadas por casi todas las juntas comunitarias. No es solo un grupo de organizadores siendo agitadores, las comunidades no quieren esto”.

Después de la manifestación, Rodríguez atrajo la ira de los miembros de la comunidad por enviar un tuit que parecía comparar a los manifestantes con Donald Trump: “molesto de ver acciones como las de Trump en el norte del condado, juegan con el miedo de la gente mientras difunden mentiras sobre el desarrollo. Estamos en contra del aburguesamiento”, tuiteó Rodríguez.

El lunes por la mañana en el Brian Lehrer Show de WNYC Radio, Rodríguez intentó aclarar su comentario de Twitter, sugiriendo que fue una respuesta a lo que él vio como los esfuerzos de algunos críticos de tergiversar la cuestión de la reclasificación y difundir “una cultura del miedo”.

Protestors gathered at St. Jude’s Church.

Los manifestantes marcharon a la iglesia St. Jude’s.

Rodríguez dijo que conoció a una anciana en la manifestación que le dijo que algunos miembros de la comunidad le dijeron que si el concejal vota sí a la reclasificación, sería expulsada de su apartamento de renta controlada.

“Tengo un gran respeto por muchos hombres y mujeres que estaban ahí el sábado, expresando su voz”, Rodríguez comentó en WNYC. “Sin embargo, hubo algunas personas diciéndole a la gente que si el edificio es construido, serán sacados de su departamento”.

Según el jefe de personal del concejal, Russell Murphy, la propuesta del desarrollador siendo considerada por el Concejo incluiría hasta el 50 por ciento de unidades de vivienda asequible, así como 25,000 pies cuadrados de espacio comunitario y 10 por ciento de espacio comercial con descuento.

Washington Square Partners y Acadia Realty Trust también presentaron una propuesta para un edificio de 14 pisos con viviendas a precio de mercado, una opción que, dijo Rodríguez, es permitida por la ley. Insistió en que el desarrollador podría ejercer dicha opción si el plan de reclasificación del lugar es rechazado por el Concejo.

En su correo electrónico avisando sobre el aplazamiento de la votación del Concejo, Rodríguez afirmó que votar “no” a la propuesta eliminaría la oportunidad de construir “la vivienda asequible desesperadamente necesitada” en el No. 4650 de Broadway.

“Los desarrolladores tendrán facultades adicionales para construir una torre de lujo con un mínimo de 14 pisos y 200 unidades a precio completo de mercado”, escribió. “Dado que las pasiones están a flor de piel cuando se trata de este tema, imploro a los residentes considerar nuestras opciones con cuidado”.

Councilmember Ydanis Rodríguez.

El concejal Ydanis Rodríguez.

“Votar por el no, no necesariamente detendrá la reurbanización, pero sí detendría las disposiciones de vivienda asequible”, dijo Murphy.

Bajo las nuevas directrices de MIH, el 20 por ciento de las unidades en el No. 4650 de Broadway quedaría reservado como vivienda asequible, al 40 por ciento de los ingresos medios del área (AMI por sus siglas en inglés), que es la menor franja de ingresos permitida por MIH, y asciende a alrededor de $32,000 dólares al año para una familia de tres.

Farkas cuestionó las afirmaciones de Rodríguez y los desarrolladores de que un 30 por ciento adicional de las unidades Sherman Plaza pudieran ser asequibles, para un total del 50 por ciento de unidades asequibles.

Aron Gooblar, vicepresidente de Washington Square Partners, informó a Manhattan Times en julio: “estamos buscando un 10 por ciento al 60 por ciento del AMI, y luego el 20 por ciento de las unidades con alquileres de renta media entre 110 por ciento y 130 por ciento del AMI, para llegar al 50 por ciento”.

Farkas señaló que el 60 por ciento del AMI sería de alrededor de $49,000 dólares para una familia de tres, mientras que más del 110 por ciento del AMI ascendería a más de $81,000 dólares anuales para una familia de mismo tamaño.

“Por lo tanto, el 30 por ciento de ese 50 por ciento asequible realmente no es asequible para nadie en ese barrio”, declaró Farkas.

Aun así, Farkas dijo que ve como una señal positiva que la votación del Concejo haya sido pospuesta, y se mostró optimista de que Rodríguez esté usando el tiempo para reflexionar sobre la oposición de la comunidad.

“Definitivamente está sopesando su decisión. Esperemos que pueda negociar  mejores requisitos y vivienda asequible más realista con el desarrollador”, dijo. “No creo que haya retrasado la votación debido a la discusión en Twitter, sino a que 300 miembros de la comunidad aparecieron en las calles para expresar su desacuerdo con el proyecto”.

Ciraulo dijo que incluso si la propuesta de reclasificación es aprobada por el Ayuntamiento, los grupos de activistas locales no darían marcha atrás.

“Vamos a encontrar formas de luchar contra Sherman Plaza”, dijo Ciraulo. “Sólo sería mucho más fácil si el concejal no le pusiera su sello de aprobación”.

  • iSkyscraper

    There are a number of errors and omissions in the article above:

    “… to allow a spot rezoning at 4650 Broadway, enabling the construction of a 15-story building across from Fort Tryon Park with a mixture of market-rate and affordable housing.”

    It is entirely correct that this is a spot rezoning, i.e. use of a zoning district found nowhere within 3 miles of Inwood, for but a single property. That’s actually illegal in New York State.

    It it not correct that this rezoning enables the construction of a 15 story building. It actually enables a 17 story building (175′) as that is the new maximum allowed by the rezoning. (That also includes a 12 story streetwall on Broadway, next to 5 and 6 story buildings). Whatever smaller building the current developer is promising to build is meaningless, since after he gets the rezoning and sells the site the next developer can look to the zoning maximums.

    “According to the Councilmember’s Chief of Staff, Russell Murphy, the proposal from the developer being considered by the Council would include up to 50 percent affordable housing units, as well as 25,000 square-feet of community space and 10 percent of discounted retail space for local small businesses.”

    None of that is true, and you can’t print these claims without fact-checking them. This is a rezoning, not a building permit, and nothing in the zoning code would _require_ community space or retail and it certainly does not say anything about their rents. The zoning code does require some affordability, but not 50%. It would require 20% of units at 40% AMI OR it could be instead 30% of units at 80% of AMI. There is no guarantee that any units would be built at 40% AMI as the developer could choose the other option when he files his building permits.

    “Washington Square Partners Vice President Aron Gooblar advised Manhattan Times in July that “we’re looking at 10 percent [of units] at 60 percent AMI, and then 20 percent of units at middle-income rents, between 110 percent and 130 percent AMI, to get to 50 percent.””

    They are referring here to programs from HPD or other city agencies to provide cheap financing in exchange for providing more affordable units for a term of 30 years. These are not permanent, they are mostly not affordable (110% AMI!) and they are voluntary. This has nothing to do with rezoning — the same programs could be applied to existing zoning.

    Not mentioned is that the rezoning creates 227% more apartments than the current zoning, meaning that no matter what affordable option is pursued, there will be more market-rate units built here than would have been the case under existing zoning. That is what is driving this process but of course being downplayed by the developer team.

    Here are 5 questions any reporter must ask in future articles:

    Here are 5 Yes/No questions you can try to ask if you ever have the chance:

    1) Can you confirm 30% of units at 80%AMI remains an available option under the Sherman Plaza rezoning, instead of the 20% at 40%AMI as you keep telling people?

    2) Are free community space, discounted business rents, size of retail spaces or 50% affordability impossible to make binding by zoning?

    3) Has an R8A upzoning application already been filed for 112 Seaman Ave based on the Sherman Plaza precedent?

    4) Does the Sherman Plaza rezoning apply high-density zoning found only south of 145th St?

    5) Does rezoning Sherman Plaza theoretically allow 89 to 130 more market-rate apartments to be built than the current zoning?

    (The answer to all of the above is yes.)